[비즈한국] Hiện nay, trước thị trường tài sản Hàn Quốc chỉ có hai loại người. Những người có nghiên cứu và những người không nghiên cứu. Nửa cuối năm 2026 sẽ là thời điểm định đoạt vận mệnh của cả hai nhóm người này. Đây không phải là lời nói quá. Ngay sau đây là những căn cứ cho nhận định đó.
Ba bàn cờ đang cùng lúc rung chuyển
Hãy cùng nhìn lại. Trong nửa đầu năm nay, thị trường tài sản Hàn Quốc đã cùng lúc trải qua ba cuộc biến động địa chất.
Thứ nhất là thị trường chứng khoán. Trong một thị trường giá lên chưa từng có do lĩnh vực bán dẫn dẫn dắt, KOSPI đã tăng vọt hơn 28% chỉ trong một tháng, vươn lên top 5 về vốn hóa thị trường chứng khoán thế giới. Đây là điều chưa từng có trong lịch sử chứng khoán Hàn Quốc. Tuy nhiên, đằng sau những tiếng pháo ăn mừng là những bóng đen. Trên thị trường đã bắt đầu xuất hiện những phân tích cho rằng đỉnh của chu kỳ lợi nhuận ngành bán dẫn có thể rơi vào khoảng tháng 8 tới. Đây không phải là lời nói suông tại các buổi hội thảo mà là phân tích từ các công ty chứng khoán. Không phải là lợi nhuận có tăng hay không, mà là tốc độ tăng trưởng có bị chậm lại hay không. Tài khoản của người đọc được điểm uốn tinh tế này và người không đọc được sẽ ghi lại những con số hoàn toàn khác biệt vào cuối năm.
Thứ hai là bất động sản. Ngày 1 tháng 7, Dongtan, Giheung và Guri đồng loạt bị đưa vào danh sách khu vực bị kiểm soát. Tuy nhiên, lịch sử kiểm soát đã chứng minh một chân lý duy nhất. Kiểm soát không làm mất đi nhu cầu, nó chỉ dịch chuyển nhu cầu mà thôi. Dữ liệu đã lên tiếng. Trong giai đoạn kiểm soát trước đây, giao dịch tại các khu vực bị kiểm soát giảm 76%, nhưng giao dịch tại các khu vực không bị kiểm soát lại tăng 22%. Đó là trò chơi đập chuột. Đập ở chỗ này, nó lại nổi lên ở chỗ khác. Vấn đề là con chuột tiếp theo sẽ nổi lên ở đâu? Người biết điều đó sẽ nắm bắt cơ hội, còn người không biết sẽ chạy theo sau khi xem tin tức và rồi mua phải đỉnh.
Thứ ba là môi trường vĩ mô. Tỷ giá Won/USD đang dao động quanh ngưỡng 1550 Won. Niềm tin "lãi suất sẽ sớm giảm" vốn thống trị thị trường suốt nửa đầu năm đã sụp đổ trước bước chuyển hướng theo đường lối cứng rắn (hawkish) của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BOK). Thậm chí còn có dự báo rằng BOK có thể tăng lãi suất trong nửa cuối năm. Mỹ giữ nguyên, Hàn Quốc tăng lãi suất. Một sự kết hợp khó có thể tưởng tượng được chỉ nửa năm trước. Giai đoạn mà đáp án của nửa đầu năm lại trở thành câu trả lời sai cho nửa cuối năm. Đây chính là vị trí chúng ta đang đứng lúc này.
Sự nguy hiểm thực sự là không nhìn thấy sự ‘kết nối’
Có một điều quan trọng hơn cả việc ba bàn cờ đang rung chuyển, đó là thực tế ba bàn cờ này đang vận động đan xen với nhau.
Hãy thử lần theo lộ trình. Tỷ giá hối đoái tăng. BOK cân nhắc lãi suất. Lãi suất tăng, tín dụng bị thắt chặt. Tín dụng thắt chặt, giao dịch bị đình trệ. Nhu cầu bị chặn đứng lại dồn sang thị trường thuê nhà (Jeonse). Nhu cầu thuê tăng cao khiến giá thuê tăng. Giá thuê tăng lại tạo đà nâng đỡ giá bán. Đó là lý do tại sao bất chấp các biện pháp kiểm soát, giá nhà vẫn không dễ dàng giảm xuống. Mặt khác, dòng vốn mất nơi trú ẩn tại bất động sản lại chảy vào thị trường chứng khoán đang ở mức cao kỷ lục. Vận mệnh của thị trường chứng khoán đó lại phụ thuộc vào chính sách tiền tệ và tỷ giá hối đoái của Mỹ. Và khi tỷ giá tăng, vòng tuần hoàn này lại bắt đầu từ đầu.
Thị trường tài sản vốn đã là một hệ tuần hoàn. Thế nhưng, việc học của chúng ta vẫn bị nhốt trong những ngăn riêng biệt. Người chơi chứng khoán chỉ nhìn biểu đồ. Người định mua nhà chỉ nhìn vào chính sách kiểm soát. Người mua USD chỉ nhìn vào tỷ giá. Những phán đoán được đưa ra khi chỉ nhìn vào một lát cắt của hệ tuần hoàn không thể nào là toàn diện. Cũng giống như việc không thể giao phó toàn bộ cơ thể cho một bác sĩ chỉ biết về tim.
Người mua nhà mà không biết tại sao giá thuê lại tăng, người mua cổ phiếu bán dẫn mà không biết tại sao tỷ giá lại ở mức 1550 Won, người bán USD mà không biết tại sao BOK lại chuyển sang lập trường cứng rắn. Điểm chung của họ chỉ có một: không học ngôn ngữ của thị trường nơi họ đã bỏ vốn vào. Thị trường nửa cuối năm nhất định sẽ gửi hóa đơn thanh toán cho sự lười biếng này.
Vách đá nguồn cung là tương lai đã được báo trước
Trong bất động sản, kim đồng hồ của quả bom hẹn giờ đã bắt đầu chạy. Năm nay, lượng căn hộ nhập cư tại Seoul chỉ khoảng 9600 căn. Bằng 1/4 so với con số 37.000 căn của năm ngoái. Và từ năm 2027, lượng căn hộ mới tại Seoul sẽ giảm xuống dưới một nửa mức trung bình trước đây. Tái thiết và tái phát triển dù có quyết định ngay hôm nay thì cũng mất 10 năm mới có thể nhập cư. Nguồn cung không bao giờ nói dối. Không có căn hộ mới không chỉ có nghĩa là thiếu hàng để bán. Nó còn có nghĩa là thiếu cả hàng cho thuê. Khi nguồn cung cho thuê khan hiếm, giá thuê sẽ tăng, và giá thuê sẽ tạo ra mức sàn cho giá bán. Đây không phải là dự báo, mà là toán học.
Người hiểu được phép toán này sẽ không bị lung lay trước những tin tức kiểm soát. Vì họ biết rằng kiểm soát chỉ là để câu giờ, không thể thay đổi được cán cân cung cầu. Ngược lại, người không hiểu phép toán này sẽ bị chóng mặt mỗi ngày giữa những tiêu đề “Giá nhà được kiểm soát” và “Giá vẫn cứ tăng”. Cùng nhìn vào một thị trường, nhưng một người thì cầm bản đồ, còn một người thì nhắm mắt.
Mục tiêu của việc học không phải là dự đoán mà là sự tồn tại
Có người sẽ phản biện rằng: Ngay cả chuyên gia còn sai thì việc học có ích gì? Đó chỉ là một nửa sự thật. Mục tiêu của việc học không phải là đoán đúng tương lai. Mà là để chuẩn bị cho các kịch bản.
Nếu lãi suất tăng thì sẽ làm gì? Nếu kiểm soát mở rộng sang các khu vực lân cận thì sẽ chú ý đến đâu? Nếu tốc độ tăng trưởng lợi nhuận bán dẫn giảm vào tháng 8 thì sẽ bán cái gì? Nếu tỷ giá xuyên thủng mốc 1600 Won, hoặc ngược lại giảm về ngưỡng 1400 Won, thì sẽ hành động thế nào? Người có kịch bản trong tay sẽ không hoảng loạn dù thị trường đi theo hướng nào. Chỉ những người không có kịch bản mới ngạc nhiên trước tin tức, bán trong sợ hãi, mua trong tham lam và mất ngủ mỗi đêm. Sự hối tiếc về vô số giao dịch trong nửa đầu năm không đến từ sự thiếu kiến thức mà đến từ sự thiếu kịch bản.
Và kịch bản thì không thể tự tạo ra một mình. Con mắt đọc chu kỳ chứng khoán, con mắt đọc cung cầu bất động sản, con mắt đọc dòng chảy vĩ mô. Phải chồng cả ba thấu kính này lên thì bức tranh nửa cuối năm mới trở nên rõ nét. Đó là lý do tại sao cần phải học xuyên suốt ba lĩnh vực, mỗi lĩnh vực từ một bậc thầy.
Chúng ta đang sống trong một thời đại kỳ lạ. Chúng ta chi hàng triệu won mỗi tháng cho con cái học tiếng Anh và toán, nhưng chính người lớn lại tiếc vài cốc cà phê để học ngôn ngữ của thị trường – nơi quyết định toàn bộ tài sản của mình. Trong thời đại mà việc không thể thiết kế tuổi già chỉ bằng thu nhập từ lao động đã trở thành lẽ thường, hiểu biết về tài sản không còn là môn tự chọn mà là môn học sinh tồn.
May mắn thay, cánh cửa học tập vẫn đang mở rộng. Các buổi diễn thuyết và hội thảo nơi các chuyên gia hàng đầu mỗi lĩnh vực đứng trước công chúng luôn có sẵn, và cũng có những cơ hội để lắng nghe cái nhìn xuyên suốt về chứng khoán, bất động sản và vĩ mô chỉ trong một ngày đầu tư. Trong thời đại mà chi phí của một lần phán đoán sai lầm lên tới hàng chục triệu, hàng trăm triệu won, thì việc cân đo đong đếm học phí vài chục nghìn won là một phép tính phi kinh tế nhất.
Nửa đầu năm đã trở thành lịch sử. Nửa cuối năm vẫn là một tờ giấy trắng. Điểm uốn bán dẫn tháng 8, hiệu ứng bóng bay sau khi kiểm soát, quyết định lãi suất của BOK. Lịch trình ra đề của những câu hỏi lớn đã được công bố. Chúng ta gọi những thí sinh biết ngày thi mà không chịu học bài là gì?
Chỉ có những nhà đầu tư chịu học hỏi mới có thể tồn tại. Bây giờ chính là lúc phải ngồi vào bàn học và bước đến hội trường diễn thuyết.
※ Kim Hak-ryeol, Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pashong, từng là Trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang điều hành và dẫn dắt blog Naver 'Hành trình khám phá thế giới của Pashong' và kênh YouTube 'Stew TV'. Các tác phẩm của ông bao gồm 'Đầu tư bất động sản lần đầu cho lứa tuổi 3040 (2026)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ giờ chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)', v.v.