[Biz Hankook] Bức tranh về tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm công nghiệp tri thức (Knowledge Industry Center) ở các khu đô thị mới tại Namyangju đang dần thay đổi. Những không gian văn phòng và nhà xưởng, vốn từng gây tranh cãi vì tình trạng dư thừa nguồn cung và thiếu khách thuê, hiện đang dần giảm bớt tình trạng trống trải nhờ việc mở rộng các ngành nghề kinh doanh và hạ tầng giao thông được cải thiện. Tuy nhiên, các khu mặt bằng kinh doanh ở tầng thấp và cơ sở thương mại liên kết vẫn đang loay hoay thoát khỏi tình trạng bỏ trống kéo dài.
Ngày 7, chúng tôi ghé thăm một trung tâm công nghiệp tri thức tại Dasan-dong, Namyangju, Gyeonggi-do. Mặc dù trước đây từng có những lo ngại về dư thừa nguồn cung và tình trạng thiếu người thuê, nhưng các không gian làm việc và nhà xưởng ở tầng trên của tòa nhà hiện đã được lấp đầy đáng kể. Ở các hành lang, các căn phòng đều treo biển tên doanh nghiệp và dễ dàng bắt gặp hình ảnh nhân viên đi lại để làm việc.
Một người làm việc tại đây tên A cho biết: "Tôi được biết hiện tại hầu như không còn văn phòng trống. Ngay cả những căn phòng chưa treo biển hiệu thực tế cũng đã có khách thuê".
Trái ngược với vẻ nhộn nhịp ở các tầng trên, khu vực mặt bằng kinh doanh ở tầng thấp lại khá vắng vẻ. Khắp trung tâm vẫn còn nhiều mặt bằng bỏ trống với tờ thông báo "Cho thuê" dán trên cửa, ngay cả những mặt bằng tiếp giáp với vỉa hè tầng 1 cũng trong tình trạng tương tự. Một số cửa hàng đã đóng cửa, chỉ còn để lại dấu vết kinh doanh cũ. Theo người phụ trách trung tâm này, trong tổng số 70 căn mặt bằng thì có 26 căn đang để trống, tương đương tỷ lệ khoảng 37%.
Tại Byeollae-dong, một khu đô thị mới khác của Namyangju, tình hình cũng không mấy khả quan hơn. Ngày hôm sau, khi ghé thăm khu trung tâm công nghiệp tri thức tại Byeollae-dong, các không gian văn phòng và nhà xưởng phần lớn đã có khách, nhưng các mặt bằng tầng thấp vẫn còn không ít cửa hàng đóng cửa hoặc treo biển trống.
P Square tại ga Byeollae là nơi thể hiện sự chênh lệch này rõ rệt nhất. Đây là một khu phức hợp gồm hai tòa nhà: P Square (cơ sở thương mại tầng thấp) và P Tower (trung tâm công nghiệp tri thức tầng cao). Từ tầng hầm B1 đến tầng 2 là các cơ sở thương mại, còn từ tầng 3 trở lên là văn phòng. Cấu trúc này khiến các cơ sở thương mại tầng thấp đóng vai trò như các mặt bằng đi kèm với khu trung tâm công nghiệp tri thức.
Vào khoảng 11 giờ sáng ngày 8, khi chúng tôi đến tầng hầm B1 của P Square, nơi đây vắng lặng đến mức không thấy một bóng người qua lại. Dọc hai bên lối đi là những mặt bằng bỏ trống tắt đèn. Ngay cả những cửa hàng ở vị trí đắc địa tiếp giáp lối đi bộ và có tầm nhìn ra bờ sông cũng phần lớn bị bỏ trống.
Không khí ở tầng 1 cũng không khác biệt là bao. Một số cửa hàng vẫn đang hoạt động nhưng chỉ cách vài bước chân là những mặt bằng trống trải. Tầng 2 có vẻ ít trống hơn so với tầng hầm và tầng 1, nhưng diện tích bỏ trống vẫn nhiều hơn số cửa hàng đang hoạt động.
Ông B, người đang điều hành một văn phòng bất động sản tại P Square, chia sẻ: "Ở đây ngoại trừ nhân viên làm việc thì gần như không có khách vãng lai, nên kinh doanh rất khó khăn. Không có nhiều khách thuê mới, và vì tình trạng bỏ trống kéo dài nên các chủ mặt bằng đang phải hạ giá thuê để tìm khách".
Dù việc bỏ trống lâu ngày khiến giá thuê giảm xuống, nhưng đối với các mặt bằng kinh doanh tại trung tâm công nghiệp tri thức, việc điều chỉnh giá không hề dễ dàng do giá khởi điểm lúc mua (phân phối) quá cao. Theo một môi giới bất động sản gần đó tại Byeollae-dong, các không gian văn phòng/nhà xưởng có giá mua khoảng 250 triệu won với giá thuê tháng 600.000 - 700.000 won, trong khi mặt bằng kinh doanh có giá mua lên đến 450 triệu won nhưng giá thuê tháng cũng chỉ tương đương hoặc nhỉnh hơn một chút. Các chủ nhà cần tiền thuê cao để có lợi nhuận, nhưng lại phải chấp nhận hạ giá để giảm bớt tỷ lệ trống.
Trung tâm công nghiệp tri thức là mô hình kiến trúc tập hợp, nơi các doanh nghiệp sản xuất, công nghiệp tri thức, công nghệ thông tin và các cơ sở hỗ trợ cùng thuê không gian. Trong vài năm gần đây, nguồn cung trung tâm này tăng nhanh tại khu vực thủ đô dẫn đến tình trạng dư thừa. Dù nguồn cung mở rộng trong giai đoạn lãi suất thấp để đáp ứng nhu cầu đầu tư, nhưng sau đó lãi suất tăng cao và kinh tế suy giảm đã khiến một số khu vực đối mặt với tình trạng thiếu khách thuê.
Thành phố Namyangju đã nỗ lực giải quyết vấn đề bằng cách mở rộng danh mục ngành nghề được phép thuê. Tháng 4 năm ngoái, thành phố đã tăng từ 513 lên 577 ngành nghề, bao gồm sản xuất OEM, nông trại thẳng đứng thông minh, bếp chia sẻ, xây dựng và các dịch vụ lắp đặt thiết bị điện, thông tin liên lạc, phòng cháy chữa cháy. Một quan chức thành phố cho biết: "Nhờ nỗ lực mở rộng danh mục ngành nghề, vấn đề bỏ trống đang dần được cải thiện".
Trên thực tế, kết quả khảo sát trong hai ngày 7-8 tại Dasan và Byeollae cho thấy các không gian văn phòng/nhà xưởng đã được lấp đầy đáng kể. Các nhà môi giới bất động sản tại đây cũng khẳng định tỷ lệ lấp đầy đã đạt gần 90%.
Sự sụt giảm giá cả do tình trạng bỏ trống kéo dài cũng được xem là một lý do giúp các văn phòng/nhà xưởng có khách thuê. Các môi giới cho biết giá thị trường của các không gian này hiện đã thấp hơn 20-25% so với giá gốc lúc phân phối. Một môi giới chia sẻ: "Khi tình trạng bỏ trống kéo dài, các chủ cho thuê muốn nhận được ít nhất một khoản tiền thuê nên đã đưa ra mức giá thấp hơn, từ đó việc cho thuê bắt đầu diễn ra. Khi giá giảm, khách thuê cũng bắt đầu tìm đến".
Ngược lại, các mặt bằng tầng thấp lại đi theo một hướng khác. Văn phòng làm việc có thể lấp đầy nhờ nới lỏng ngành nghề và điều chỉnh giá, nhưng các cửa hàng thì không chỉ cần khách thuê tăng là đủ. Người thuê cần có doanh thu hàng tháng để duy trì, trong khi ở những nơi lưu lượng người qua lại ít và nhu cầu tiêu dùng yếu, việc tìm khách thuê mới là vô cùng khó khăn.
Các chuyên gia phân tích rằng, dù vấn đề bỏ trống ở khu vực văn phòng được giải quyết thì mặt bằng kinh doanh vẫn rất khó khăn. Giáo sư Shin Bo-yeon thuộc Khoa Hội tụ AI Bất động sản, Đại học Sejong, cho rằng việc mua sắm online tăng mạnh sau đại dịch và nhu cầu tiêu dùng ngoài các loại hình dịch vụ thiết yếu giảm đi là nguyên nhân: "Ngay cả khi số lượng nhân viên văn phòng tăng, họ thường chỉ làm việc rồi quay về nơi ở hoặc di chuyển vào trung tâm thành phố, rất khó dẫn đến nhu cầu tiêu dùng tại chính nơi làm việc". Ông nói thêm: "Các cửa hàng chỉ có thể mở lại khi giá thuê mặt bằng giảm, nhưng với giá mua vào cao như ban đầu thì điều đó xem ra không hề dễ dàng".