[비즈한국] Thị trường officetel (căn hộ văn phòng) tại khu vực thủ đô Seoul và vùng phụ cận đang trở nên sôi động. Trong quý 1 năm nay, giao dịch mua bán đã tăng 40% so với cùng kỳ năm ngoái và giá cả cũng duy trì đà tăng kể từ quý 3 năm trước. Mặc dù các ưu đãi về thuế đối với officetel dùng để ở thực tế đã biến mất sau các biện pháp bất động sản 7/10 năm ngoái, nhưng loại hình này vẫn được đánh giá là tự do hơn so với thị trường nhà ở thông thường về các quy định như đăng ký quyền mua nhà và vay vốn.
Giá bán và khối lượng giao dịch officetel tại khu vực thủ đô tăng trong quý 1 năm 2021
Giá officetel tại khu vực thủ đô đang tăng trong quý thứ 3 liên tiếp. Theo khảo sát xu hướng giá officetel do Viện Bất động sản Hàn Quốc công bố ngày 1, giá mua bán officetel tại khu vực thủ đô gồm Seoul, Incheon và Gyeonggi trong quý 1 năm 2021 đã tăng 0,31% so với quý trước. Xét theo từng khu vực, Incheon đi ngang ở mức 0%, nhưng Seoul và Gyeonggi đã kéo giá tăng lần lượt là 0,22% và 0,53%. Tỷ lệ biến động giá mua bán tại khu vực thủ đô đang nới rộng đà tăng, từ -0,7% quý 1, -0,26% quý 2, 0,02% quý 3, 0,1% quý 4 năm ngoái và đạt 0,31% trong quý 1 năm nay.
Khối lượng giao dịch officetel tại khu vực thủ đô đã tăng 40% so với năm ngoái. Theo hệ thống công khai giá giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông, trong quý 1 năm 2021, số lượng giao dịch mua bán officetel tại khu vực thủ đô là 9.965 căn, tăng 2.852 căn (40,1%) so với cùng kỳ năm trước. Xét theo khu vực, Gyeonggi đạt 4.219 căn (tăng 1.594 căn, 60,8%), Seoul đạt 4.310 căn (tăng 908 căn, 26,7%) và Incheon đạt 1.436 căn (tăng 348 căn, 32%). Vì giao dịch mua bán nhà ở phải được khai báo trong vòng 30 ngày sau khi ký kết, số liệu thống kê giao dịch quý 1 (tháng 3) có thể tiếp tục tăng cho đến cuối tháng 4.
Phía Viện Bất động sản Hàn Quốc giải thích: “Tại Seoul, do giá nhà ở nói chung tăng, nhu cầu đã đổ dồn vào các officetel diện tích trung bình đến lớn vốn là sản phẩm thay thế, khiến giá officetel cùng tăng theo. Tại khu vực Gyeonggi, do giá chung cư tiếp tục tăng, các khu vực như Gwangmyeong, Goyang, Bucheon – nơi có giá rẻ hơn Seoul và điều kiện giao thông thuận lợi – đã trở thành tâm điểm dẫn dắt sự gia tăng”.
Officetel dùng để ở trở thành đối tượng chịu thuế trước bạ lũy tiến, nhưng lợi thế về đăng ký và vay vốn vẫn còn
Theo biện pháp bất động sản 7/10 năm ngoái, thị trường officetel tại khu vực thủ đô đã được dự đoán sẽ suy giảm. Vào thời điểm đó, chính phủ quyết định đưa officetel dùng để ở vào diện tính số lượng nhà sở hữu khi áp dụng thuế trước bạ lũy tiến đối với những người sở hữu nhiều nhà. Trước đó, officetel dùng để ở chỉ được tính là nhà ở khi tính thuế thu nhập chuyển nhượng và thuế bất động sản tổng hợp.
Kể từ ngày 12 tháng 8 năm ngoái, khi sửa đổi Luật Thuế địa phương có hiệu lực, nếu chủ sở hữu mua officetel có giá trị tính thuế vượt quá 100 triệu won và sử dụng làm nơi ở, sau đó mua thêm nhà, họ sẽ phải chịu thuế trước bạ lũy tiến. Hiện tại, thuế suất trước bạ khi mua một căn nhà là từ 1~3% tùy theo giá trị, nhưng sẽ bị đánh lũy tiến lên 8% cho nhà thứ 2 và 12% cho từ 3 căn trở lên.
Tuy nhiên, thị trường officetel vẫn tự do hơn về các quy định so với nhà ở tại khu vực thủ đô. Khi mua chung cư tại các khu vực kiểm soát đầu cơ như Seoul, bạn chỉ có thể vay thế chấp nhà ở tối đa 40% giá trị căn nhà, nhưng đối với officetel thì mức vay có thể lên tới 70%. Khi đăng ký mua nhà (đăng ký quyền mua nhà mới), officetel dùng để ở không bị tính là nhà ở nên vẫn có thể duy trì tư cách "người không sở hữu nhà". Quyền mua officetel hiện tại vẫn chưa bị tính vào số lượng nhà ở khi áp dụng thuế trước bạ và thuế thu nhập chuyển nhượng lũy tiến.
Jang Jae-hyun, Trưởng bộ phận nghiên cứu tại Real Today, phân tích: “Khi giá mua bán và giá thuê chung cư tại khu vực thủ đô tăng mạnh, nhu cầu có vẻ đã chuyển dịch sang các căn officetel dùng để ở có giá rẻ hơn. Mặc dù quy định ít khắt khe hơn so với chung cư, nhưng các tiện ích cộng đồng hay diện tích đều kém hơn, nên có lẽ số người mua vì mục đích đầu tư nhiều hơn là người mua để ở thực”.
Jo Hyun-taek, chuyên viên nghiên cứu tại Viện Thông tin Thương mại, cho biết thêm: “Trong khi giá officetel ở các tỉnh lẻ giảm thì thị trường officetel tại khu vực thủ đô vẫn duy trì không khí tốt. Do quy định tương đối nhẹ hơn so với chung cư, nhu cầu từ những người không sở hữu nhà muốn ở thực hoặc muốn tích lũy số vốn cơ bản một cách ổn định trước khi mua chung cư cũng đang tăng lên. Nếu các quy định về nhà ở không được nới lỏng, bầu không khí này có vẻ sẽ còn duy trì trong một thời gian”.
Có thể tiết kiệm thuế nhưng nếu officetel dùng để ở không đăng ký tạm trú, có thể bị truy thu thuế lũy tiến
Officetel không phải là nhà ở theo Luật Nhà ở. Đây là công trình thương mại (nhà ở bán phần) có thể sử dụng như cơ sở cư trú. Khi mua, vì chưa xác định được sẽ dùng làm nơi ở hay mục đích thương mại, nên cơ quan thuế coi đó là cơ sở thương mại theo sổ đăng ký kiến trúc và đánh thuế. Sau đó, nếu mục đích cư trú được xác nhận thông qua việc đăng ký tạm trú, nó sẽ bị đánh thuế tài sản nhà ở và cộng vào số lượng nhà sở hữu. Thuế suất trước bạ đối với cơ sở thương mại là 4% (bao gồm 4,6% nếu tính cả thuế đặc biệt nông thôn và thuế giáo dục địa phương).
Các kỹ thuật tối ưu hóa thuế tận dụng đặc điểm của officetel cũng đang phát triển. Trước khi mua hoặc chuyển nhượng nhà mới, việc chuyển đổi officetel từ mục đích ở sang mục đích kinh doanh có thể giúp tránh được thuế lũy tiến dành cho người sở hữu nhiều nhà. Cách thức thường là chủ sở hữu hoặc người thuê cũ chuyển đi, sau đó tìm chủ doanh nghiệp thuê lại để làm văn phòng. Nếu bạn dự định mua một căn officetel để ở và một căn chung cư, việc mua chung cư trước sẽ giúp tránh được thuế trước bạ lũy tiến. Có những trường hợp không đăng ký tạm trú vào officetel để ở nhằm mục đích né thuế, nhưng đây là hành vi trốn thuế có thể bị truy thu, vì vậy cần đặc biệt lưu ý.
Won Jong-hoon, chuyên viên tư vấn thuế tại Bộ phận Tư vấn Đầu tư WM của Ngân hàng KB Kookmin, chỉ ra: “Với các biện pháp 7/10 năm ngoái, các ưu đãi về thuế đối với officetel dùng để ở thực tế gần như đã biến mất. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp người dùng officetel để ở nhưng không đăng ký tạm trú hoặc ngăn cản người thuê đăng ký tạm trú để tránh bị tính vào số lượng nhà sở hữu. Nếu cơ quan thuế quyết tâm, họ hoàn toàn có thể xác minh được mục đích sử dụng nên cần phải thận trọng. Người bán nhà vốn được hưởng lợi ích miễn thuế thu nhập chuyển nhượng cho 1 căn nhà có thể bất ngờ bị truy thu thuế lũy tiến”.