[비즈한국] Khi các quy định về tái thiết ngày càng thắt chặt, thị trường đang đổ dồn sự chú ý vào các dự án cải tạo. Theo Hiệp hội Cải tạo Hàn Quốc, tính đến tháng 3, ước tính có tổng cộng 62 khu chung cư (45.527 hộ gia đình) tại khu vực thủ đô đang tiến hành các dự án cải tạo. Hiệp hội Cải tạo Hàn Quốc cho biết: "Số liệu này chỉ bao gồm các khu chung cư đã hoàn tất thành lập ban quản trị, nếu tính thêm các khu đang trong giai đoạn thành lập ủy ban trù bị và triển khai dự án thì con số dự kiến sẽ còn cao hơn".
Khác với tái thiết, cải tạo cho phép giữ nguyên khung xương của tòa nhà hiện tại trong khi vẫn có thể mở rộng diện tích hoặc tăng số tầng. Các tòa nhà có thể thực hiện cải tạo nếu đã hoàn thành xây dựng trên 15 năm và đạt từ hạng B trở lên trong đánh giá an toàn. Do rào cản thấp hơn so với tái thiết, các khu chung cư xây dựng từ những năm 1990 đang tranh nhau đẩy mạnh các dự án cải tạo.
Các khu chung cư sau cải tạo, giá tăng hơn gấp đôi
Cải tạo không chỉ làm cho môi trường sống trở nên thoải mái hơn mà còn tác động tích cực đến giá nhà, thu hút sự quan tâm của cư dân. Nhiều khu chung cư xây dựng từ những năm 1990 dù có vị trí đắc địa nhưng lại bị hạn chế về khả năng tăng giá do là nhà cũ, vì vậy kỳ vọng rằng việc cải tạo sẽ bù đắp được những yếu điểm này và nâng cao giá trị căn hộ đang lan rộng.
Bangbae-dong Ssangyong Yega Classic tại quận Seocho, Seoul, dự án cải tạo đầu tiên tại Hàn Quốc, được hoàn thành vào năm 2007 trên cơ sở chung cư Gungjeon xây dựng năm 1978. Dự án đã tiến hành thi công nội thất cho 216 hộ gia đình thuộc 3 tòa nhà, mở rộng mặt bằng và xây dựng bãi đỗ xe ngầm.
Diện tích mỗi hộ tăng thêm khoảng 23~36㎡ (khoảng 7~11 pyeong), và chi phí cải tạo cho mỗi thành viên góp vốn vào thời điểm đó được ấn định là 100 triệu won cho căn hộ diện tích 117㎡ (khoảng 35 pyeong). Trước khi cải tạo, giá giao dịch của Bangbae-dong Ssangyong Yega Classic dao động từ 370 triệu đến 590 triệu won, nhưng sau 18 tháng hoàn thành, giá đã tăng hơn gấp đôi lên mức 800 triệu đến 1,4 tỷ won.
Ssangyong Yega Classic tại Dogok-dong, hoàn thành năm 2011 sau khi cải tạo chung cư Dongshin, là khu chung cư cải tạo có quy mô lớn nhất Hàn Quốc. 384 hộ gia đình thuộc 5 tòa nhà đã tham gia cải tạo với thời gian thi công kéo dài 31 tháng. Diện tích cung ứng loại 57㎡ (khoảng 17 pyeong) đã tăng lên 83㎡ (khoảng 25 pyeong), và loại 93㎡ (khoảng 28 pyeong) tăng lên 133㎡ (khoảng 40 pyeong). Giá giao dịch cũng tăng vọt từ mức 300~600 triệu won lên 600 triệu~1 tỷ won sau khi cải tạo.
Với việc nhiều khu chung cư sau khi cải tạo có giá tăng vọt, chỉ cần nhắc đến từ "cải tạo" cũng đủ khiến giá nhà tăng lên. Hansol Maeul Jugong khu 5 tại Jeongja-dong, Bundang, đang thu hút sự chú ý khi là khu cải tạo đầu tiên tại các thành phố mới thế hệ thứ nhất, đã có giá giao dịch tăng từ mức 800 triệu won cho căn 74㎡ (khoảng 22 pyeong) vào năm ngoái lên mức 1,2 tỷ won sau khi được phê duyệt cải tạo vào tháng 2 năm nay.
Tuy nhiên, số tiền đóng góp để cải tạo cũng không hề nhỏ. Trong khi căn hộ 60㎡ (khoảng 18 pyeong) được mở rộng thêm 9,9㎡ (khoảng 3 pyeong) có chi phí 50 triệu won, thì căn hộ 61㎡ (khoảng 19 pyeong) mở rộng thêm 26㎡ (khoảng 8 pyeong) lại có mức đóng góp lên tới 230 triệu won.
Đại diện một văn phòng môi giới bất động sản tại Bundang giải thích: "Dự án cải tạo được phê duyệt là giá tăng. Thông thường, giá các dự án cải tạo sẽ tăng theo từng giai đoạn: thành lập ban quản trị, phê duyệt dự án, di dời, và sẽ tăng mạnh nhất ở giai đoạn chuyển vào ở".
Người này nói thêm: "Hiện tại, một căn hộ sau cải tạo mở rộng lên 118㎡ (khoảng 36 pyeong) đang được giao dịch ở mức giữa 1,5 tỷ won bao gồm cả tiền đóng góp. Xét đến việc cùng diện tích này ở các khu chung cư cũ khác gần ga tàu điện ngầm đang giao dịch ở mức 1,7 tỷ won, thì tôi cho rằng giá vẫn còn dư địa để tăng thêm sau khi cải tạo. Hiện có rất nhiều người tìm đến hỏi để đầu tư".
Dù việc phê duyệt dự án chưa rõ thời hạn, giá vẫn tăng nhờ "thông tin tích cực về cải tạo"
Giá chung cư tại khu vực Suji-gu, Yongin, nơi đang triển khai các dự án cải tạo quy mô lớn, cũng đang biến động mạnh. Tại Suji-gu, khoảng hơn 10 khu chung cư đang thể hiện sự quan tâm đến dự án cải tạo. Trong đó, 8 khu đã nhận được giấy phép thành lập ban quản trị cải tạo. Chung cư Dong-A, Samik, Punglim tại Choip-maeul, Pungdeokcheon-dong là khu vực có tiến độ cải tạo nhanh nhất tại Suji-gu. Cuối năm ngoái, khu này đã vượt qua bài kiểm tra an toàn với hạng C.
Kể từ đó, giá chung cư tại Choip-maeul liên tục lập đỉnh mới. Căn hộ loại 80㎡ (khoảng 24 pyeong) vốn chỉ giao dịch ở mức 400 triệu won vào mùa thu năm ngoái đã tăng vọt lên mức giữa 500 triệu won trong năm nay. Theo các văn phòng môi giới gần đó, hiện mức giá giao dịch đang là từ 650 triệu đến 670 triệu won.
Một người tên A, đang điều hành văn phòng môi giới tại Suji-gu, cho biết: "Vì có thông tin tích cực về cải tạo nên giá cứ tiếp tục tăng. Kể từ khi thông tin về cải tạo xuất hiện vào năm 2019, giá chung cư tại Suji-gu đã tăng đều đặn. Không khí ở Suji-gu là như vậy. Do có nhiều khu đang thúc đẩy cải tạo nên nhìn chung mặt bằng giá đã cao hơn".
Tuy nhiên, dự kiến sẽ mất một khoảng thời gian khá dài từ khi vượt qua đánh giá an toàn đến khi được phê duyệt dự án. Đối với trường hợp Hansol Maeul ở Jeongja-dong, Bundang, đã mất 5 năm kể từ khi vượt qua đánh giá an toàn năm 2015 đến khi được phê duyệt. Tại văn phòng môi giới ở Suji-gu, người ta cũng nói rằng: "Không có gì đảm bảo khi nào thì dự án sẽ được phê duyệt. Tôi biết thường thì sẽ mất vài năm".
Mặc dù nhiều khu chung cư chọn cải tạo vì cho rằng quy trình dễ dàng hơn tái thiết, nhưng cũng có những ý kiến cho rằng cần phải thận trọng. Lee Eun-hyung, nhà nghiên cứu tại Viện Chính sách Xây dựng Hàn Quốc, cho biết: "Cải tạo có ưu điểm là thủ tục cấp phép từ cơ quan nhà nước tương đối dễ dàng và thời gian thi công ngắn hơn so với tái thiết, nhưng cũng có nhược điểm là chi phí thi công không hề nhỏ. Trong một số trường hợp, chi phí này có thể lên tới 70-80% chi phí tái thiết".
Ông nói thêm: "Ngay cả khi tăng hệ số sử dụng đất thông qua mở rộng theo chiều ngang hoặc chiều dọc, thì mặt bằng căn hộ cũng không thể tốt bằng chung cư xây mới. Cũng không thể nói rằng tuổi thọ tòa nhà dài hơn so với tái thiết. Cải tạo chỉ nên được áp dụng hạn chế trong các trường hợp phù hợp như khi việc tái thiết không khả thi hoặc để thực hiện với chi phí thấp".