[비즈한국] Funble, một doanh nghiệp đầu tư phân đoạn bất động sản, đã chính thức bị tuyên bố phá sản. Dù là một trong những đơn vị tiên phong mở đường cho thị trường đầu tư phân đoạn thế hệ đầu, Funble rốt cuộc vẫn không thể vượt qua ngưỡng cửa của các quy định chính quy và phải rời khỏi thị trường. Trong bối cảnh các doanh nghiệp mở ra thị trường đầu tư phân đoạn bất động sản sơ khai lần lượt rút lui, việc cơ quan tài chính mới bắt đầu cải thiện hệ thống "Sandbox" (khung pháp lý thử nghiệm) đang vấp phải những ý kiến chỉ trích cho rằng đây là "biện pháp quá muộn màng".
Ngày 3 tháng 7, Bộ phận thứ 16 của Tòa án Phục hồi Seoul đã tuyên bố Funble phá sản. Thời hạn đăng ký nợ là đến ngày 20 tháng 7 và cuộc họp chủ nợ đã được ấn định vào ngày 13 tháng 8. Funble, đơn vị vận hành nền tảng đầu tư phân đoạn bất động sản cùng tên, đã phải trải qua quy trình phá sản chỉ khoảng hai tháng sau khi đóng cửa dịch vụ.
Funble là doanh nghiệp đầu tư phân đoạn bất động sản thế hệ đầu tiên, được thành lập năm 2019 với tên gọi FundBlock Global. Công ty được thành lập bởi CEO Jo Chan-sik, người từng làm việc tại Honors Asset Management, Macquarie Investment Management, và Hana Daetoo Securities (nay là Hana Securities). Funble được Ủy ban Dịch vụ Tài chính chỉ định là dịch vụ tài chính đổi mới vào tháng 5 năm 2021, và vào tháng 5 năm sau, họ đã khai trương nền tảng giao dịch chứng khoán lợi nhuận bất động sản với khẩu hiệu: "Thế giới nơi mọi người dân đều có thể trở thành chủ sở hữu tòa nhà chỉ với giá một tách cà phê". Nhà đầu tư có thể đầu tư vào bất động sản thương mại với số tiền chỉ từ 5.000 won để nhận lợi nhuận cho thuê hàng tháng và thu lợi nhuận chênh lệch giá khi tài sản được bán.
Funble đã khởi đầu thành công khi đợt chào bán công khai đầu tiên là Lotte World Tower Signiel số 1 vào tháng 8 năm 2022 đã được chốt sớm chỉ sau hai ngày mở bán. Sau đó, họ lần lượt thực hiện các đợt chào bán như Haeundae LCT, Hyundai Tera Tower DMC số 1, và The Connoisseur Yeouido số 1. Vào tháng 1 năm 2024, công ty đã được doanh nghiệp giải pháp bảo mật SGA Solutions mua lại, chuyển nhượng 38,8% cổ phần và trở thành công ty con.
Vấn đề nằm ở chỗ, dù đợt chào bán thành công, công ty vẫn không thể đạt được lợi nhuận. Khoản lỗ kinh doanh của Funble lần lượt là 3,8 tỷ won vào năm 2022, 2,2 tỷ won vào năm 2023 và 2,1 tỷ won vào năm 2024. Đáng nói hơn, trong quá trình tiến vào thị trường chính quy, công ty đã không thể vượt qua ngưỡng cửa pháp lý. Tháng 6 năm 2025, Funble đã nỗ lực xin cấp phép sơ bộ cho "nghiệp vụ môi giới đầu tư chứng khoán lợi nhuận" – một loại giấy phép cho phép phát hành, chào bán và huy động vốn chứng khoán lợi nhuận, nhưng đã thất bại. Nguyên nhân được cho là do không đáp ứng được yêu cầu về vốn tự có tối thiểu là 1 tỷ won.
Sau giao dịch chứng khoán lợi nhuận cuối cùng vào ngày 30 tháng 4 năm nay, Funble đã chấm dứt dịch vụ vào ngày 14 tháng 5. Thông qua thông báo dưới tên CEO Jo Chan-sik, Funble giải thích: "Trong thời gian được chỉ định là dịch vụ tài chính đổi mới, chúng tôi đã phát triển nhờ vào sự tin tưởng của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, do không đáp ứng được các yêu cầu thể chế hóa, chúng tôi buộc phải chấm dứt vận hành nền tảng".
Sau khi đóng cửa nền tảng, Funble tiến hành quy trình đấu thầu cạnh tranh công khai (bán đấu giá) đối với các bất động sản tín thác còn lại. Khi số tiền bán được xác định, công ty sẽ chi trả số tiền xử lý tài sản cho các nhà đầu tư và sau đó xóa bỏ chứng khoán lợi nhuận của tài sản đó. Thực tế, thông báo bán đấu giá một trong những bất động sản còn lại của Funble là Haeundae LCT đã được đăng tải trên Onbid vào ngày 3 tháng 7. Tiền lãi của nhà đầu tư và tiền gửi hiện đang được lưu giữ tại tài khoản SK Securities – cơ quan quản lý tài khoản.
Không chỉ Funble gặp khó khăn. Nhiều công ty đầu tư phân đoạn bất động sản tham gia thị trường giai đoạn đầu đều không thể trụ lại hoặc thất bại trong việc gia nhập thị trường chính quy. Kasa Korea, nền tảng đầu tư phân đoạn bất động sản đầu tiên tại Hàn Quốc, dù đã được Daishin Securities mua lại vào năm 2023, nhưng khoản lỗ kinh doanh vẫn tăng lên 5,8 tỷ won vào năm 2024 và 6,1 tỷ won vào năm 2025. Cuối cùng, Kasa Korea cũng đang phải thu hẹp hoạt động bằng cách dừng chào bán mới và bán dần các bất động sản đang nắm giữ.
Lucent Block, đơn vị vận hành nền tảng đầu tư phân đoạn bất động sản "Sowoo" thành lập năm 2018, cũng ở tình cảnh tương tự như Funble. Lucent Block đã nộp đơn xin cấp phép sơ bộ để vận hành sàn giao dịch ngoài sàn (nền tảng lưu thông) cho đầu tư phân đoạn vào tháng 9 năm 2025 nhưng đã bị loại. Trong quá trình thẩm định cấp phép sơ bộ, Lucent Block từng đặt nghi vấn về việc thẩm định thiếu công bằng và chiếm đoạt công nghệ, nhưng cuối cùng vẫn không nhận được giấy phép. Gần đây, Lucent Block đã đạt được chứng nhận doanh nghiệp xã hội (social venture) và đang chuẩn bị tái khởi động kế hoạch gia nhập thị trường lưu thông đầu tư phân đoạn.
Trong khi đó, vào tháng 6 vừa qua, cơ quan tài chính đã công bố phương án cải thiện hệ thống Sandbox quy định tài chính, trong đó có nội dung trao quyền vận hành độc quyền (độc quyền vận hành trong một khoảng thời gian nhất định) ngay từ thời điểm được chỉ định làm dịch vụ tài chính đổi mới. Trước đây, các doanh nghiệp phải đợi đến khi kết thúc thời gian chỉ định dịch vụ đổi mới và nhận được giấy phép chính thức mới có thể nhận được quyền vận hành độc quyền tối đa trong 2 năm. Trước thực tế này, giới chuyên môn đã liên tục chỉ trích, viện dẫn các trường hợp như Funble và Lucent Block, cho rằng đây là những "biện pháp quá muộn màng".