[비즈한국] Đã xác nhận rằng nhà phát triển dự án, cũng chính là bên bán, đã thiết lập quyền thế chấp với hạn mức nợ tối đa là 7,2 tỷ won đối với căn hộ cao cấp tại Hannam-dong, Seoul mà Chủ tịch BGF Hong Jeong-hyeok đã mua với giá 9,2 tỷ won. Đây là trường hợp trong giao dịch mua bán nhà ở, bên bán chứ không phải tổ chức tài chính trở thành chủ thể nắm quyền thế chấp. Tuy nhiên, việc liệu có sự gia hạn thanh toán số tiền còn lại hay chi tiết thực tế của khoản nợ vẫn chưa được xác nhận.
Theo tìm hiểu của Bizhankook, vào tháng 4 vừa qua, Chủ tịch BGF Hong Jeong-hyeok đã mua căn hộ Le Garden The Main Hannam ở Hannam-dong, quận Yongsan, Seoul với diện tích sử dụng 269㎡ với giá 9,2 tỷ won. Chủ tịch Hong đã hoàn tất việc chuyển quyền sở hữu sau khoảng 8 tháng kể từ khi ký hợp đồng mua bán vào tháng 7 năm ngoái. Căn hộ này là diện tích lớn thứ hai trong số 16 căn hộ có quy mô khác nhau tại tòa nhà này. Đây cũng là căn hộ cuối cùng trong dự án còn đứng tên nhà phát triển.
Điểm đáng chú ý là quyền thế chấp được thiết lập cùng lúc với việc chuyển quyền sở hữu. Vào ngày thanh toán số tiền còn lại hồi tháng 4, nhà phát triển dự án đã thiết lập quyền thế chấp với hạn mức nợ tối đa là 7,2 tỷ won, với Chủ tịch Hong là bên vay. Thông thường, các ngân hàng ấn định hạn mức nợ tối đa ở mức khoảng 120% số tiền cho vay. Nếu áp dụng cách tính thông thường này, số tiền gốc nợ được bảo đảm ước tính vào khoảng 6 tỷ won. Tuy nhiên, quy mô và tính chất thực tế của khoản nợ vẫn chưa được làm rõ.
Le Garden The Main Hannam là một căn hộ siêu cao cấp được xây dựng tại khu UN Village ở Hannam-dong, quận Yongsan, Seoul. Dự án được xây dựng trên sườn đồi ven sông Hàn vào tháng 6 năm 2019 với quy mô 2 tầng hầm và 6 tầng nổi, gồm 1 tòa nhà (16 căn hộ). Khu vực này là nơi tập trung các căn hộ siêu cao cấp tiêu biểu của Seoul như Hannam The Hill, Nine One Hannam và Parc Hannam. Tầm nhìn ra sông Hàn, sự riêng tư và tính khan hiếm do số lượng căn hộ ít là những lợi thế chính của khu vực này. Cả 16 căn hộ đều là loại hình nhà ở lớn với diện tích sử dụng từ 213 đến 274㎡.
Phía nhà phát triển cho biết họ sẽ không đưa ra câu trả lời cụ thể trước những câu hỏi của Bizhankook về bối cảnh giao dịch và việc thiết lập quyền thế chấp này.
Gần đây, khi các quy định về cho vay bất động sản liên tục bị thắt chặt, điều kiện huy động vốn cho nhà ở cao cấp cũng trở nên khắt khe hơn. Sau khi chính phủ hạn chế các khoản vay thế chấp nhà ở cho mục đích mua nhà tại khu vực đô thị và khu vực bị kiểm soát ở mức tối đa 600 triệu won vào tháng 6 năm ngoái, kể từ tháng 10, chính phủ đã tiếp tục hạ hạn mức xuống còn 400 triệu won cho nhà ở có giá trị thị trường trên 1,5 tỷ won đến 2,5 tỷ won, và 200 triệu won cho nhà ở trên 2,5 tỷ won. Vào tháng 9 cùng năm, tỷ lệ LTV (tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản) dành cho người không sở hữu nhà tại 3 quận Gangnam và quận Yongsan, vốn là các khu vực bị kiểm soát, cũng bị hạ từ 50% xuống 40%.
Các kênh huy động vốn ngoài vay thế chấp cũng bị thu hẹp. Tháng 6 năm ngoái, các khoản vay cho thuê nhà ở (jeonse) có điều kiện chuyển quyền sở hữu tại các khu vực đô thị và khu vực bị kiểm soát đã bị cấm, đồng thời các khoản vay tín dụng bị giới hạn trong phạm vi thu nhập hàng năm. Vào tháng 9, về nguyên tắc, tỷ lệ LTV 0% đã được áp dụng cho các khoản vay thế chấp nhà ở dành cho các doanh nghiệp kinh doanh mua bán và cho thuê nhà ở tại cùng khu vực. Trong bối cảnh các quy định như vậy, phương thức bên bán gia hạn một phần số tiền thanh toán còn lại và thiết lập quyền thế chấp đã nổi lên như một giải pháp thay thế.
Trường hợp điển hình cho phương thức này là việc vợ chồng Tổng thống Lee Jae-myung bán căn hộ tại Bundang. Ông Lee và phu nhân Kim Hye-kyung đã bán căn hộ có diện tích sử dụng 164,25㎡ tại làng Yangji, Sunae-dong, thành phố Seongnam, tỉnh Gyeonggi với giá 2,9 tỷ won vào ngày 16 vừa qua. Cùng ngày, tại căn hộ đó đã thiết lập một quyền thế chấp với hạn mức nợ tối đa là 1,77 tỷ won, với người mua là bên nợ và vợ chồng Tổng thống là bên nhận thế chấp. Đây được coi là một ví dụ về "tài chính bên bán" khi trì hoãn việc thanh toán một phần tiền mua nhà.
Luật sư Eom Jeong-suk, Giám đốc văn phòng luật Lawdo, cho biết: “Về mặt pháp lý, việc chuyển đổi khoản nợ tiền thanh toán còn lại thành khoản nợ vay và thiết lập quyền thế chấp theo thỏa thuận giữa các bên không có vấn đề gì. Phương thức trì hoãn thanh toán và thiết lập quyền thế chấp trong quá trình mua bán nhà ở tuy không phổ biến nhưng đã tồn tại từ lâu như một dạng giao dịch. Tuy nhiên, nếu phát sinh khoản nợ tài chính, cần phải xác định rõ ràng các điều kiện cụ thể như lãi suất.”