[비즈한국] Bất kỳ bên nào ký kết hợp đồng (bao gồm cả đặt cọc) để chuyển nhượng hoặc thiết lập quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đối với đất đai nằm trong khu vực được phép giao dịch đất đai, hoặc muốn thay đổi các nội dung đã được cấp phép, đều phải cùng nhau xin phép thị trưởng, quận trưởng hoặc trưởng phòng cấp huyện.
Người có thẩm quyền chỉ định khu vực được phép giao dịch đất đai là Bộ trưởng Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông, hoặc người đứng đầu chính quyền địa phương cấp tỉnh. Đối với Seoul, cả Bộ trưởng Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông và Thị trưởng Seoul đều có quyền chỉ định. Thời hạn chỉ định cho phép là trong vòng 5 năm. Diện tích đất thuộc đối tượng phải xin phép giao dịch đất đai được quy định như sau.
Việc nộp đơn xin phép giao dịch đất đai theo nguyên tắc phải do các bên giao dịch (người bán và người mua) cùng thực hiện, hoặc có thể thông qua người đại diện có giấy ủy quyền. Quy trình và thời hạn nghĩa vụ đối với việc xin phép giao dịch đất đai như sau.
Cũng có những trường hợp không cần xin phép giao dịch đất đai, bao gồm: thừa kế hoặc tặng cho không đền bù; đất có diện tích nhỏ hơn quy định phải xin phép; thu hồi, trưng dụng hoặc sử dụng đất theo “Luật về thu hồi và bồi thường đất đai cho các dự án công ích”; giao dịch thông qua đấu giá; các trường hợp chuyển nhượng tài sản nhà nước hoặc tài sản công thông qua đấu thầu cạnh tranh công khai; các trường hợp bán đất lưu giữ (dự phòng) khi phân lô; hoặc các trường hợp phân lô, bán nền các tòa nhà xây dựng.
Nếu ký kết hợp đồng mà không xin phép giao dịch hoặc thay đổi nội dung cấp phép, hoặc có hành vi gian lận để được cấp phép, người vi phạm sẽ đối mặt với án phạt tù lên đến 2 năm hoặc phạt tiền tương đương tối đa 30% giá trị đất tại thời điểm ký kết (theo giá đất công bố chính thức). Ngoài ra, người vi phạm sẽ được ấn định thời hạn khắc phục 3 tháng; nếu không tuân thủ, sẽ bị áp đặt tiền phạt thực hiện nghĩa vụ hàng năm lên tới 10% giá trị giao dịch (theo giá thị trường thực tế đã khai báo) cho đến khi kết thúc thời hạn nghĩa vụ sử dụng đất.
Hiện trạng các khu vực được phép giao dịch đất đai tại Seoul được tóm tắt như sau.
Khu vực được phép giao dịch đất đai thu hút sự chú ý lớn từ truyền thông lần đầu tiên vào tháng 6 năm 2020 khi chỉ định khu vực bao gồm Khu phức hợp Giao lưu Quốc tế và các vùng lân cận như Samseong-dong, Daechi-dong, Cheongdam-dong của quận Gangnam và Jamsil-dong của quận Songpa. Do Daechi-dong và Jamsil-dong là những khu vực tập trung đông đúc chung cư, hầu hết các căn hộ tại đây đều nằm trong diện phải xin phép giao dịch. Sau khi chỉ định, những người đã sở hữu từ 1 căn nhà trở lên không thể mua thêm nhà tại các khu vực này.
Kết quả là khối lượng giao dịch giảm mạnh. Tuy nhiên, giá thị trường không hề giảm. Giao dịch vẫn diễn ra đều đặn dù số lượng nhỏ giọt và liên tục thiết lập mức giá cao kỷ lục mới. Tại khu chung cư Jamsil Jugong 5 ở quận Songpa, vào tháng 2 năm 2021, một căn hộ loại 35 pyeong đã được giao dịch với giá cao kỷ lục là 2,681 tỷ won. Tháng 3 năm 2021, một căn hộ loại 33 pyeong tại khu chung cư El's cũng ghi nhận mức giá cao kỷ lục là 2,45 tỷ won.
Vào ngày 7 tháng 4, Thị trưởng Oh Se-hoon đã đắc cử trong cuộc bầu cử bổ sung. Các khu chung cư tái thiết ven sông Hàn vốn từng được thúc đẩy mạnh mẽ cách đây khoảng 10 năm bắt đầu thu hút sự chú ý, chẳng hạn như chung cư Hyundai ở Apgujeong (Gangnam), các khu chung cư ở Yeouido (Yeongdeungpo) và Jamsil Jugong 5 (Songpa). Số lượng bất động sản rao bán thực tế giảm xuống và những căn còn sót lại cũng nhanh chóng được tiêu thụ hết.
Trước tình hình đó, Thị trưởng Oh Se-hoon đã bày tỏ quan ngại về việc giá của các dự án tái thiết lớn tại Seoul đang tăng lên, đồng thời chỉ đạo xem xét ngay lập tức việc chỉ định thêm các khu vực được phép giao dịch đất đai. Ông giải thích rằng mục tiêu chính là ổn định giá cả ngay cả khi tiến độ tái thiết có bị chậm lại. Do đó, ông đã chỉ đạo phải kiểm tra ngay các biện pháp chỉ định khu vực giao dịch đất đai và ngăn chặn các hành vi gây rối thị trường bất động sản. Đồng thời, ông cũng cho biết sẽ xem xét gia hạn thời hạn chỉ định khu vực được phép giao dịch đất đai hiện có tại Samseong-dong, Daechi-dong, Cheongdam-dong và Jamsil-dong (vốn sẽ kết thúc vào ngày 22 tháng 6 tới). Theo quan điểm của thành phố, mục tiêu của chính sách "tăng tốc nguồn cung" là để ổn định thị trường bất động sản theo hướng giảm dần; vì vậy, nếu việc tăng cung lại gây ra nghịch lý đẩy giá lên cao, đó là điều không hợp lý.
Nhìn vào thông báo của chính quyền thành phố Seoul, tôi không khỏi thở dài. Nếu định làm như vậy, tại sao trước đây lại chỉ trích gay gắt chính sách bất động sản của chính quyền Tổng thống Moon Jae-in trong suốt 4 năm qua? Nếu áp dụng cùng một chính sách, kết quả thu được cũng sẽ chỉ lặp lại mà thôi. Việc trì hoãn tốc độ nguồn cung chỉ vì lo ngại sự tăng giá ngắn hạn cũng không khác gì các chính sách trước đây. Thị trường bất động sản không thể ổn định bằng các chính sách ngắn hạn mà cần phải là các chính sách trung và dài hạn.
Phải chăng Jamsil Jugong 5 và El's liên tục thiết lập giá cao kỷ lục vì không thuộc khu vực được phép giao dịch đất đai? Lý do tồn tại của khu vực được phép giao dịch đất đai đúng nghĩa là để kiềm chế sự thâm nhập của các thế lực đầu cơ ngắn hạn. Những người mua chấp nhận trả giá cao kỷ lục hiện nay đều là người có nhu cầu thực. Chính vì sự bất an mà họ cảm thấy, họ mới sẵn sàng mua dù biết giá cao. Hiện tại, có lẽ chúng ta không cần thêm các khu vực được phép giao dịch đất đai, mà thay vào đó nên trăn trở làm thế nào để đẩy nhanh tốc độ nguồn cung thì hơn.
Tôi hy vọng chính phủ và chính quyền thành phố Seoul sẽ thúc đẩy các chính sách vì sự ổn định của thị trường bất động sản trong trung và dài hạn, khác biệt với các chính sách ngắn hạn của chính quyền trước đây.
Kim Hak-ryeol, giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, người nổi tiếng với bút danh "Pashong", từng đảm nhiệm vị trí trưởng nhóm bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Korea. Ông hiện đang điều hành blog Naver và kênh YouTube "Hành trình khám phá thế giới của Pashong". Các tác phẩm tiêu biểu của ông bao gồm: "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc" (2021), "Từ nay chỉ những nơi nào cần tăng mới tăng" (2020), "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc" (2020), "Hành trình khám phá bất động sản tiềm năng ở khu vực đô thị" (2019), "Dù không phải Seoul, nơi nào cần tăng vẫn sẽ tăng" (2018), "Vẫn còn những chung cư đáng để mua" (2018), "Đầu tư bất động sản Hàn Quốc" (2017), "Tương lai bất động sản Seoul" (2017).