[비즈한국] Khi giá nhà tại Seoul tăng mạnh, đã đến lúc chúng ta cần thay đổi tiêu chuẩn khi nhìn nhận thị trường bất động sản khu vực thủ đô. Nếu như trước đây, "Seoul hay Gyeonggi" là tiêu chuẩn quan trọng để lựa chọn nhà ở, thì trong tương lai, chúng ta cần đánh giá dựa trên khu vực sinh hoạt và chất lượng nhu cầu thay vì ranh giới hành chính.
Các khu vực cư trú trọng điểm của Seoul vẫn sở hữu nhu cầu mạnh mẽ nhất Hàn Quốc. Khả năng cạnh tranh của các khu vực chủ chốt như Gangnam, Seocho, Songpa, Yongsan, Seongdong, Mapo sẽ không dễ bị suy giảm. Vấn đề nằm ở giá cả. Căn hộ tại những vị trí đắc địa ở Seoul đã đạt đến mức khó tiếp cận đối với các hộ gia đình không sở hữu khối tài sản đáng kể.
Tuy nhiên, chiến lược liên tục hạ thấp tiêu chuẩn vị trí trong phạm vi Seoul chỉ để phù hợp với ngân sách không nhất thiết là đáp án đúng. Thay vào đó, trong tương lai, chúng ta cần so sánh trực tiếp giữa các khu vực tương đối thấp cấp của Seoul và các khu vực trọng điểm của tỉnh Gyeonggi.
Trước đây, trong thị trường nhà ở, tồn tại một quan niệm mạnh mẽ rằng "dù sao vẫn là Seoul". Tuy nhiên, bản thân đơn vị hành chính Seoul không đảm bảo giá trị tương lai cho ngôi nhà. Ngay trong cùng một Seoul, khoảng cách giữa các khu vực đang ngày càng mở rộng tùy thuộc vào khả năng tiếp cận việc làm, giao thông, môi trường giáo dục và tính thương mại của sản phẩm nhà ở.
Thay vì mua các căn hộ cũ ở ngoại ô Seoul với giá cao và hy vọng giá sẽ tăng thêm chỉ vì lý do đó là Seoul, việc lựa chọn các khu vực sinh hoạt trọng điểm của Gyeonggi – nơi nhu cầu đã được kiểm chứng như Pangyo, Bundang, Suji, Gwanggyo, Yeongtong, Dongtan, Gwangmyeong – đang ngày càng trở nên hợp lý hơn.
Vì vậy, giờ đây chúng ta cần đặt câu hỏi không phải là "Nên chọn sống ở Seoul hay Gyeonggi", mà là "Nên chọn giữa vị trí trung bình ở Seoul và vị trí đắc địa ở Gyeonggi".
Đặc biệt, trong 3 năm tới, khả năng cao là đánh giá này sẽ trở nên quan trọng hơn. Nhìn vào biến động của thị trường nhà ở Gyeonggi gần đây, không phải tất cả các khu vực đều tăng giá cùng lúc. Nhu cầu đang tập trung vào một số khu vực nhất định có sẵn việc làm, giao thông, giáo dục và môi trường nhà ở mới. Xu hướng giá mạnh mẽ xuất hiện ở Yeongtong (Suwon), Suji (Yongin), Dongtan và Gwangmyeong cho thấy rõ điều này.
Hiện tượng này có nghĩa là không nên nhìn nhận Gyeonggi như một thị trường duy nhất. Sự khác biệt giữa các địa phương ở Gyeonggi lớn hơn nhiều so với Seoul. Đó là lý do tại sao không thể đánh giá thị trường nhà ở Bundang và các khu vực ngoại ô thủ đô theo cùng một tiêu chuẩn.
Trong tương lai, thị trường thủ đô nhiều khả năng sẽ trở thành "cuộc cạnh tranh giữa khu vực sinh hoạt cốt lõi và khu vực không cốt lõi" thay vì là cuộc cạnh tranh giữa Seoul và Gyeonggi.
Các yếu tố quyết định giá nhà cũng đang trở nên rõ ràng hơn. Điều quan trọng là khả năng tiếp cận nhanh chóng đến các khu vực kinh doanh chính như Gangnam hay Pangyo, sự hiện diện của các việc làm chất lượng gần đó, môi trường giáo dục và cơ sở hạ tầng đời sống ưu việt, cũng như khả năng cải thiện tính thương mại thông qua căn hộ mới hoặc các dự án chỉnh trang đô thị.
Với những tiêu chuẩn này, ranh giới hành chính đang ít mang ý nghĩa hơn trước. Bởi vì khu vực sinh hoạt thực tế đã hình thành vượt ra ngoài ranh giới giữa Seoul và Gyeonggi.
Quan điểm nhìn nhận về các khu vực chịu kiểm soát cũng cần thay đổi. Thông thường, các nhà đầu tư bất động sản cho rằng sức hấp dẫn đầu tư giảm mạnh nếu một khu vực bị chỉ định là khu vực chịu kiểm soát. Tất nhiên, do các hạn chế về khoản vay, thuế và điều kiện giao dịch, tốc độ giao dịch và tăng giá có thể chậm lại trong ngắn hạn.
Tuy nhiên, không nên đánh giá thấp khả năng cạnh tranh của khu vực đó chỉ vì thực tế nó đã trở thành khu vực chịu kiểm soát. Hầu hết các quy định được áp dụng sau khi giá tăng, giao dịch tăng và nhu cầu tập trung. Nói cách khác, nghịch lý là các khu vực bị kiểm soát lại thường là những nơi đã được kiểm chứng về nhu cầu.
Điều quan trọng không phải là việc có bị kiểm soát hay không, mà là liệu nhu cầu thực tế có được duy trì sau khi chịu sự kiểm soát đó hay không. Nếu khả năng cạnh tranh bản chất của khu vực như giao thông, việc làm và môi trường giáo dục được duy trì, thì các quy định có nhiều khả năng đóng vai trò dịch chuyển nhu cầu trong ngắn hạn hơn là xóa bỏ nó. Khi quy định cho vay ở một khu vực cụ thể bị thắt chặt hoặc giá tăng mạnh, nhu cầu sẽ di chuyển sang các khu vực sinh hoạt lân cận.
Trong quá trình này, các cơ hội mới cũng phát sinh ở các khu vực không bị kiểm soát. Tuy nhiên, không nên chọn khu vực không bị kiểm soát chỉ vì lý do đơn giản là không bị chịu quy định. Điều quan trọng là liệu nơi đó có thể tiếp nhận nhu cầu di chuyển từ các khu vực mạnh hay không.
Một trong những hiện tượng lặp đi lặp lại trên thị trường bất động sản là sự dịch chuyển của nhu cầu. Khi giá ở các khu vực cốt lõi tăng mạnh, nhu cầu chuyển sang các khu vực lân cận, và khi giá ở khu vực đó tăng, nó sẽ lan rộng sang khu vực sinh hoạt tiếp theo.
Do đó, ở các khu vực không bị kiểm soát, thay vì tìm "khu vực giá rẻ", bạn nên tìm "khu vực có khả năng cao sẽ tiếp nhận nhu cầu chuyển dịch từ các khu vực mạnh". Khi Pangyo trở nên đắt đỏ, nên chọn khu vực nào; khi áp lực giá ở Bundang hoặc Suji tăng lên, nhu cầu sẽ chuyển đi đâu; sau khi giá ở Yeongtong và Dongtan tăng, khu vực sinh hoạt nào sẽ trở thành phương án thay thế – đó mới là những điều quan trọng.
Một lý do khác khiến tôi lạc quan về thị trường nhà ở thủ đô trong 3 năm tới là nguồn cung. Chính phủ đang liên tục công bố việc mở rộng nguồn cung nhà ở tại thủ đô. Đây là chính sách cần thiết về lâu dài. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở cần một khoảng thời gian đáng kể. Từ việc đảm bảo quỹ đất, cấp phép, bồi thường, khởi công cho đến khi thực tế dọn vào ở cần mất nhiều năm.
Có một khoảng cách đáng kể giữa khối lượng cung được công bố trong chính sách và số lượng nhà ở thực tế có thể sử dụng trên thị trường. Đặc biệt, nguồn cung căn hộ tại các khu vực mọi người ưa chuộng càng hạn chế hơn. Ngay cả khi nguồn cung toàn bộ khu vực thủ đô là đủ, nếu nguồn cung tại các khu vực có khả năng tiếp cận Seoul tốt hoặc các nơi có thể đi làm từ các khu vực kinh doanh chính như Pangyo, Gangnam thiếu hụt, thì vấn đề cung cầu ở các khu vực cốt lõi vẫn không được giải quyết.
Điều quan trọng trên thị trường bất động sản không phải là tổng lượng cung đơn thuần. Phải xem xét liệu nguồn cung có đang diễn ra ở nơi có nhu cầu hay không. Việc cung cấp nhà ở cần thiết cho Seoul ở ngoại ô thủ đô không có nghĩa là nhu cầu nhà ở của Seoul sẽ chuyển dịch hoàn toàn. Cũng rất khó để thay thế nhà ở đang thiếu hụt tại Suwon bằng nguồn cung của các thành phố khác.
Điều mọi người mong muốn không đơn thuần là một căn hộ mới. Đó là nhà ở thuận tiện di chuyển đến nơi làm việc, môi trường giáo dục tốt cho con cái, có cơ sở hạ tầng đầy đủ và là nơi mà người khác cũng sẽ muốn mua trong tương lai. Do đó, đối với thị trường thủ đô trong tương lai, cụm từ "thiếu nhà ở chất lượng tại khu vực được ưa chuộng" chính xác hơn là "thiếu cung nhà ở".
Trong thị trường như vậy, khi chọn Gyeonggi cũng cần những tiêu chuẩn rõ ràng.
Thứ nhất là việc làm. Các khu vực kết nối với các ngành công nghiệp tạo ra thu nhập cao như Pangyo, khu vực kinh doanh Gangnam, Samsung Electronics và các cụm công nghiệp bán dẫn sẽ hình thành nhu cầu nhà ở mạnh mẽ trong dài hạn.
Thứ hai là giao thông. Quan trọng hơn tên gọi của mạng lưới giao thông diện rộng bao gồm cả GTX, đó là thời gian đi làm thực tế được rút ngắn bao nhiêu.
Thứ ba là giáo dục và môi trường sống. Tầng lớp nhu cầu mạnh mẽ nhất hỗ trợ giá nhà trong dài hạn là những hộ gia đình có thu nhập ổn định.
Thứ tư là tính thương mại của nhà ở. Với cùng một vị trí, xu hướng ưa chuộng nhà mới đang trở nên mạnh mẽ, và ngay cả với nhà cũ, việc liệu có thể cải thiện tính thương mại thông qua tái xây dựng, tái phát triển hay cải tạo hay không cũng rất quan trọng.
Cuối cùng là giá cả. Cho dù là khu vực tốt đến đâu, nếu kỳ vọng đã được phản ánh phần lớn vào giá, thì sức hấp dẫn đầu tư chắc chắn sẽ giảm.
Cuối cùng, việc chọn bất động sản tốt không đơn thuần là mua một khu vực tốt. Đó là quá trình chọn lựa nơi sẽ được nhiều người ưa chuộng hơn trong tương lai khi giá vẫn còn hợp lý.
Giờ đây, cần phải thoát khỏi lối tư duy chỉ chọn nhà dựa trên "đặc quyền Seoul". Tất nhiên, nếu có khả năng tài chính dư dả, các khu vực cốt lõi của Seoul vẫn là một trong những lựa chọn ổn định nhất. Tuy nhiên, trong tình huống không thể mua được các khu vực cốt lõi ở Seoul, không có lý do gì bắt buộc phải tìm câu trả lời chỉ trong đơn vị hành chính là Seoul.
Nếu là các khu vực cốt lõi của Gyeonggi – nơi có việc làm thu nhập cao, mạng lưới giao thông đang được cải thiện, có cơ sở hạ tầng giáo dục và đời sống, và dân số trẻ cùng nhu cầu thực tế liên tục đổ về – thì có thể sở hữu khả năng cạnh tranh cao hơn một số khu vực ở Seoul. Những biến động gần đây ở Yeongtong, Suji, Dongtan, Gwangmyeong là tín hiệu cho thấy sự thay đổi này.
Khi phân tích thị trường nhà ở thủ đô trong tương lai, không nên chỉ so sánh 25 quận tự trị của Seoul. Cần đặt Seoul và Gyeonggi lên cùng một bản đồ khu vực sinh hoạt để xem xét. Cần cùng xem xét người dân kiếm thu nhập ở đâu, đi làm ở đâu, muốn nuôi dạy con cái ở khu vực nào, và ngành công nghiệp cùng mạng lưới giao thông sẽ mở rộng theo hướng nào trong tương lai.
Trong 3 năm tới, nhu cầu nhà ở tại khu vực thủ đô khó có thể giảm, và nguồn cung tại các khu vực được ưa chuộng khó có thể tăng mạnh trong thời gian ngắn. Trong môi trường này, giá trị của các khu vực trọng điểm ở Gyeonggi – nơi nhu cầu đang tập trung – nhiều khả năng sẽ được tái đánh giá.
Thị trường đang chuyển dịch tiêu chuẩn từ kỷ nguyên mua chính địa chỉ "Seoul" sang kỷ nguyên mua khu vực sinh hoạt mà mọi người muốn lựa chọn. Và hiện tại, Gyeonggi đang ở trung tâm của sự thay đổi đó.