[비즈한국] Ngày 23 tháng 7 tới, cuộc đại thảo luận quốc gia về chính sách bất động sản do chính Tổng thống chủ trì sẽ diễn ra. Ngay cả trước khi buổi thảo luận bắt đầu, giới chính trị đã rất sôi sục. Phe đối lập cho rằng đây là “buổi thảo luận đã được dàn dựng kết quả từ trước”, trong khi phe cầm quyền phản pháo: “Các vị sợ trí tuệ tập thể của nhân dân đến thế sao?”. Thế nhưng, khi theo dõi cuộc tranh luận này, tôi lại lo lắng về một điều khác. Thay vì tranh cãi xem câu trả lời đã được định sẵn hay chưa, tôi lo ngại rằng chính câu hỏi đã được đặt ra sai ngay từ đầu.
Hãy nhìn vào sáu vấn đề mà Tổng thống đã công khai trước qua mạng xã hội: mức thuế tài sản phù hợp; đánh thuế chênh lệch giữa nhà ở 1 căn để ở và nhà ở không cư trú/nhiều căn; biên độ chênh lệch; xử lý riêng biệt đối với các căn nhà ở siêu cao cấp; đường ranh giới cho nhà ở siêu cao cấp; mối quan hệ giữa thuế tài sản và thuế giao dịch; mục đích sử dụng nguồn thu từ thuế tài sản. Việc công khai trước các vấn đề và xin ý kiến người dân là điều đáng ghi nhận. Đây là thái độ tiến bộ hơn nhiều so với cách làm trong quá khứ là đóng kín cửa, tạo ra các biện pháp rồi một ngày đẹp trời nào đó mới công bố.
Tuy nhiên, khi đặt sáu câu hỏi này cạnh nhau, có thể thấy một điểm chung: tất cả đều là chuyện về thuế. Thu bao nhiêu, thu từ ai, dùng tiền thu được vào việc gì. Khung của câu hỏi ngay từ đầu đã bị đặt vào “thuế vụ”. Dù có lấp đầy câu trả lời tinh vi đến đâu, nó cũng không giải đáp được những câu hỏi mà người dân thực sự muốn biết. Câu hỏi của người dân rất đơn giản: “Khi nào, ở đâu và có bao nhiêu căn nhà cho tôi ở?”
Thuế là khoản áp đặt dựa trên kết quả của thị trường, chứ không phải thứ tạo nên nguyên nhân của thị trường. Giá cả được quyết định tại điểm giao nhau giữa cung và cầu. Thuế và quy định cho vay có thể thay đổi tạm thời “hình thức” của nhu cầu, nhưng không thể thay đổi dù chỉ một căn đối với “cấu trúc” thiếu hụt nhà ở tại nơi người ta muốn sống. Những chính sách chỉ biết gửi hóa đơn cho kết quả mà bỏ mặc nguyên nhân, dù được thiết kế tinh vi đến đâu, cuối cùng cũng sẽ thất bại trước thị trường.
Lịch sử chưa từng ghi nhận việc kiểm soát giá nhà bằng thuế
Là một người đã theo dõi thị trường bất động sản qua dữ liệu suốt hơn 20 năm, tôi có thể khẳng định một điều: trong lịch sử bất động sản Hàn Quốc, chưa từng có lần nào thành công trong việc kiểm soát giá nhà thông qua thuế và các quy định. Chính phủ Roh Moo-hyun đã tạo ra thuế bất động sản toàn diện và đánh thuế nặng vào chuyển nhượng, nhưng giá nhà ở Seoul vẫn tăng vọt trong nhiệm kỳ. Chính phủ Moon Jae-in đã thắt chặt mọi mặt từ thuế tài sản, thuế giao dịch đến cho vay qua hơn 20 biện pháp, nhưng kết quả thì chúng ta đều đã rõ. Ngược lại, thời kỳ giá nhà ổn định là khi nào? Đó là giai đoạn đầu đến giữa những năm 2010, khi nguồn cung căn hộ "Bogeumjari" và các khu đô thị lớn như Wirye, Misa đổ dồn vào thị trường. Thị trường ổn định không phải vì thuế suất thấp, mà vì nguồn cung dồi dào.
Cơ chế thất bại của các chính sách kìm hãm nhu cầu rất rõ ràng. Chính phủ hy vọng rằng nếu tăng thuế tài sản, người sở hữu nhiều nhà sẽ bán bớt, nhưng nếu thuế giao dịch (thuế chuyển nhượng) quá nặng, họ sẽ phải chịu "bom thuế" ngay khi bán, nên họ chọn cách "cố thủ". Hàng bán bị đóng băng, gánh nặng thuế tài sản bị chuyển sang tiền thuê nhà (jeonse và thuê tháng). Cuối cùng, người thuê nhà – tức tầng lớp dân nghèo không sở hữu nhà mà lẽ ra phải được bảo vệ nhất – là những người phải nhận hóa đơn thanh toán cuối cùng. Hơn nữa, khi các quy định càng thắt chặt, mọi người lại có xu hướng bán bớt nhiều căn và dồn tiền vào "một căn tốt nhất". Hiện tượng đổ dồn vào "một căn hộ giá trị" mà chính phủ coi là vấn đề, thực chất không phải do lòng tham của thị trường tạo ra, mà là kết quả của sự lựa chọn hợp lý được thiết kế bởi các quy định. Nếu bạn đập con chuột chũi này, nó không biến mất mà lại chui lên từ cái lỗ bên cạnh. Chẳng phải chúng ta đã chứng kiến rõ hiệu ứng bóng bay khi nhu cầu chuyển từ các khu vực bị quản lý sang khu vực không bị quản lý trong 1 năm qua đó sao?
Khủng hoảng thực sự không phải là hóa đơn thuế, mà là "vách đá" nguồn cung
Quả bom hẹn giờ thực sự của thị trường lúc này không phải là hóa đơn thuế, mà là biểu đồ nguồn cung nhà ở. Theo tổng hợp của các cơ quan nghiên cứu tư nhân, dù có sai số tùy theo tiêu chuẩn, nhưng xu hướng đều giống nhau. Dự báo cho thấy nguồn cung căn hộ tại Seoul sẽ giảm từ mức 30.000~40.000 hộ năm 2025 xuống còn một nửa vào năm 2026, và rơi xuống mức khoảng 10.000 hộ vào năm 2027. Dù con số có khác nhau tùy theo việc có tính cả nhà cho thuê hay không, nhưng dù theo tiêu chuẩn nào, Seoul đang tiến tới vách đá nguồn cung tồi tệ nhất trong 10 năm qua vào giai đoạn 2026~2027.
Nhà ở không phải là mì gói. Dù cấp phép từ hôm nay thì cũng mất hơn 5 năm mới có nhà. Vách đá nguồn cung trước mắt đã là tương lai được định sẵn từ nhiều năm trước, và việc làm gì ngay lúc này sẽ quyết định thị trường vào đầu những năm 2030. Trong bối cảnh chi phí xây dựng tăng vọt dẫn đến xung đột giữa các tổ hợp dự án và nhà thầu, cùng việc các công ty xây dựng hủy bỏ dự án mới do nợ PF xấu, việc chính phủ ngồi tranh cãi về bảng so sánh quốc tế về thuế suất hiệu dụng trong buổi thảo luận là sự rảnh rỗi không cần thiết. Trong thị trường giá tăng vì thiếu nhà, việc tăng thuế giống như đưa hóa đơn cho bệnh nhân đang sốt thay vì đưa thuốc hạ sốt vậy.
Các quy định cho vay cũng vậy. Sau biện pháp ngày 27/6 năm ngoái, hạn mức vay thế chấp liên tục bị thắt chặt, và tháng 7 năm nay lại cộng thêm cái gọi là "quy định gấp ba" khi Dongtan, Giheung, Guri, Gwangju bị đưa vào danh sách khu vực bị kiểm soát. Kết quả là gì? Những người giàu tiền mặt không hề bị ảnh hưởng, trong khi những người có nhu cầu thực sự cần vay – tức là những người mới đi làm, các cặp vợ chồng mới cưới, người muốn chuyển đổi nhà – bị chặn đứng cơ hội vào thị trường. Quy định cho vay không phải là chính sách để kiểm soát giá nhà, mà là chính sách sắp xếp lại "ai có thể mua nhà" dựa trên lượng tiền mặt nắm giữ. Và mỗi khi chỉ định khu vực bị quản lý, nhu cầu không chết đi mà chỉ chuyển sang khu vực lân cận. Chúng ta đang chứng kiến cảnh giá ở các khu vực không bị quản lý tăng vọt ngay cạnh nơi bị siết quy định trong thời gian thực ngay cả trong nửa đầu năm nay.
Sự so sánh quốc tế mà chính phủ đưa ra để làm căn cứ tăng thuế tài sản cũng chỉ là một nửa sự thật. Đúng là thuế suất hiệu dụng của Hàn Quốc thấp hơn mức trung bình của OECD. Tuy nhiên, Hàn Quốc là quốc gia có gánh nặng thuế ở khâu giao dịch, tức là thuế mua lại và thuế chuyển nhượng, ở mức cao nhất thế giới. Các quốc gia có thuế tài sản cao thường có thuế giao dịch nhẹ nhàng hơn. Việc tách riêng một loại thuế ra để so sánh với trung bình quốc tế rồi bảo rằng "chúng ta thấp nên phải tăng" là sự đánh lừa của thống kê, che đậy tổng gánh nặng thuế. Nếu nhìn theo tiêu chuẩn tổng gánh nặng, tỷ trọng thuế liên quan đến nhà ở của Hàn Quốc đã nằm trong nhóm dẫn đầu OECD rồi.
Giá tiền thuê (jeonse) đã trả lời cho vấn đề này. Trong giá jeonse không có nhu cầu đầu cơ. Giá jeonse là chỉ số thị trường trung thực nhất, chỉ phản ánh nhu cầu thực tế – tức là "người đang muốn sống ở khu vực đó" và "số lượng nhà sẵn có tại khu vực đó". Giá jeonse ở các khu vực chính của Seoul liên tục tăng chính là tiếng thét của thị trường rằng nguồn cung đang thiếu hụt so với nhu cầu thực, chứ không phải do đầu cơ. Khi giá jeonse tăng, khoảng cách với giá mua giảm xuống, và khoảng cách thu hẹp đó lại kích thích nhu cầu mua bán. Điểm khởi đầu của vòng xoáy luẩn quẩn này luôn luôn là sự thiếu hụt nguồn cung.
Ba vấn đề thực sự cần được thảo luận tại đại hội
Vì vậy, tôi có đề xuất cho buổi đại thảo luận ngày 23 tới. Thay vì sáu câu hỏi về thuế, hãy đặt ba điều sau lên bàn thảo luận:
Thứ nhất, số lượng hàng bán. Phải làm sao để có hàng bán trên thị trường. Trước tiên, hãy tháo gỡ cấu trúc mà người sở hữu nhiều nhà và người sở hữu nhà không cư trú dù muốn bán cũng không bán được do thuế chuyển nhượng nặng nề. Nếu muốn tăng thuế tài sản, ít nhất phải mở lối thoát, tức là phải mở cửa thuế giao dịch một cách chắc chắn dù chỉ là tạm thời. Chúng ta đã học được bài học đắt giá rằng nếu đóng lối bán mà chỉ tăng gánh nặng sở hữu, thị trường sẽ đáp trả bằng việc đóng băng nguồn cung và chuyển gánh nặng sang tiền thuê nhà.
Thứ hai, nguồn cung nhà thuê. Hơn 80% nhà cho thuê tại Hàn Quốc không phải do công lập cung cấp mà là từ những người sở hữu nhiều nhà. Nếu chỉ quy kết họ là kẻ đầu cơ và loại bỏ khỏi thị trường, nguồn cung jeonse và thuê tháng mà họ cung cấp cũng sẽ biến mất theo. Liệu có đủ ngân sách công để lấp đầy khoảng trống đó không? Nếu không, việc khôi phục và chỉnh đốn chế độ đăng ký kinh doanh cho thuê nhà để cấp nghĩa vụ và ưu đãi cho người cung cấp nhà cho thuê tư nhân là thực tế hơn nhiều. Hãy đưa công năng "người cung cấp nhà cho thuê" vào trong hệ thống.
Thứ ba, đường ống nguồn cung. Kế hoạch thực hiện để đẩy nhanh thời điểm chuyển vào ở của các khu đô thị mới thế hệ thứ 3; quản lý công trình và hỗ trợ tài chính để thúc đẩy khởi công các dự án chỉnh trang tại Seoul đang bị đình trệ do xung đột chi phí xây dựng; lộ trình tháo gỡ các nút thắt trong dự án chỉnh trang như thuế thu hồi lợi nhuận vượt mức tái thiết và kiểm định an toàn. Đây chính là những chương trình nghị sự mà Tổng thống cần đích thân quan tâm. Đường để có căn hộ mới ở Seoul thực chất chỉ còn là tái thiết và tái phát triển. Với tổ hợp chính sách trói "tay xây dựng" mà chỉ tăng cường "tay kìm kẹp", một hóa đơn lớn hơn sẽ quay lại sau 5 năm nữa.
Ngoài ra, tôi hy vọng buổi thảo luận này không bị nhốt trong lăng kính hẹp mang tên "căn hộ siêu cao cấp ở Seoul". Trong khi giao dịch 25 tỷ won tại Hannam-dong lên tin tức, thì ở địa phương, số nhà tồn kho đang chất đống và ngày càng nhiều căn nhà không tìm được chủ ngay cả khi đã hoàn thiện. Áp dụng cùng một thước đo về thuế và quy định vay vốn cho một thị trường mà sự quá nhiệt và trì trệ cùng tồn tại trong cùng một quốc gia thì kết quả là Seoul không kiểm soát được, còn địa phương thì chết dần.
Chính sách cần được thiết kế tinh vi theo cung cầu của từng khu vực chứ không phải mức trung bình. Và ở trung tâm của mọi cuộc thảo luận này phải là thế hệ 2030. Đây là thời đại mà nếu muốn mua nhà ở vùng thủ đô, bạn phải tiết kiệm thu nhập trong gần 9 năm mà không chi tiêu một đồng nào. Điều họ cần không phải là sự giải tỏa tâm lý trừng phạt nhắm vào người sở hữu nhiều nhà, mà là các dự án để đăng ký, nguồn cung để chuyển vào ở và một chiếc thang vay vốn có thể chi trả được.
Nếu mời người dân ngồi vào ghế lái, hãy chỉnh lại đích đến
Phe cầm quyền nói rằng họ sẽ mời người dân từ vị trí khán giả lên ghế lái trong chính sách lần này. Một lời nói hay. Nhưng nếu đã cho ngồi vào ghế lái mà đích đến trên định vị lại được cài là "đảm bảo nguồn thu thuế", người dân sẽ chỉ lái xe đến nơi họ không mong muốn. Đích đến phải rõ ràng: tăng nguồn cung mà người dân có thể lựa chọn ở cả ba thị trường: mua bán, jeonse và thuê tháng. Đó là con đường duy nhất đã được kiểm chứng để ổn định giá nhà.
Tôi không phản đối việc thảo luận hợp lý hóa thuế vụ. Việc sửa đổi sự bất hợp lý khi áp dụng khấu trừ quá mức cho những căn nhà siêu cao cấp mà ngay cả chủ cũng không ở là đúng. Tuy nhiên, đó là vấn đề về thứ tự và tỷ trọng. Thuế không thể và không nên đóng "vai chính" trong việc ổn định thị trường. Vai chính luôn luôn là nguồn cung. Ngày 23, tại phòng thảo luận ở Phủ Tổng thống, tôi mong rằng biểu đồ nguồn cung nhà ở năm 2027 sẽ được chiếu trên màn hình trước cả những con số về thuế suất hiệu dụng. Bởi vì điều người dân tò mò không phải là hóa đơn năm sau, mà là khi nào ngôi nhà mà con cái họ sẽ sống mới được xây dựng.