[비즈한국] Ngày 18 tháng 7, Hội nghị Bộ trưởng về bất động sản lần thứ 7 đã được tổ chức tại Trụ sở Chính phủ ở Seoul. Thông qua hội nghị này, chính phủ đã đánh giá xu hướng thị trường, bao gồm diễn biến giá nhà và tình hình cung ứng gần đây, đồng thời đề xuất các định hướng trong tương lai. Chính phủ cho rằng, dù thị trường bất động sản hiện tại không trong tình trạng quá nóng trên diện rộng, nhưng đà tăng giá nhà đang lan rộng, tập trung tại Seoul và khu vực thủ đô. Do đó, chính phủ đang nhận thức nghiêm túc về tình hình hiện tại và tăng cường theo dõi sát sao. Ngoài ra, chính phủ khẳng định coi ổn định nơi ở của người dân là nhiệm vụ cốt lõi của an sinh xã hội, đồng thời cam kết sẽ dồn toàn lực để ổn định thị trường bất động sản dưới sự phối hợp của các bộ ngành liên quan, với các biện pháp ứng phó như dưới đây.
Trước hết, chính phủ tuyên bố sẽ đảm bảo tăng nguồn cung nhà ở để người trẻ và những người không có nhà có thể yên tâm. Họ đề cập rằng sẽ phân phối 236.000 căn hộ với mức giá thấp hơn giá thị trường vào năm 2029, tập trung vào các thành phố mới thế hệ thứ 3 có điều kiện định cư tốt như giao thông thuận tiện, đồng thời cung cấp thêm hơn 20.000 lô đất mới tại khu vực thủ đô thông qua việc dỡ bỏ vành đai xanh trong nửa cuối năm nay.
Nguồn cung nhà ở cũng sẽ được thúc đẩy thông qua việc tái thiết và tái phát triển khu trung tâm đô thị. Kể từ khi chính phủ này nhậm chức, số lượng chỉ định khu vực chỉnh trang đã tăng mạnh, giúp nguồn cung nhà ở trung tâm tăng gấp đôi so với mức trung bình trước đây. Chính phủ cho biết sẽ chuẩn bị các biện pháp cải thiện thể chế để nâng cao tốc độ và tính khả thi của các dự án chỉnh trang, đồng thời mở rộng việc hòa giải xung đột cho từng dự án. Đối với bất động sản PF (Project Financing), tính thanh khoản đang được cung cấp thông qua việc thực hiện bảo lãnh vay vốn PF trị giá tổng cộng 24 nghìn tỷ won cho các dự án bình thường, và sau khi đánh giá xong tính khả thi của các dự án PF gần đây, chính phủ đang hướng tới việc tái cấu trúc nhanh chóng đối với các dự án có tính khả thi thấp.
Song song đó, chính phủ cũng thúc đẩy nguồn cung phi căn hộ để ổn định thị trường cho thuê (Jeonse). Chính phủ dự kiến cung cấp thêm ít nhất 10.000 căn hộ thuê mua công cộng so với kế hoạch 120.000 căn, trong đó tập trung 54.000 căn vào khu vực thủ đô trong nửa cuối năm nay. Kế hoạch này nhằm khuyến khích khối tư nhân mở rộng nguồn cung thông qua các chính sách hỗ trợ thuế khi mua nhà phi căn hộ mới xây và mở rộng phạm vi nhà ở quy mô nhỏ được công nhận là tình trạng không có nhà khi đăng ký mua nhà.
Chính phủ cũng sẽ tăng cường ổn định nợ hộ gia đình ở mức thấp. Các biện pháp bao gồm thực hiện giai đoạn 2 của quy định Stress DSR dự kiến vào tháng 9 năm 2024, tăng cường giám sát quản lý các khoản vay chính sách nhà ở, cùng với việc theo dõi toàn diện các khoản vay thế chấp và lên phương án siết chặt các quy định an toàn tài chính nếu cần thiết.
Để thực hiện và kiểm tra nhanh chóng các biện pháp trên, một đội đặc nhiệm (TF) cấp thứ trưởng thuộc các bộ liên quan sẽ được vận hành hàng tuần, và phương án mở rộng cung ứng nhà ở bổ sung cũng sẽ được công bố trong tháng 8.
Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông tuyên bố rằng kết quả từ nỗ lực mở rộng nguồn cung như tổ chức cuộc thi chọn khu vực tiên phong chỉnh trang thành phố mới thế hệ thứ 1 và đưa vào sử dụng các căn hộ Jeonse an toàn, đã giúp số lượng căn hộ khởi công tại Seoul và khu vực thủ đô tăng so với cùng kỳ năm trước tính từ tháng 1 đến tháng 5 năm nay. Khối lượng nhà ở hoàn thiện tại Seoul cũng đạt 38.000 căn năm 2024 và 48.000 căn năm 2025, cao hơn mức trung bình 10 năm qua. Tại các khu vực được ưa chuộng như dự án tái thiết và tái phát triển, sẽ có 20.000 căn được cung cấp trong năm 2024 và 33.000 căn trong năm 2025. Bộ cũng nhấn mạnh rằng bắt đầu từ Gyeyang (Incheon) vào tháng 9 năm 2024, tổng cộng 236.000 căn hộ sẽ được mở bán chính thức tại các khu đất công như các thành phố mới thế hệ thứ 3.
Về phân tích cho rằng thị trường đã quá nóng do đầu tư lướt sóng (Gap investment) tăng và đầu tư từ địa phương vào chung cư Seoul gia tăng, Bộ giải thích rằng theo kế hoạch huy động vốn, tỷ lệ đầu tư lướt sóng bằng cách kế thừa tiền cọc Jeonse hiện ở mức 37%, thấp hơn đáng kể so với các năm trước. Tham khảo tỷ lệ đầu tư lướt sóng chung cư Seoul những năm qua: 60,1% năm 2021, 57,0% năm 2022, 38,9% năm 2023 và khoảng 37,3% tính đến tháng 5 năm 2024.
Do đó, Bộ giải thích rằng tỷ lệ người mua chung cư Seoul không cư trú tại Seoul chỉ ở mức 20%, thấp hơn trước đây nên nhu cầu đầu cơ lướt sóng là có giới hạn. Tuy nhiên, do giá vẫn đang tăng tập trung vào các khu chung cư mới được ưa chuộng, họ sẽ tiếp tục theo dõi xem nhu cầu đầu tư có tăng đột biến hay không.
Hãy tóm tắt nội dung công bố về việc dồn toàn lực ổn định thị trường nhà ở:
1. Xác nhận thị trường đang tăng giá tập trung ở Seoul.
2. Thừa nhận kết quả này đến từ sự thiếu hụt nguồn cung.
3. Do đó, sẽ đẩy nhanh và tăng thêm nguồn cung.
4. Tuy nhiên, căn hộ ở khu vực Seoul không thể cung ứng trong ngắn hạn.
5. Vì vậy, thay vì tái thiết và tái phát triển, chính phủ sẽ tập trung mạnh vào các thành phố mới thế hệ thứ 3 và nhà ở phi căn hộ.
6. Ngoài ra, sẽ giải tỏa vành đai xanh để chỉ định 2 khu đất mới.
7. Sẽ cung cấp đủ lượng nhà đến năm 2029 nên không cần quá lo lắng.
8. Dù đang nỗ lực hết sức nhưng có giới hạn về tốc độ vật lý.
9. Vì vậy, hy vọng mọi người đừng "mua hoảng loạn" (panic buying) cho đến khi nguồn cung được đáp ứng đầy đủ.
Đây là nội dung chính của hội nghị bộ trưởng. Tôi đã đọc kỹ tài liệu công bố này 3 lần. Tôi không biết các khu vực khác thế nào, nhưng tôi không chắc đây có phải là biện pháp cung ứng có thể giải quyết nhu cầu tại Seoul hay không. Có vẻ như nhu cầu từ các địa phương đổ về mua nhà tại Seoul sẽ chỉ tăng thêm.
Dù có thể có những biến động ngắn hạn, nhưng việc thấy mô hình thị trường tăng giá với cả khối lượng giao dịch và giá cả cùng tăng là một thực tế. Vì giá căn hộ mở bán liên tục tăng, nên sự phổ biến của các khu căn hộ cũ lại càng cao hơn. Việc giá chung cư Seoul tăng do thiếu nguồn cung khó có thể dừng lại trừ khi có vấn đề đặc biệt nào đó xảy ra. Những nhu cầu đã trì hoãn quyết định mua nhà trong 3 năm qua đang tích cực tham gia vào thị trường nhà ở.
Tâm lý mua nhà đang mạnh lên do lo ngại thiếu hụt nguồn cung và giá thuê Jeonse tăng, và khi những lo ngại này lan rộng, khối lượng giao dịch sẽ tăng, do đó cần phải phân tán nhu cầu đang đổ dồn về một chỗ. Kết luận là có lẽ không còn cách nào khác ngoài việc phân tán nhu cầu đổ về Seoul ra các địa phương. Ngoài cách này, có lẽ không có chính sách nào hiệu quả ngay lập tức.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với biệt danh Pashong, từng là Trưởng phòng Nghiên cứu Bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang điều hành blog Naver "Pashong's World Exploration" và kênh YouTube "Stew TV". Các tác phẩm của ông bao gồm "Nguyên tắc tuyệt đối về bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc tuyệt đối về đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ nay chỉ những nơi đáng tăng mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.