[BizHanKook] Tính đến cuối tháng 10 năm 2026, nơi có tỷ lệ tăng giá tích lũy căn hộ chung cư cao nhất cả nước trong năm nay không phải là Gangnam, mà là Gwangmyeong, với mức tăng vượt ngưỡng 23%. Yongin Suji đạt hơn 22%, Suwon Yeongtong vượt mốc 20%, theo sau là Anyang Dongan và Seongnam Jungwon với mức tăng 19%. Ngược lại, giá trị tích lũy trong năm nay của quận Gangnam thực tế chỉ ở mức 0%, tương đương vạch xuất phát. Bài học đắt giá nhất mà thị trường năm nay dạy cho chúng ta chính là: nơi đắt đỏ và nơi có giá tăng là hai khái niệm hoàn toàn khác biệt.
Vậy bản đồ nửa đầu năm 2027 sẽ được vẽ như thế nào? Tôi chọn bốn cái tên: Gyeonggi, Incheon, Sejong và Busan. Cơ sở của nhận định này không phải là hy vọng hay cảm tính, mà dựa trên một công thức đã được kiểm chứng sáu lần trong năm nay.
Công thức—Jeonse là bản nháp của thị trường mua bán
Chỉ báo sớm đáng tin cậy nhất trên thị trường năm nay không phải là lãi suất hay chỉ số tâm lý, mà chính là giá Jeonse. Khi giá Jeonse tăng mạnh, khoảng cách (gap) giữa giá bán và giá thuê thu hẹp lại, khi khoảng cách thu hẹp, đà tăng giá mua bán sẽ được kích hoạt. Trình tự này đã được xác nhận sáu lần trong năm 2026 tại Dongtan, Guri, Giheung, Osan, Cheoin và Uiwang. Đặc biệt, tại Yongin Cheoin, chỉ trong một tuần sau khi lọt vào danh sách tăng giá Jeonse, tỷ lệ tăng giá mua bán đã tăng gấp đôi; tại Uiwang, biên độ tăng đã mở rộng từ 0,03% lên 0,55% chỉ sau hai tuần.
Sức mạnh của thống kê Jeonse nằm ở độ tinh khiết. Trong giao dịch Jeonse không có nhu cầu đầu cơ, không có khoản vay công ty, cũng không có sự trợ giúp từ cha mẹ. Nó chỉ phản ánh nhu cầu thực. Do đó, sự gia tăng giá mua bán ở những khu vực có giá Jeonse tăng không phải là bong bóng, mà là một lời dự báo, và danh sách Jeonse hôm nay chính là bản nháp của danh sách mua bán sáu tháng sau. Dự báo nửa đầu năm 2027, suy cho cùng, chính là việc đọc được những nơi mà giá Jeonse đang tăng lên.
Gyeonggi—Hai động cơ mang tên Tiền lương và Dự án chỉnh trang đô thị
Tỉnh Gyeonggi không phải là một dự báo, mà là một câu chuyện đang diễn ra. Tuần cuối tháng 10, Dongtan tăng 0,98%, Byeongjeom 0,92%, Suwon Gwonseon 0,88%. Thị trường ghi nhận mức tăng gần 1%/tuần đồng thời tại ba khu vực này chỉ có thể là khu vực phía Nam tỉnh Gyeonggi trong năm nay. Điều đáng chú ý là bản chất của đà tăng. KB Real Estate đã ghi nhận công khai nguyên nhân tăng giá ở Dongtan là do "gia tăng các yêu cầu mua nhà tận dụng khoản vay nội bộ của Samsung Electronics", còn tại Suwon Paldal là do "nhu cầu từ nhân viên các tập đoàn bán dẫn". Đây là thị trường mà các tổ chức thống kê chỉ đích danh tên công ty và khoản vay, một thị trường mà dòng tiền nằm ngoài quy định DSR đang chuyển động. Thị trường tăng nhờ lãi suất giảm sẽ kết thúc khi lãi suất bị chặn lại, nhưng thị trường được thúc đẩy bởi tiền lương sẽ chỉ kết thúc khi việc làm bị suy giảm. Nhu cầu việc làm và thu nhập từ vành đai bán dẫn vẫn là nền tảng nhu cầu vững chắc nhất của thị trường năm 2027.
Động cơ thứ hai là các dự án chỉnh trang đô thị tại các thành phố mới thế hệ thứ nhất. Gunpo Sanbon, Seongnam Bundang, Anyang Pyeongchon và Bucheon Jungdong đang cho thấy đà tăng theo từng khu vực dựa trên lộ trình dự án ưu tiên, và riêng Bundang, bước sang tháng 10, biên độ tăng giá Jeonse đã bắt đầu mở rộng lên 0,39%. Thêm vào đó là nhu cầu phản hồi từ việc điều chỉnh tại Gangnam. Sự điều chỉnh giá theo chính sách thuế của Gangnam năm nay không làm triệt tiêu năng lượng của thị trường mà đã chuyển dịch nó sang phía Nam tỉnh Gyeonggi.
Không có lý do gì để cấu trúc này thay đổi trong nửa đầu năm tới. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ một điều: Không phải khu vực nào ở Gyeonggi cũng tăng. Icheon và Anseong, nơi nguồn cung đang tồn đọng, dù có cùng lợi thế về ngành bán dẫn nhưng giá mua bán và giá Jeonse vẫn đang cùng nhau giảm. Năm 2027 của Gyeonggi là năm của "trục vành đai bán dẫn và dự án chỉnh trang", chứ không phải là năm của toàn bộ tỉnh Gyeonggi.
Incheon—Rạp chiếu phim thứ bảy của bộ phim đã xem sáu lần
Giá mua bán tại Incheon vẫn còn khá nguội lạnh, tăng 0,02~0,03% hàng tuần, lũy kế từ đầu năm đạt 0,4%. Tuy nhiên, bản đồ Jeonse lại vẽ ra một bức tranh hoàn toàn khác. Tỷ lệ tăng giá Jeonse tại Incheon đã mở rộng liên tục 4 tuần trong tháng 10 từ 0,08% lên 0,15%, và tại Yeongjong, mức tăng đã lên tới 0,43%. Lũy kế giá Jeonse tại Yeonsu đã vượt 7%, tỷ lệ giá Jeonse so với giá bán tại Songdo đang tiến gần đến điểm tới hạn, còn tại Bupyeong, cả giá mua bán và giá Jeonse đều đã chuyển sang xu hướng tăng. Khoảng cách giữa mức tăng tích lũy mua bán 0,4% và Jeonse 3,7% chính là sự thu hẹp khoảng cách (gap).
Đây chính xác là những cảnh quay đầu của bộ phim mà chúng ta đã thấy sáu lần từ Dongtan đến Uiwang. Giá Jeonse tăng trước, khoảng cách thu hẹp, và đến một thời điểm, đà tăng giá mua bán sẽ diễn ra mạnh mẽ. Việc chỉ số ưu thế mua tại Incheon đang ở mức thấp 28 cũng là một tín hiệu tích cực đầy nghịch lý. Chúng ta đã thấy lặp đi lặp lại cảnh giá cả quay đầu trước ở những khu vực mà chỉ số tâm lý đang ở mức thấp nhất trong năm nay. Nửa đầu năm 2027, ứng cử viên có khả năng xảy ra "sự thay đổi nhận thức" lớn nhất trong khu vực thủ đô chính là Incheon. Theo thứ tự, Yeonsu và Bupyeong đang dẫn đầu.
Sejong—Các bước chính thức kết thúc 3 năm mùa đông
Sejong đang đứng trước bước ngoặt kịch tính nhất trong bốn khu vực. Trong tuần cuối tháng 10, giá mua bán tại Sejong đã chuyển sang dương theo tiêu chuẩn của KB. Chỉ số giá hàng tuần của Viện Bất động sản Hàn Quốc cũng xác nhận xu hướng tăng. Dù không thể khẳng định đáy chỉ dựa vào việc chỉ số giá thị trường phục hồi trước giá giao dịch thực tế, nhưng việc thị trường bắt đầu có biến chuyển là điều rất đáng chú ý.
Quan trọng hơn là giá Jeonse. Tỷ lệ tăng giá Jeonse tại Sejong đã vọt lên 0,40% vào tuần cuối tháng 10, đứng đầu cả nước, và lũy kế cả năm đã đạt 6,8%. Khoảng cách với mức tăng mua bán 0,7% đang chất đống như củi khô. Tại một thành phố đã trải qua ba năm suy thoái, việc giá Jeonse tăng với tốc độ này nghĩa là nhu cầu cư trú đã quay trở lại, chỉ còn chờ quyết định mua nhà. Vấn đề về thủ đô hành chính nên được coi là phần thưởng hơn là một biến số. Bởi vì ngay cả khi không có sự hỗ trợ từ chính sách, bản thân cung cầu cũng đã tạo đủ điều kiện để chuyển đổi từ đáy. Tôi đã giữ vững nguyên tắc trong suốt năm nay là "bảo lưu nhận định đáy tại Sejong cho đến khi giá mua bán tăng dương hai tuần liên tiếp", và nguyên tắc đó đã được đáp ứng một nửa trong tuần này. Khoảnh khắc một nửa còn lại được xác nhận chính là mùa xuân chính thức của Sejong.
Busan—Sẽ đến nơi mà đà giảm đã biến mất
Busan là thị trường ở giai đoạn sớm nhất trong bốn cái tên, vì vậy đây là thị trường đòi hỏi sự kiên nhẫn cao nhất. Tuy nhiên, các tín hiệu đã rất rõ ràng. Thứ nhất, đà giảm đang biến mất. Biến động hàng tuần tại Busan dao động từ -0,01% đến 0,00%, số lượng khu vực giảm giá đang giảm dần mỗi tuần. Nơi đang giảm mà dừng lại là giai đoạn 1 của quá trình hình thành đáy. Thứ hai, giá Jeonse đã quay đầu trước. Lũy kế giá Jeonse tại Busan là 3,3%, vượt xa giá mua bán (0,2%), và giá Jeonse tại Haeundae và Yeonje đang tăng đều đặn. Thứ ba, sự bi quan cực độ với chỉ số ưu thế mua là 17,6. Việc cung cầu cải thiện trước ở những mức giá mà mọi người đều ngó lơ chính là mô hình thường thấy ở cuối mùa đông.
Ở đây có các tiền lệ. Ulsan, thuộc cùng vành đai công nghiệp, nhờ sự bùng nổ của ngành đóng tàu và ô tô đã vươn lên vị trí số 1 trong các thành phố trực thuộc trung ương với mức tăng 3,6% lũy kế trong năm nay. Nếu sự ấm áp của việc bùng nổ đơn hàng đã được xác nhận tại Ulsan, thì thứ tự tiếp theo là Busan - nơi sở hữu cảng biển, công nghiệp sửa chữa tàu thủy và hạ tầng sinh hoạt phong phú. Nửa đầu năm 2027 của Busan có lẽ sẽ là thị trường "xác nhận đà tăng" hơn là "tăng giá". Tỷ lệ giá Jeonse và khối lượng giao dịch tại các khu vực cao cấp phía Đông Busan như Haeundae, Suyeong, Dongnae chính là những chỉ số xác nhận điều đó.
Lời kết—Mẫu số chung của bốn khu vực
Gyeonggi dựa vào tiền lương, Incheon vào giá Jeonse, Sejong vào sự phục hồi giá mua bán, và Busan vào đà giảm đã thu hẹp. Tuy nhiên, mẫu số chung xuyên suốt bốn khu vực chỉ có một: cung cầu đang lên tiếng chứ không phải tâm lý. Trong chín tuần mà chỉ số tâm lý và giá cả đi ngược chiều nhau năm nay, bên sai luôn là tâm lý. Nỗi sợ hãi được ghi vào các chỉ số, nhưng tiền lương và thời hạn đáo hạn Jeonse lại được ghi vào sổ đăng ký bất động sản.
Tất nhiên, có những điều kiện kèm theo. Nếu các quy định bổ sung được ban hành, sẽ có độ trễ thời gian. Tuy nhiên, hãy xem lại ghi chép của năm nay: hiệu lực của các quy định chỉ kéo dài 10 tuần, và các quy định này không thể tiêu diệt nhu cầu mà chỉ làm thay đổi địa chỉ của nó. Chiếc lò xo được tạo ra bởi sự kìm hãm 10 tuần đó chính là con số 0,98% của Dongtan. Nếu kịch bản tương tự lặp lại vào nửa đầu năm 2027, người chiến thắng sẽ là người ghi chú trước những nơi mà sự kìm hãm sẽ được giải tỏa, chứ không phải những nơi đang bị kìm hãm.
Giá cả không đi theo tin tức. Nó đi theo tiền lương, nguồn cung nhà ở và thời hạn đáo hạn hợp đồng Jeonse. Ba yếu tố đó hiện đang chỉ về Gyeonggi, Incheon, Sejong và Busan.