[비즈한국] Trong tuần thứ 3 của tháng 7, thị trường bất động sản nhà ở Seoul ghi nhận các giao dịch giá cao đáng chú ý tại các khu vực được ưu tiên hàng đầu như Apgujeong, Daechi-dong, Yeouido, Seongsu và Mok-dong. Những vị trí dẫn đầu về giá trị giao dịch bao gồm các khu chung cư cũ có kỳ vọng tái thiết, các căn hộ có khả năng kết nối tốt với sông Hàn và các diện tích lớn có nguồn cung hạn chế.
Theo Cổng thông tin bất động sản Seoul, từ ngày 13 đến ngày 17 tháng 7, một căn hộ tại tầng 9 tòa Sinhyundae 11, khu Apgujeong-dong, quận Gangnam, với diện tích sử dụng 183,41㎡ đã được bán với giá 10,5 tỷ won, chiếm vị trí số 1 về giá giao dịch thực tế trong tuần.
Giá tính trên mỗi 3,3㎡ diện tích sử dụng là khoảng 189,25 triệu won. Đây là giao dịch duy nhất có giá trị trên 10 tỷ won trong tuần này, cho thấy sức cạnh tranh về giá của các căn hộ diện tích lớn vốn khan hiếm ngay cả ở khu vực Gangnam.
Khu vực Apgujeong là khu tái thiết quy mô lớn tiêu biểu của Seoul, nơi đang diễn ra các cuộc cạnh tranh gay gắt về đẩy nhanh dự án và giành quyền thi công. Kỳ vọng vào tốc độ thực hiện dự án tại các khu chỉnh trang đô thị trọng điểm của Seoul và sự thay đổi của khu dân cư ven sông Hàn trong tương lai đang phản ánh trực tiếp vào giá trị của các căn hộ hiện hữu. Không chỉ tại Apgujeong, mà tại Yeouido, Mok-dong và Seongsu, các dự án chỉnh trang quy mô lớn cũng đang được triển khai, khiến cuộc đua thầu của các nhà thầu xây dựng lớn trở nên sôi động hơn bao giờ hết.
Đứng thứ 2 là căn hộ tại tòa Hanbo Mido Mansion 1, Daechi-dong, quận Gangnam. Một căn hộ tầng 2 với diện tích sử dụng 128,01㎡ đã được bán với giá 3,88 tỷ won. Cùng với tòa Sinhyundae 11, việc các khu tái thiết tiềm năng tại khu vực Gangnam chiếm lĩnh các vị trí cao nhất về giá giao dịch đã khẳng định lại nhu cầu đối với các khu chung cư lớn hiện hữu, nơi vừa đảm bảo hạ tầng đời sống, giáo dục, vừa có tiềm năng chỉnh trang đô thị.
Một căn hộ tầng 11 tại tòa Sibeom, phường Yeouido-dong, quận Yeongdeungpo với diện tích sử dụng 79,24㎡ đã đổi chủ với giá 2,9 tỷ won. Giá tính trên mỗi 3,3㎡ diện tích sử dụng là khoảng 120,98 triệu won.
Chung cư Sibeom tại Yeouido là khu tái thiết tiêu biểu nằm giữa khu vực ven sông Hàn và trung tâm tài chính. Với việc thúc đẩy dự án tái thiết từ 1.584 căn hộ hiện tại lên quy mô tối đa 59 tầng và 2.491 căn hộ, dự án này được coi là biểu tượng sẽ thay đổi hoàn toàn đường chân trời của Yeouido.
Tại quận Seongdong, đã có hai giao dịch cùng mức giá 2,43 tỷ won. Căn hộ tầng 8 tòa Seoul Forest Sambu ở Haengdang-dong với diện tích sử dụng 122,01㎡ và căn hộ tầng 7 tòa Hyundai I-PARK tại Seongsu-dong 2-ga với diện tích sử dụng 116,22㎡ đã được giao dịch ở cùng mức giá này.
Haengdang-dong và Seongsu-dong là những khu vực dẫn đầu về ưu tiên nhà ở tại quận Seongdong nhờ khả năng kết nối tốt với Seoul Forest, sông Hàn và các trung tâm công việc nội đô. Đặc biệt, tại Khu chỉnh trang chiến lược Seongsu, các dự án chỉnh trang với quy mô hơn 9.000 căn hộ tại 4 phân khu đang được tiến hành, tiếp tục củng cố kỳ vọng gia tăng giá trị cho thị trường căn hộ hiện có.
Tiếp theo, một căn hộ diện tích sử dụng 70,73㎡ tại tòa Mok-dong New Town Complex 13, Sinjeong-dong, quận Yangcheon đã được bán với giá 2,22 tỷ won. Trong cùng tuần, một căn hộ tương tự cũng được bán với cùng mức giá 2,22 tỷ won. Căn hộ diện tích 84,705㎡ tại tòa Olympic Family Town, Munjeong-dong, quận Songpa có giá 2,2 tỷ won. Căn hộ diện tích 84,75㎡ tại tòa Acro Tower Square, Yeongdeungpo-dong 7-ga, quận Yeongdeungpo có giá 2,14 tỷ won, và căn hộ diện tích 117,84㎡ tại tòa Nonhyeon Paragon, Nonhyeon-dong, quận Gangnam có giá 1,97 tỷ won.
Mặc dù các giao dịch giá cao nhất tuần này khác nhau về khu vực và thời điểm xây dựng, nhưng đều có chung những đặc điểm rõ rệt. Tại Apgujeong, Daechi, Yeouido và Mok-dong là các khu chung cư lớn có kỳ vọng tái thiết, còn tại quận Seongdong và quận Yeongdeungpo là các khu chung cư có kết nối thuận tiện với sông Hàn và khu vực làm việc.
Trên toàn thị trường căn hộ Seoul, xu hướng tăng giá vẫn tiếp tục tập trung vào các khu vực gần ga tàu điện ngầm, khu tái thiết và các khu chung cư lớn có điều kiện sống ổn định. Theo khảo sát của Viện Bất động sản Hàn Quốc, giá mua bán căn hộ tại Seoul trong tuần đầu tháng 7 đã tăng 0,30% so với tuần trước. Tuy nhiên, ở một số khu vực, tâm lý chờ đợi do quy định cho vay đã xuất hiện, cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ rệt theo khu vực và mức giá.
Xét về giá trên diện tích, sự thống trị của Apgujeong càng rõ nét hơn. Giá mỗi 3,3㎡ diện tích sử dụng tại tòa Sinhyundae 11 là khoảng 189,25 triệu won, vượt xa mức khoảng 100,19 triệu won tại Hanbo Mido Mansion 1 và khoảng 120,98 triệu won tại chung cư Sibeom, Yeouido.
So với mức giá trung bình 59,259 triệu won/3,3㎡ của căn hộ Seoul vào tháng 12 năm ngoái do KB Real Estate công bố, tòa Sinhyundae 11 cao gấp khoảng 3,2 lần. Điều này có nghĩa là ngay trong nội bộ Seoul, khoảng cách về giá đang bị kéo giãn đáng kể dựa trên vị trí, diện tích và kỳ vọng vào dự án chỉnh trang.
Mặc dù các quy định cho vay của chính phủ đã làm tăng ngưỡng giao dịch đối với nhà ở cao cấp, nhưng tại thị trường siêu sang nơi phụ thuộc ít vào vốn vay, giá cả và khối lượng giao dịch có thể diễn biến theo những hướng khác biệt. Trên thực tế, mặc dù số lượng giao dịch căn hộ trên 3 tỷ won tại Seoul năm nay đã giảm so với năm ngoái, nhưng tại các khu vực trọng điểm như Apgujeong và Banpo, mức giá cao vẫn duy trì tập trung vào các mặt hàng khan hiếm.
Các giao dịch thực tế tuần này cho thấy thay vì toàn bộ thị trường nhà ở Seoul cùng tăng giá, nhu cầu cao cấp đang tập trung vào một số khu phức hợp có đủ các điều kiện: tiềm năng tái thiết, vị trí ven sông Hàn và diện tích lớn. Trong bối cảnh các quy định tài chính gây áp lực lên khối lượng giao dịch, một quy luật giá cả riêng biệt vẫn đang vận hành đối với các tài sản cốt lõi có tính khan hiếm cao.
※Bài viết được thực hiện bởi AI tạo sinh của Bizhankook và MetaVX.