[비즈한국] Thị trường bất động sản nhà ở tại Seoul lại một lần nữa cho thấy những tín hiệu rõ rệt. Nhìn chung trên toàn thị trường, người mua vẫn giữ thái độ thận trọng. Áp lực về giá vẫn còn cao, đi cùng với đó là các quy định về tín dụng và gánh nặng huy động vốn không hề nhỏ. Tuy nhiên, đối với những bất động sản nằm ở vị trí đắc địa, có kỳ vọng về căn hộ mới và tính khan hiếm, lực mua vẫn ghi nhận rất mạnh mẽ.
Theo Cổng thông tin bất động sản Seoul, trong số các bất động sản nhà ở được giao dịch tại Seoul từ ngày 29 tháng 6 đến ngày 3 tháng 7, mức giá giao dịch thực cao nhất thuộc về căn hộ tại Jamshil Raemian I-Park, Sincheon-dong, Songpa-gu. Căn hộ có diện tích sử dụng 84,96㎡ ở tầng 30 đã được giao dịch với giá 4,32 tỷ Won, dẫn đầu danh sách giao dịch thực trong tuần.
Giao dịch này thu hút sự chú ý không chỉ vì mức giá cao. Jamshil Raemian I-Park là một khu phức hợp lớn được xây dựng thông qua việc tái thiết khu căn hộ Jamshil Jinju, nơi tập trung nhu cầu của những người đang chờ đợi các căn hộ mới trong khu vực Jamshil. Khi cộng thêm các yếu tố như diện tích 84㎡, tầng cao và vị trí đắc địa, bất chấp xu hướng chờ đợi của thị trường, nhu cầu đối với căn hộ này vẫn rất mạnh. Đây là một giao dịch cho thấy tiêu chuẩn về giá có thể thay đổi đáng kể tùy thuộc vào vị trí, tầng và giá trị tương lai của khu phức hợp, ngay cả khi có cùng diện tích 84㎡.
Vị trí thứ 2 thuộc về Maple Jai tại Jamwon-dong, Seocho-gu. Căn hộ diện tích sử dụng 84,253㎡ ở tầng 23 đã được bán với giá 3,3 tỷ Won. Maple Jai là khu căn hộ mới được cung cấp thông qua dự án chỉnh trang tái thiết quy mô lớn tại khu vực Jamwon-dong, cho thấy xu hướng giá được phản ánh bởi lợi thế của căn hộ mới ngay trước thời điểm cư dân bắt đầu dọn vào ở. Jamwon-dong là khu vực có sự ưa chuộng đặc biệt đối với các khu phức hợp mới do tiếp giáp với trục nhà ở cao cấp chạy qua Banpo, Apgujeong và Hannam. Giao dịch này chứng minh rằng 'căn hộ mới' vẫn là yếu tố quyết định giá cả mạnh mẽ tại khu vực Gangnam.
Vị trí thứ 3 không thuộc về căn hộ mà là một căn officetel. Căn hộ tại Yeouido the# Island Park, Yeouido-dong, Yeongdeungpo-gu với diện tích sử dụng 154,44㎡ ở tầng 12 được giao dịch với giá 2,95 tỷ Won. Kết quả này được giải thích là nhờ sự kết hợp giữa vị trí gần trung tâm kinh doanh Yeouido, diện tích lớn và nhu cầu nhà ở cao cấp. Yeouido là khu vực đồng thời có nhu cầu làm việc gần nhà và nhu cầu nhà ở gần sông Hàn và công viên. Đây là trường hợp đáng chú ý trong các giao dịch hàng đầu tuần này khi cho thấy các bất động sản không phải căn hộ vẫn có thể giao dịch ở mức giá cao nếu đảm bảo được vị trí và tính thương mại.
Vị trí thứ 4 là một căn nhà ở Seongbuk-dong, Seongbuk-gu. Căn nhà có diện tích sử dụng 66,45㎡ được giao dịch với giá 2,5 tỷ Won. Seongbuk-dong là khu vực nhà ở cao cấp truyền thống, nơi hình thành nhóm nhu cầu khác biệt so với thị trường căn hộ. Mặc dù diện tích không lớn, nhưng có thể thấy giá trị được phản ánh từ tính khan hiếm của vị trí, môi trường sống và giá trị đất đai. Việc các căn officetel và nhà ở cùng xuất hiện trong danh sách hàng đầu tuần này cho thấy nhu cầu nhà ở cao cấp tại Seoul không chỉ giới hạn ở một loại hình sản phẩm nhất định.
Vị trí thứ 5 là Dansan Central I-Park ở Dangsan-dong 5-ga, Yeongdeungpo-gu. Căn hộ diện tích sử dụng 84,98㎡ ở tầng 17 được giao dịch với giá 2,435 tỷ Won. Dangsan dù không thuộc khu Gangnam nhưng là khu vực có khả năng tiếp cận tốt tới Yeouido, Mapo và Mok-dong, đồng thời được trang bị cả môi trường sống ven sông Hàn và mạng lưới tàu điện ngầm. Một trong những xu hướng đáng chú ý trên thị trường Seoul gần đây là việc các giao dịch ở mức 2 tỷ Won đã xuất hiện một cách tự nhiên ngay cả ở các khu vực cư trú ưa thích bên ngoài 3 quận Gangnam. Giao dịch tại Dansan Central I-Park phản ánh rõ nét xu hướng này.
Tiếp theo, căn hộ tại Doosan We've Khu 2, Nonhyeon-dong, Gangnam-gu diện tích sử dụng 106,829㎡ được giao dịch với giá 2,42 tỷ Won. Căn hộ tại e-Pyeonhansesang Sangdo Nobility, Sangdo-dong, Dongjak-gu diện tích sử dụng 84,97㎡ giao dịch ở mức 2,27 tỷ Won, và căn hộ tại Gongdeok Jai, Ahyeon-dong, Mapo-gu diện tích sử dụng 59,99㎡ được giao dịch với giá 2,25 tỷ Won. Căn hộ tại Garak Ssangyong, Garak-dong, Songpa-gu diện tích sử dụng 84,69㎡ có giá 2,19 tỷ Won, và căn hộ tại Doosan We've Khu 1, Nonhyeon-dong, Gangnam-gu diện tích sử dụng 84,993㎡ được giao dịch với giá 2,12 tỷ Won.
Nếu quy đổi các giao dịch tuần này sang giá mỗi pyeong, sự khác biệt về nhiệt độ của thị trường càng trở nên rõ nét hơn. Jamshil Raemian I-Park, khu căn hộ ghi nhận mức giá cao nhất tuần, đã được giao dịch với giá khoảng 168,09 triệu Won/pyeong. So với mức giá trung bình mỗi pyeong căn hộ tại Seoul là 59,259 triệu Won vào tháng 12 năm ngoái do KB Real Estate công bố, mức này cao gấp gần ba lần. Maple Jai ở Jamwon-dong cũng có giá khoảng 129,48 triệu Won/pyeong, vượt xa mức trung bình của Seoul. Ngược lại, Yeouido the# Island Park được ghi nhận khoảng 63,14 triệu Won/pyeong, cho thấy dù lọt vào top đầu dựa trên tổng giá trị, nhưng xét theo đơn giá mỗi pyeong, nó có cấu trúc giá khác với các căn hộ mới tại Jamshil và Jamwon.
Điểm chung của 10 giao dịch hàng đầu là rất rõ ràng. Thật khó để giải thích xu hướng này đơn giản bằng câu nói “giá nhà ở Seoul đã tăng”. Thay vào đó, thị trường hiện tại đã trở nên khắt khe hơn. Người mua không chọn bừa bãi bất kỳ bất động sản nào. Thay vào đó, họ đang lựa chọn đầu tư vốn vào các bất động sản là căn hộ mới, có tính khan hiếm hoặc có kỳ vọng tăng giá trong tương lai tại những khu vực đã được kiểm chứng về vị trí và tiện ích sống như Jamshil, Jamwon, Yeouido, Dangsan và Ahyeon.
Điều này cũng đi đôi với xu hướng chờ đợi của thị trường bất động sản gần đây. Trong bối cảnh năng lực vay vốn bị hạn chế và áp lực huy động vốn tăng lên, lực mua đối với các bất động sản giá trung bình thấp hoặc vị trí không thuận lợi dễ bị suy yếu trước. Ngược lại, những người mua có khả năng huy động tiền mặt lại dịch chuyển sang các tài sản được đánh giá là ít khả năng điều chỉnh giá và có giá trị sở hữu lâu dài cao. Đây chính là bối cảnh khiến xu hướng ưa chuộng 'một căn hộ đắt giá' trở nên mạnh mẽ hơn.
Điểm đáng chú ý trong các giao dịch tuần này là các giao dịch giá cao không chỉ do khu vực Gangnam độc chiếm. Mức giá cao nhất thuộc về Jamshil, Songpa và vị trí thứ 2 là Jamwon, Seocho. Tuy nhiên, các officetel tại Yeouido, nhà ở tại Seongbuk-dong, khu căn hộ mới tại Dangsan, và các khu căn hộ được ưa chuộng để sinh sống tại Sangdo, Ahyeon cũng lọt vào top đầu. Dù trung tâm của thị trường nhà ở cao cấp Seoul vẫn nằm ở khu vực Gangnam, nhưng phạm vi của các giao dịch giá cao đang mở rộng sang các khu vực kết hợp giữa khả năng làm việc gần nhà, sự tiện lợi trong sinh hoạt, mạng lưới giao thông và ưu tiên căn hộ mới.
Tuy nhiên, rất khó để suy diễn xu hướng này thành đà tăng giá trên toàn Seoul. Các giao dịch hàng đầu tuần này thiên về ví dụ cho thấy sự tập trung của dòng tiền hơn là không khí chung của toàn thị trường. Trong bối cảnh khối lượng giao dịch chưa phục hồi đầy đủ, khó có thể khẳng định hướng đi chung của thị trường chỉ qua một vài giao dịch giá cao. Dù vậy, rõ ràng là các bất động sản tốt ở vị trí trọng điểm vẫn duy trì khả năng giữ giá bất chấp các biến số chính sách và tâm lý chờ đợi.
Cuối cùng, thông điệp của thị trường bất động sản Seoul tuần đầu tháng 7 năm 2026 rất đơn giản. Thị trường đang tĩnh lặng, nhưng những món hàng tốt vẫn đang được giao dịch âm thầm. Ngay cả khi các quy định về cho vay và áp lực giá cả đang đè nặng lên tâm lý người mua, các giao dịch mức giá cao kỷ lục vẫn đang tiếp tục diễn ra tại các vị trí trọng điểm như Jamshil, Jamwon và Yeouido. Thị trường nhà ở Seoul không còn di chuyển theo một hướng duy nhất. 'Thị trường phân hóa' nơi khoảng cách giá ngày càng nới rộng tùy thuộc vào vị trí, tính thương mại và tính khan hiếm đang trở nên rõ nét hơn.
※ Bài báo này được viết bởi AI tạo sinh của Biz Hankook và MetaVX.