[비즈한국] Chính phủ đã mở một cuộc chơi lớn. Trong ba ngày từ 14 đến 16 tháng 7, Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông, Ủy ban Dịch vụ Tài chính và Bộ Chiến lược và Tài chính đã liên tiếp tổ chức các buổi thảo luận công khai, và vào ngày 23 tới đây, "Đại hội thảo luận quốc gia về bất động sản" do đích thân Tổng thống chủ trì cũng đã được lên kế hoạch. Việc công khai các tranh luận và thảo luận trước mặt người dân trước khi công bố chính sách là một điều hiếm thấy. Nếu chỉ xét về hình thức, đây rõ ràng là một bước tiến. Tuy nhiên, điều mà thị trường quan tâm không phải là hình thức, mà là kết luận.
Hãy cùng nhìn lại bối cảnh diễn ra các buổi thảo luận. Mặc dù lực mua đã phần nào dịu lại sau các quy định về cho vay ngày 27/6, nhưng tình trạng bất ổn của giá nhà, giá thuê trọn gói (jeonse) và thuê hàng tháng tại Seoul vẫn còn đó. Hiệu ứng bong bóng ở khu vực đô thị vẫn tiếp diễn khi Hwaseong Dongtan, Giheung và Guri liên tục bị chỉ định là các khu vực bị kiểm soát. Vì thị trường vẫn không được kiểm soát dù các quy định được đưa ra liên tiếp, đây là thời điểm chính phủ cần thiết lập lại lý lẽ và định hướng trước khi tung ra các biện pháp tổng thể vào nửa cuối năm.
Vì vậy, các buổi thảo luận này không chỉ đơn thuần là nơi thu thập ý kiến. Đây là một "giấy quỳ" để xác định xem chính sách bất động sản nửa cuối năm sẽ đi theo hướng tăng cường thuế, hay tập trung vào bổ sung nguồn cung và ổn định việc cho thuê. Các buổi thảo luận sơ bộ trong ba ngày qua đã nói lên rất nhiều điều. Nhìn lại ba cuộc thảo luận, chúng ta có thể thấy rõ phần nào viễn cảnh của ngày 23 và phác thảo các biện pháp sẽ được đưa ra sau đó.
Ngày đầu tiên, Nguồn cung—“Các quy định đang chặn đứng nguồn cung”
Bầu không khí của buổi thảo luận về nguồn cung nhà ở do Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông chủ trì vào ngày 14 có thể tóm gọn trong một câu: “Nếu muốn tăng nguồn cung, tại sao lại chặn nguồn tài chính cho việc cung ứng đó?” Tại hội trường, các thành viên hiệp hội chỉnh trang đô thị và các chuyên gia đã liên tiếp đưa ra những ý kiến gay gắt. Trọng tâm nằm ở ba vấn đề: Khoản vay chi phí di dời, tỷ lệ diện tích sàn (floor area ratio) và tỷ lệ nghĩa vụ cho thuê.
Đặc biệt, vấn đề khoản vay chi phí di dời vô cùng cấp bách. Sau các biện pháp ngày 15/10 năm ngoái, khi toàn bộ Seoul bị siết chặt thành khu vực bị kiểm soát, tỷ lệ công nhận tài sản đảm bảo (LTV) cho khoản vay chi phí di dời đã giảm từ 70% xuống 40%, và những người sở hữu nhiều nhà thậm chí không thể tiếp cận khoản vay. Một đại diện cư dân tại khu tái phát triển than thở: “Ở những khu dân cư cũ, hầu như không có ai đủ tiền mặt để di dời”. Dù đã nhận được phê duyệt kế hoạch quản lý và xử lý, nhưng vì không thể di dời nên dự án bị đình trệ. Điều này có nghĩa là nút thắt cổ chai đang xuất hiện tại cửa ngõ cuối cùng của nguồn cung.
Vấn đề tỷ lệ diện tích sàn cũng tương tự. Dự luật cho phép tăng tỷ lệ diện tích sàn lên gấp 1,3 lần giới hạn pháp lý chỉ dành cho các dự án chỉnh trang công cộng hiện đang bị kẹt tại Quốc hội, và đã có yêu cầu mở rộng sang cả các dự án chỉnh trang tư nhân. Bởi lẽ, trong bối cảnh chi phí xây dựng tăng vọt, phương tiện duy nhất để đảm bảo tính khả thi của dự án cuối cùng vẫn là tỷ lệ diện tích sàn. Dù chính phủ tuyên bố khởi công 1,35 triệu hộ gia đình ở khu vực đô thị đến năm 2030, nhưng ngay tại hiện trường, những lời phê bình cay đắng vẫn xuất hiện rằng: “Thậm chí còn không có lộ trình phúc lợi nhà ở dài hạn”.
Cũng có những đề xuất đáng chú ý. Đó là chuyển đổi mục đích sử dụng các khu đất kém hiệu quả trong nội đô như khu công nghiệp nhẹ, và nhà nước chủ động dự trữ đất để tạo ra "trục cung ứng thứ ba" tiếp nối các dự án chỉnh trang và khu dân cư mới. Ở phía đối lập, cũng có ý kiến cho rằng nên mở rộng đáng kể tỷ lệ nhà ở xã hội và sử dụng nguồn thu thuế thặng dư từ sự bùng nổ của ngành bán dẫn để làm nguồn tài chính. Dù phương pháp có khác nhau, nhưng không ai phản đối việc "tốc độ" cũng quan trọng không kém gì tổng lượng nguồn cung. Dù kế hoạch có nhiều đến đâu, nếu không dẫn đến việc khởi công và nhập cư, thị trường sẽ không phản ứng. Kết luận của buổi thảo luận về nguồn cung rất rõ ràng: Kẻ thù của nguồn cung không phải là nhu cầu, mà là các quy định.
Ngày thứ hai, Tài chính—Phương trình bậc cao giữa bảo vệ người có nhu cầu thực và kích thích thị trường
Buổi thảo luận của Ủy ban Dịch vụ Tài chính vào ngày 15 tập trung vào ba tranh luận chính: Quy định cho vay đối với thanh niên và người có nhu cầu thực không sở hữu nhà, cho vay thuê nhà (jeonse), và một lần nữa là khoản vay chi phí di dời. Khác với ngày đầu tiên, ngày này chứng kiến sự tranh luận gay gắt giữa hai phe ủng hộ và phản đối.
Phía ủng hộ nới lỏng cho vay đối với người có nhu cầu thực chỉ ra rằng sau các quy định cho vay ngày 27/6, chiếc thang dành cho người không sở hữu nhà và cặp vợ chồng mới cưới – những người thực sự cần mua nhà – đã bị cắt đứt. Phía đối lập lại cho rằng việc nới lỏng cho vay lúc này có thể châm ngòi lại cho một thị trường đang có dấu hiệu ổn định. Đối với khoản vay thuê nhà, các ý kiến bảo vệ đây là thiết bị thiết yếu để ổn định nhà ở cho người dân lao động đã va chạm với các ý kiến chỉ trích rằng nó đẩy giá thuê nhà lên cao và trở thành nhiên liệu cho đầu tư lướt sóng (gap investment). Khoản vay chi phí di dời cũng chứng kiến cuộc tranh luận giữa quan điểm “phải xem là chi phí dự án cho nguồn cung chứ không phải nợ hộ gia đình” và phản bác “liên quan đến nhu cầu đầu cơ”. Thậm chí còn có đề xuất mới là áp "phí quản lý sự ổn định vĩ mô" đối với các khoản vay nhà ở giá trị cao.
Những gì buổi thảo luận tài chính cho thấy chính là tình thế tiến thoái lưỡng nan mà các cơ quan tài chính đang đối mặt. Phải thắt chặt tổng lượng nợ hộ gia đình, phải bảo vệ người có nhu cầu thực và phải làm cho nguồn vốn cung ứng luân chuyển. Không tồn tại một chính sách cho vay nào có thể bắt được ba con thỏ cùng một lúc. Suy cho cùng, đó là vấn đề ưu tiên, và ngày 23 sẽ là thời điểm quyết định những ưu tiên đó.
Ngày thứ ba, Thuế—Định hướng tăng cường thuế sở hữu đã được ấn định
Buổi thảo luận của Bộ Chiến lược và Tài chính vào ngày 16 là buổi có trọng lượng nhất trong ba ngày. Và hướng đi cũng rõ ràng nhất. Nhiều ý kiến cho rằng nên thay đổi tiêu chuẩn đánh thuế bất động sản toàn diện từ "số lượng nhà ở" hiện nay sang "giá trị nhà ở đang sở hữu". Chẩn đoán cho rằng cấu trúc hiện tại – nơi người sở hữu ba căn nhà trị giá 1 tỷ won phải trả thuế nặng hơn người sở hữu một căn nhà trị giá 3 tỷ won – đã tạo ra xu hướng đổ dồn vào "một căn nhà sáng giá". Người trình bày đã đưa ra số liệu cho thấy kể từ năm 2016, giá căn hộ ở khu vực Đông Nam Seoul đã tăng 166% trong khi chỉ số giá tiêu dùng chỉ tăng 25%, lấy đó làm điểm khởi đầu cho cuộc thảo luận về sự công bằng trong thuế khóa.
Cơ sở lý thuyết của việc tăng cường thuế sở hữu cũng được đưa ra. Rằng mức thuế sở hữu của Hàn Quốc thấp hơn các nước phát triển như G7, và xét về khía cạnh phân bổ nguồn lực, thuế sở hữu là một loại thuế hiệu quả về mặt kinh tế. Tất nhiên, có thể phản bác lại điều này. Thuế sở hữu cao ở các nước phát triển hoạt động trong một hệ thống tổng thể bao gồm thuế giao dịch thấp, hệ thống công khai giá trị ổn định và liên kết với tài chính địa phương. Nếu chỉ tách riêng thuế suất thuế sở hữu để áp dụng, các tác dụng phụ sẽ đến trước.
Về khấu trừ đặc biệt cho sở hữu dài hạn, ý kiến chủ đạo là nên tái cơ cấu từ tiêu chuẩn "sở hữu" sang tiêu chuẩn "cư trú thực tế". Nghĩa là thay vì cho khấu trừ vì lý do sở hữu lâu năm, hãy cho khấu trừ vì lý do thực sự sinh sống ở đó. Thậm chí đã có những thiết kế cụ thể như bắt đầu từ 10% khi cư trú trên 5 năm và tăng dần tỷ lệ khấu trừ khi thời gian cư trú kéo dài, tối đa lên tới 40% cho trên 20 năm. Các vấn đề như chỉ trích chính sách hiện tại cho phép khấu trừ thuế chuyển nhượng lên tới 80% đối với nhà ở cực đắt đỏ là quá mức, liệu có nên duy trì thuế chuyển nhượng nặng đối với người sở hữu nhiều nhà (20% cho 2 nhà, 30% cho 3 nhà trở lên) hay điều chỉnh ưu đãi thuế cho nhà cho thuê đăng ký, cũng đã được đặt lên bàn nghị sự.
Về thuế giao dịch, nhiều ý kiến cho rằng thay vì tăng cường thuế sở hữu, nên giảm gánh nặng thuế chuyển nhượng để tạo lối thoát cho hàng hóa xuất hiện trên thị trường. Việc Phó Thủ tướng Gu Yun-cheol đề cập rằng “nếu tăng cả thuế sở hữu và thuế chuyển nhượng, người dân sẽ nói là muốn ép chúng tôi đến chết sao” cho thấy chính phủ đã cân nhắc cấu trúc hoán đổi “tăng thuế sở hữu – giảm thuế giao dịch”.
Điều mà ba buổi thảo luận nói lên và ngày 23
Cấu trúc xuyên suốt ba ngày rất thú vị. Trong các buổi thảo luận về nguồn cung và tài chính, những tiếng nói "hãy nới lỏng" đã bùng phát, trong khi ở buổi thảo luận về thuế, luồng ý kiến "phải thắt chặt" lại chiếm ưu thế. Tuy nhiên, nếu nhìn vào danh sách các tranh luận mà Tổng thống công khai trên mạng xã hội trước buổi thảo luận, có thể thấy rõ trọng tâm đang nằm ở đâu. Mức thuế sở hữu hợp lý, sự khác biệt giữa một căn nhà cư trú thực tế và sở hữu nhiều nhà, xử lý riêng biệt nhà ở cực đắt đỏ, mối quan hệ giữa thuế sở hữu và thuế giao dịch, mục đích sử dụng nguồn thu từ thuế sở hữu. Cả bảy tranh luận đều là về thuế. Dù nói rằng đại hội thảo luận ngày 23 bao trùm cả nguồn cung, tài chính và thuế, nhưng nội dung chính sẽ là về thuế.
Biến số nằm ở sự lệch pha giữa chính quyền trung ương và chính quyền Seoul. Thị trưởng Seoul Oh Se-hoon đang công khai đối đầu rằng nghị trình cốt lõi của buổi thảo luận không nên là thuế, mà phải là mở rộng nguồn cung và ổn định thị trường cho thuê. Lập luận của Seoul là do Seoul không còn khu đất mới nào, các dự án chỉnh trang là trục cung ứng duy nhất, nhưng tốc độ dự án ngày càng chậm do chi phí xây dựng tăng, chậm trễ cấp phép và chi phí tài chính tăng. Mặc dù ý kiến của Seoul đã được truyền đạt đến buổi thảo luận nguồn cung, nhưng bản thân Thị trưởng đã không tham dự. Câu hỏi đặt ra là liệu các biện pháp được đưa ra khi đang có bất đồng với Seoul – đơn vị thực thi chính sách nhà ở của Seoul – có thể hoạt động hoàn hảo tại hiện trường hay không. Đây cũng là lý do phe đối lập và một số chuyên gia lo ngại rằng "đây có thể là thủ tục mang tính hình thức đã định sẵn câu trả lời".
Dự đoán của tác giả như sau: Thứ nhất, về thuế, khung khổ lớn chuyển đổi từ "số lượng nhà ở" sang "giá trị và cư trú thực tế" về cơ bản đã xác định. Khả năng cao là sự kết hợp giữa việc tăng cường thuế sở hữu từng bước nhưng áp dụng từ nhà ở cực đắt đỏ và không cư trú trước, đồng thời nới lỏng một phần thuế chuyển nhượng để thúc đẩy hàng hóa. Điều này sẽ được đưa vào gói cải cách thuế dự kiến công bố từ cuối tháng 7 đến đầu tháng 8. Thứ hai, trong lĩnh vực nguồn cung, khả năng cao là một số yêu cầu được đưa ra trong ngày đầu tiên như nới lỏng có điều kiện khoản vay chi phí di dời, rút ngắn quy trình dự án chỉnh trang sẽ được chấp nhận. Bởi lẽ, việc vừa hô hào mở rộng nguồn cung vừa tiếp tục chặn chi phí di dời là điều khó giải thích ngay cả với chính phủ. Thứ ba, cho vay đối với người có nhu cầu thực sẽ chỉ dừng lại ở mức điều chỉnh nhỏ đối với thanh niên và người không sở hữu nhà.
Tác động đến thị trường cũng cần phải xem xét một cách bình tĩnh. Việc chuyển đổi từ tiêu chuẩn "số lượng nhà ở" sang "giá trị" là đúng đắn về mặt định hướng. Vì suy cho cùng, xu hướng đổ dồn vào "một căn nhà sáng giá" không phải do thị trường tạo ra, mà là sự méo mó do hệ thống thuế lấy số lượng nhà ở làm trung tâm gây ra. Tuy nhiên, trong quá trình chuyển đổi, phản ứng của thị trường sẽ thay đổi hoàn toàn tùy thuộc vào việc đặt ranh giới tiêu chuẩn giá trị cao ở đâu. Nếu ranh giới thấp, gánh nặng thuế của những người sở hữu một căn nhà để ở tại các khu vực cao cấp sẽ tăng vọt dẫn đến sự kháng cự về thuế, và có thể xuất hiện hiệu ứng bong bóng mới khi nhu cầu đổ dồn vào các khu vực có giá ngay dưới ngưỡng đó. Ngược lại, nếu thuế đánh vào sở hữu nhiều nhà được nới lỏng thực chất, nhu cầu sở hữu nhiều nhà vốn bị kìm nén ở các tỉnh và ngoại ô khu vực đô thị có khả năng sẽ sống lại. Tùy thuộc vào việc mũi nhọn của chính sách thuế hướng về đâu, sự khác biệt về nhiệt độ giữa các khu vực sẽ càng gia tăng.
Mấu chốt nằm ở thứ tự và tốc độ của chính sách. Tăng cường thuế sở hữu trong ngắn hạn có thể không làm tăng hàng hóa mà ngược lại, dẫn đến tình trạng gồng gánh và đẩy chi phí sang người thuê nhà. Nếu gánh nặng thuế chuyển sang người thuê, thị trường thuê nhà vốn đã bất ổn sẽ lại bị lung lay trước. Giá thuê nhà là chỉ báo đi trước của thị trường mua bán. Chính sách dùng thuế để kìm hãm nhu cầu có tác dụng nhanh thì tác dụng phụ cũng đến nhanh, còn chính sách nguồn cung có tác dụng chậm thì cần phải bắt đầu ngay từ bây giờ. Chúng ta đã học được bài học này bằng học phí đắt đỏ trong vài năm qua.
Để buổi thảo luận ngày 23 thành công, thay vì là một thủ tục hình thức đã có sẵn đáp án, cần phải có một bảng lộ trình cụ thể để tháo gỡ các nút thắt cổ chai về nguồn cung. Ngay cả khi cải cách thuế trở thành chủ đề chính, điều mà thị trường thực sự chờ đợi là câu trả lời cho câu hỏi "Khi nào, ở đâu và bao nhiêu nguồn cung được đưa ra?". Nếu là người có nhu cầu thực, hãy kiểm tra các con số trong lộ trình nguồn cung và gói cải cách thuế sẽ được công bố sau buổi thảo luận thay vì những lời hoa mỹ ngày 23.
Xung quanh thời điểm công bố biện pháp, thị trường sẽ bước vào giai đoạn quan sát ngắn hạn, nhưng quan sát không phải là một chiến lược. Chỉ cần thiết lập tiêu chuẩn về lưu lượng nhập cư và biến động giá thuê tại khu vực mình sinh sống, sau đó phán đoán xem chính sách có làm thay đổi các tiêu chuẩn đó hay không là đủ. Chính sách không được hoàn thiện bởi thảo luận. Nó được hoàn thiện bởi thực thi. Ngày 23, hãy dõi theo những con số sau đó thay vì những lời nói tại hội trường thảo luận.