[비즈한국] Với việc thị trưởng Seoul Oh Se-hoon nhậm chức, dự án ‘Hán Giang Renaissance’ (Phục hưng sông Hàn) đang thu hút sự chú ý trở lại. Điều này là do một phần cam kết trọng tâm về bất động sản của Thị trưởng Oh bắt nguồn từ Hán Giang Renaissance. Thị trường bất động sản đang xôn xao với kỳ vọng rằng một ‘Raemian Caelitus’ thứ hai có thể xuất hiện.
Nhìn lại dự án ‘Hán Giang Renaissance’ của Thị trưởng Oh Se-hoon
Trong thời gian tranh cử, Thị trưởng Oh Se-hoon đã thể hiện ý chí mạnh mẽ trong việc nới lỏng quy định khi tuyên bố sẽ “giải tỏa các quy định tái thiết trong vòng 1 tuần sau khi nhậm chức”. Ông tự tin rằng mình sẽ hiện thực hóa việc ổn định giá nhà ở Seoul thông qua các chính sách nới lỏng quy định như bãi bỏ giới hạn 35 tầng và nới lỏng tỷ lệ diện tích sàn. Các chính sách nới lỏng quy định mà Thị trưởng Oh đưa ra là một phần của dự án ‘Hán Giang Renaissance’ mà ông đã tập trung trong nhiệm kỳ trước. Dự án vốn đã bị hủy bỏ vào năm 2011 khi cố Thị trưởng Park Won-soon nhậm chức, nay sẽ hồi sinh sau 10 năm.
Dự án Hán Giang Renaissance là chính sách trọng tâm mà Thị trưởng Oh đã thúc đẩy trong nhiệm kỳ từ năm 2006 đến 2011. Dưới mục tiêu biến sông Hàn thành bàn đạp tạo ra giá trị kinh tế, nhiều dự án khác nhau đã được triển khai. Thị trưởng Oh, người từng là ủy viên nghiên cứu vấn đề môi trường của Hiệp hội Luật sư Hàn Quốc, kiểm toán viên Ủy ban Seoul Xanh của công dân Seoul, và là ủy viên điều hành trung ương của Liên đoàn Phong trào Môi trường, từng được coi là một ‘chuyên gia môi trường’ vào thời điểm đắc cử năm 2006. Dự án Hán Giang Renaissance cũng bắt đầu với tính chất như vậy.
Giai đoạn 1 của dự án Hán Giang Renaissance được công bố vào ngày 26 tháng 9 năm 2006 bao gồm các chính sách làm cho sông Hàn trở nên thân thiện với môi trường. Dự án được chia thành 5 lĩnh vực bao gồm: phục hồi hệ sinh thái, cải thiện khả năng tiếp cận, xây dựng nền tảng văn hóa - du lịch, cải thiện cảnh quan ven sông và kích hoạt sử dụng mặt nước, nhằm giúp người dân tiếp cận sông Hàn dễ dàng hơn.
Năm 2009, việc khôi phục tính công cộng của sông Hàn được đẩy mạnh. Điểm mấu chốt là thay đổi khu vực ven sông Hàn thành không gian công cộng cho người dân và thay đổi đường chân trời (skyline) ven sông. Việc nới lỏng giới hạn số tầng chung cư cũng là chính sách ra đời vào thời điểm đó. Thị trưởng Oh khi đó đã tuyên bố: "Tôi sẽ biến bờ sông Hàn, nơi vốn đã bị tư nhân hóa, thành không gian của người dân và thay đổi ngoạn mục đường chân trời ven sông". Ý định là trả lại cảnh quan sông Hàn cho người dân vốn trước đây chỉ dành cho những người sống trong các chung cư thấp tầng san sát nhau, bằng cách cho phép xây dựng các khu chung cư cao tầng mảnh mai.
Chính quyền Seoul đã chia khu vực ven sông Hàn thành 3 khu vực: ‘Khu vực chỉnh trang chiến lược’, ‘Khu vực chỉnh trang dẫn dắt’ và ‘Khu vực quản lý chung’. Các khu vực chỉnh trang chiến lược như Seongsu, Hapjeong, Ichon, Apgujeong và Yeouido đã tích cực thực hiện thay đổi việc sử dụng đất, trong khi các khu vực chỉnh trang dẫn dắt như Mangwon, Dangsan, Banpo, Jamsil và Jayang được lên kế hoạch phát triển quy mô trung và nhỏ trong trung và dài hạn. Các khu vực khác được giữ lại làm khu vực quản lý chung, nơi không có thay đổi lớn.
Chiều cao công trình cũng được phân loại thành ‘Khu vực nới lỏng chiều cao’, ‘Khu vực dẫn dắt chiều cao’ và ‘Khu vực quản lý chiều cao’. Các khu vực nới lỏng chiều cao (Yeouido, Apgujeong, Jamsil, v.v.) không có giới hạn số tầng tối đa, số tầng tối đa cho phép đối với nhà ở được đặt ở mức khoảng 50 tầng và số tầng trung bình khoảng 40 tầng. Tại các khu vực dẫn dắt chiều cao (Seongsu, Ichon, Banpo, Guui-Jayang, Dangsan, v.v.), ở những nơi không có đối tượng cần tầm nhìn phía sau, giới hạn đã được nới lỏng xuống mức tối đa 50 tầng và trung bình khoảng 30 tầng.
Để có ‘Raemian Caelitus’ thứ hai, cần khẩn trương điều phối với Chính phủ và Hội đồng thành phố Seoul
Raemian Caelitus nằm ở Ichon-dong, Yongsan-gu, Seoul là khu chung cư duy nhất nhận được lợi ích từ dự án Hán Giang Renaissance. Với chiều cao tối đa 56 tầng ven sông Hàn, Raemian Caelitus được hoàn thành vào năm 2015 sau khi tái thiết khu chung cư Rex Mansion cao 15 tầng.
Chung cư Rex ban đầu dự kiến được tái thiết với quy mô 496 căn hộ, cao tối đa 36 tầng, nhưng theo chính sách khôi phục tính công cộng sông Hàn của Thị trưởng Oh, nó đã được tái thiết với độ cao 56 tầng. Vào thời điểm đó, Seoul quyết định rằng nếu các nhà phát triển xây dựng chung cư ven sông Hàn hiến tặng hơn 25% diện tích đất, họ sẽ được bù đắp bằng cách tăng tỷ lệ diện tích sàn cho diện tích xây dựng đã giảm.
Hiệp hội tái thiết chung cư Rex đã đồng ý hiến tặng miễn phí 7.726㎡ (khoảng 2.341 pyeong) đất, tương đương 25% tổng diện tích khu đất là 30.903㎡ (khoảng 9.364 pyeong) cho thành phố Seoul để đổi lấy việc được phép xây cao tầng. Tỷ lệ diện tích sàn đã được tăng đáng kể từ 190% ban đầu lên 330%.
Chứng kiến trường hợp chung cư Rex, các khu tái thiết khác cũng có kỳ vọng cao, nhưng dự án Hán Giang Renaissance đã bị vô hiệu hóa hoàn toàn khi Thị trưởng Oh Se-hoon từ chức vào năm 2011. Sự thất vọng của người dân mong đợi chung cư cao tầng là rất lớn. Đặc biệt, chung cư Wanggung cách chung cư Rex 10m từng thúc đẩy tái thiết thành chung cư 47 tầng trong nhiệm kỳ của Thị trưởng Oh, nhưng bị giới hạn ở độ cao 15 tầng khiến cư dân phản đối dữ dội.
Hiện nay, các chung cư ven sông Hàn đang áp dụng giới hạn độ cao 35 tầng. Nếu Thị trưởng Oh Se-hoon hồi sinh dự án Hán Giang Renaissance và nới lỏng lên 50 tầng, khả năng xuất hiện Raemian Caelitus thứ hai, thứ ba là rất lớn. Tuy nhiên, cũng có nhiều ngọn núi phải vượt qua. Dự án Hán Giang Renaissance từng gặp trục trặc do khó khăn tài chính của Seoul và gây ra xung đột do xem nhẹ việc thu thập ý kiến người dân.
Hiện tại, việc điều phối với Chính phủ là cấp thiết nhất. Điều này là do không có nhiều quy định tái thiết có thể được giải tỏa bởi thẩm quyền của Thị trưởng Seoul. Lee Eun-hyung, nghiên cứu viên cấp cao tại Viện Chính sách Xây dựng Hàn Quốc, cho biết: "Vì dự kiến sẽ có một số thỏa thuận với Chính phủ về việc nới lỏng quy định 35 tầng và tăng tỷ lệ diện tích sàn, nên vẫn còn dư địa để điều chỉnh. Tuy nhiên, cần tránh việc cho phép các tòa nhà cao tầng một cách vô điều kiện chỉ vì quy tắc 35 tầng bị phá vỡ. Cần phải xem xét kỹ lưỡng các điều kiện khác nhau trước khi điều chỉnh ngưỡng cho phép trong phạm vi không làm hỏng cảnh quan đô thị".
Seo Jin-hyung, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hàn Quốc (Giáo sư Đại học Nữ giới Kyung-in), cũng nhận định: "Bất động sản Seoul dự kiến sẽ ổn định nhờ các tín hiệu cung ứng, nhưng trong trường hợp tái thiết và tái phát triển, tôi cho rằng xu hướng tăng sẽ được duy trì do kỳ vọng về việc nới lỏng quy định. Để nới lỏng các loại quy định, sự đồng ý và phê duyệt của Hội đồng thành phố Seoul là rất quan trọng. Cần phải đạt được sự nới lỏng quy định thông qua hợp tác với Hội đồng thành phố".