[비즈한국] Sáng ngày 11, thông qua Ủy ban hỗn hợp Hiệp định Quy chế về Lực lượng Vũ trang Hoa Kỳ tại Hàn Quốc (SOFA) lần thứ 201, Chính phủ Hàn Quốc đã đạt được thỏa thuận với phía Hoa Kỳ về việc hoàn trả 11 căn cứ quân sự Mỹ và 2 khu vực thuộc căn cứ Yongsan (sau đây gọi là 12 căn cứ). Danh sách 12 căn cứ này như sau.
Hai bên Hàn - Mỹ đã đồng ý hoàn trả 12 căn cứ này với điều kiện tiếp tục thảo luận về khả năng sửa đổi các tài liệu liên quan đến SOFA mà Hàn Quốc đề xuất, liên quan đến trách nhiệm xử lý ô nhiễm (phương án tăng cường quản lý môi trường tại các căn cứ mà quân đội Mỹ đang sử dụng). Ngoài ra, thông qua Tiểu ban Môi trường SOFA, hai bên cũng đã nhất trí cùng xem xét và thảo luận cải thiện các tiêu chuẩn quản lý ô nhiễm, quy trình khảo sát ô nhiễm chung trong thời bình, cũng như quy trình báo cáo và điều tra chung khi xảy ra sự cố môi trường.
Việc đạt được thỏa thuận hoàn trả tại Ủy ban hỗn hợp SOFA là kết quả từ yêu cầu mạnh mẽ về việc sớm bàn giao đất đai để phát triển địa phương của chính quyền và người dân tại các khu vực như Dongducheon, Uijeongbu và Daegu. Đối với khu đất của Đơn vị Công binh Viễn Đông, Bộ Y tế và Phúc lợi cùng chính quyền Seoul đang xem xét chuyển dời Trung tâm Y tế Quốc gia để xây dựng 'Bệnh viện chuyên khoa bệnh truyền nhiễm trung ương' nhằm đối phó với các bệnh truyền nhiễm mới như Covid-19. Trong khi đó, khu đất Camp Kim đang được cân nhắc sử dụng để xây dựng nhà ở công cộng nhằm giải quyết vấn đề nhà ở tại khu vực đô thị.
Nếu việc hoàn trả căn cứ bị trì hoãn, các khó khăn về kinh tế và xã hội mà cộng đồng xung quanh phải đối mặt sẽ trở nên trầm trọng hơn, do đó quy trình bàn giao đã được thúc đẩy nhanh chóng. Đặc biệt, vì căn cứ Yongsan là một căn cứ quy mô lớn đang được quân đội Mỹ sử dụng, nếu đợi đến khi toàn bộ căn cứ đóng cửa mới tiến hành bàn giao thì sẽ mất rất nhiều thời gian. Vì vậy, Chính phủ đã thảo luận với phía Mỹ về việc hoàn trả theo từng khu vực dựa trên tình hình và điều kiện cụ thể, và bước đầu đã nhận bàn giao lại 2 khu vực (khu vực sân thể thao và sân bóng mềm).
Việc hoàn trả căn cứ quân sự Mỹ mang ý nghĩa rất lớn. Đây chính là lý do khiến quá trình phát triển căn cứ quân sự Yongsan bị trì hoãn lâu nay. Tuy nhiên, một khi khu vực sân thể thao và sân bóng mềm được hoàn trả hoàn toàn, việc xây dựng Công viên Quốc gia Yongsan có thể bắt đầu một cách chính thức. Hàn Quốc sẽ sở hữu một công viên mang tính biểu tượng giống như Central Park của Mỹ. Bởi lẽ, đây chính là sự bổ sung của một nguồn lực du lịch đầy sức mạnh.
Trong số các địa điểm được hoàn trả lần này, trọng tâm nằm ở khu đất Camp Kim. Nếu tính theo giá công bố, đây là vị trí có giá trị thị trường cao nhất. Chính phủ đã quyết định nhượng lại khu đất Camp Kim cho Tổng công ty Nhà đất Hàn Quốc (LH) để phát triển thành nhà ở công cộng. Tuy nhiên, quyết định này gây ra sự đáng tiếc. Khi chuyển dời căn cứ quân sự Mỹ đến Pyeongtaek, đã có kế hoạch bán 3 khu đất (Bộ Tư lệnh Liên Hợp Quốc, Camp Kim, Đơn vị vận tải) cho tư nhân. Khu đất thuộc Bộ Tư lệnh Liên Hợp Quốc đã được bán cho Eleven Construction với giá hơn 1 nghìn tỷ won và hiện đang trong quá trình xây dựng. Nơi đây dự kiến sẽ được phát triển thành khu phức hợp bao gồm khách sạn, văn phòng, cửa hàng thương mại và căn hộ.
Khu đất Camp Kim là vị trí trung tâm của đại lộ Hangang-daero nối từ ga Seoul đến ga Yongsan, là khu vực hứa hẹn sẽ trở thành địa điểm cốt lõi nếu được phát triển thành khu thương mại trong tương lai. Đây cũng là vị trí thu hút sự quan tâm lớn từ phía tư nhân. Có lẽ nó có thể được bán với mức giá cao hơn nhiều so với khu đất của Bộ Tư lệnh Liên Hợp Quốc. Liệu có phải sẽ tốt hơn cho quốc gia nếu bán cho tư nhân và dùng số tiền đó để mua thêm nhiều quỹ đất tại các khu đô thị mới thế hệ thứ 3 để cung cấp nhà ở công cộng hay không? Vì nếu mục đích là cung cấp nhà ở thì việc đảm bảo thêm quỹ đất tại các khu đô thị mới thế hệ thứ 3 sẽ hiệu quả hơn.
Ngoài khu đất Camp Kim, 3 khu đất khác ở quận Yongsan sẽ được bán cho tư nhân. Đó là khu nghỉ dưỡng tôn giáo của Quân đoàn 8 ở Hannam-dong, khu đất Seobinggo ở Seobinggo-dong và khu đất của Đơn vị Công binh Viễn Đông ở Bangsan-dong, quận Jung. Tôi cho rằng việc bán cho tư nhân là một quyết định đúng đắn. Bởi lẽ, lợi nhuận thu được từ việc bán đất có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau.
Việc hoàn trả và sử dụng căn cứ quân sự Mỹ trong tương lai không chỉ mang lại hiệu quả về mặt lợi nhuận mà còn có tác động lớn hơn thế. Đó chính là sự thật rằng những khu đất vốn bị coi là "công trình đáng ghét" nay đã chuyển mình thành những địa điểm được ưa chuộng. Khi các công trình gây khó chịu biến mất, người dân sẽ tự tìm đến. Công viên Công dân Busan ở quận Busanjin (trước đây là Camp Hialeah) đã chứng minh hiệu quả này, hay các khu vực như Bupyeong-gu ở Incheon và thành phố Uijeongbu, nơi các căn cứ quân sự Mỹ rời đi và được tái phát triển, cũng đã lột xác hoàn toàn thành các khu vực được yêu thích.
Đặc biệt, việc di dời căn cứ quân sự Yongsan còn mang ý nghĩa quan trọng hơn. Chính vì căn cứ này mà hầu như mọi hoạt động phát triển tại quận Yongsan đều bị đình trệ. Việc kéo dài tuyến Shinbundang (Ga Sinsa~Ga Yongsan) đã bị lùi thứ tự ưu tiên, các dự án như ngầm hóa tuyến từ Ga Seoul đến Ga Noryangjin hay ngầm hóa tuyến Gyeongui-Jungang trong Quy hoạch Đời sống Seoul cũng không thể triển khai mạnh mẽ. Ngoài ra, đoạn từ Ga Seoul đến Ga Yongsan hiện là khu vực quản lý đặc biệt. Những tòa nhà văn phòng hoàn toàn có thể mọc lên tại đây. Đây sẽ là những khu vực trở thành trung tâm của các cơ sở kinh doanh, giống như khu Jongno-gu, Jung-gu hiện tại hoặc đường Teheran-ro ở quận Gangnam. Tất cả những kế hoạch này đều phụ thuộc vào việc di dời căn cứ quân sự Mỹ. Thời điểm để bắt đầu dần dần mọi thứ đã đến rất gần.
Quận Yongsan là một địa điểm mà dân tộc chúng ta đã không thể tận dụng đúng cách trong suốt 200 năm qua. Thời Joseon là nơi đóng quân của nhà Thanh, thời kỳ chiếm đóng của Nhật Bản là nơi đồn trú của quân đội Nhật, và sau giải phóng cho đến tận ngày nay là nơi đóng quân của quân đội Mỹ. Cuối cùng, chúng ta cũng sắp thoát khỏi xiềng xích đó. Đây chính là lý do tại sao quá trình phát triển căn cứ quân sự Yongsan cần phải được đẩy nhanh hơn nữa.
Kim Hak-ryeol, giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, người nổi tiếng với bút danh Pashong, từng là trưởng nhóm thuộc Phòng Nghiên cứu Bất động sản của Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang vận hành blog Naver và kênh YouTube ‘Hành trình khám phá thế giới của Pashong’. Các tác phẩm của ông bao gồm ‘Từ bây giờ, chỉ những nơi đáng tăng giá mới tăng’ (2020), ‘Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc’ (2020), ‘Hành trình khám phá bất động sản tiềm năng khu vực đô thị’ (2019), ‘Dù không phải Seoul, những nơi đáng tăng giá vẫn sẽ tăng’ (2018), ‘Vẫn còn những căn hộ đáng mua’ (2018), ‘Đầu tư bất động sản Hàn Quốc’ (2017), ‘Tương lai bất động sản Seoul’ (2017).