[비즈한국] Viện Nghiên cứu Nhà ở Hàn Quốc vừa công bố Chỉ số triển vọng kinh doanh nhà ở tháng 7 năm 2024. Kết quả khảo sát các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cho thấy chỉ số toàn quốc đạt 85,5, tăng 2,8p so với tháng trước. Hầu hết các khu vực, bao gồm cả Seoul, đều ghi nhận xu hướng tăng hoặc giữ ổn định. Tuy nhiên, trong khi một số địa phương giảm nhẹ thì Incheon lại có mức giảm tương đối mạnh (22,3p, từ 87,8 xuống 65,5).
Thời gian gần đây, cùng với việc lãi suất vay thế chấp giảm, giá nhà ở đang có xu hướng tăng tại khu vực thủ đô và một số tỉnh thành. Bên cạnh đó, việc mở rộng nguồn cung nhà ở theo diện đặc biệt cho người mới sinh con và nới lỏng các điều kiện thu nhập đối với các sản phẩm vay vốn đang tạo ra tác động tích cực cho thị trường.
Tại Seoul, giá giao dịch căn hộ đang có xu hướng tăng mạnh, và một số khu vực ngoài thủ đô cũng duy trì đà tăng giá từ quý 2.
Chỉ số cung cầu vật liệu xây dựng toàn quốc đạt 95,2, tăng 3,1p so với tháng trước, trong khi chỉ số huy động vốn cũng tăng 5,1p, ghi nhận ở mức 74,2. Việc chỉ số huy động vốn tăng lên cho thấy, dù điều kiện huy động đang trở nên khó khăn do các biện pháp hạ cánh mềm cho bất động sản PF của chính phủ, thị trường vẫn kỳ vọng vào khả năng đảm bảo nguồn vốn nhàn rỗi nhờ lãi suất chung giảm và nhu cầu vốn giảm đột ngột.
Khu vực thủ đô được dự báo giảm 5,3p xuống còn 87,4. Trong đó, Seoul tăng 7,1p (từ 100,0 lên 107,1), Gyeonggi giảm nhẹ (0,7p, từ 90,4 xuống 89,7), còn Incheon giảm mạnh 22,3p (từ 87,8 xuống 65,5), kéo theo sự sụt giảm của toàn bộ chỉ số khu vực thủ đô.
Từ tháng 1 đến tháng 6 năm nay, phần lớn các đợt mở bán tại Seoul đều kín đơn đăng ký với tỷ lệ cạnh tranh trung bình 133,24 chọi 1, cho thấy thị trường đặt mua căn hộ đang rất nóng. Ngược lại, tại Incheon, vào ngày 5 tháng 7, kế hoạch xây dựng nhà ở tại thành phố Yeongjong Sky City với khoảng 1.300 căn hộ đã bị hủy bỏ do vấn đề hiệu quả kinh tế, cùng với đó là lượng nhà tồn kho chưa bán được đạt mức cao nhất trong 10 năm qua, cho thấy sự trầm lắng của thị trường nhà ở Incheon đang gây ảnh hưởng tiêu cực đến dự báo kinh tế.
Khu vực ngoài thủ đô được dự báo tăng 4,5p lên 85,1, với mức tăng mạnh tại một số khu vực như Jeju (28,6p), Gyeongnam (15,8p), Chungbuk (14,3p) và Gwangju (13,7p). Các thành phố trực thuộc trung ương bao gồm cả Sejong tăng 1,8p (từ 80,2 lên 82,0), và các khu vực tỉnh tăng 6,5p (từ 80,8 lên 87,3).
Kỳ vọng của các doanh nghiệp dường như đang tăng lên do lãi suất vay thế chấp giảm và giá nhà ở chuyển sang xu hướng tăng tại những vùng thiếu nguồn cung. Theo dữ liệu từ Viện Bất động sản Hàn Quốc tính đến ngày 24 tháng 6, khối lượng giao dịch tại các địa phương đã tăng từ đầu năm, đặc biệt tập trung vào các căn hộ cỡ nhỏ, cho thấy dấu hiệu phục hồi của thị trường. Trong số các tỉnh, Gangwon, Jeonbuk, Jeonnam và Gyeongbuk cũng đang cho thấy giá nhà tăng.
Tại Jeju, sự phục hồi được thúc đẩy bởi kỳ vọng vào sự khởi sắc của ngành xây dựng địa phương nhờ dự án tạo lập không gian phức hợp thành phố giáo dục tiếng Anh và kế hoạch thành lập trường quốc tế mới, cùng với đó là sự phục hồi của thị trường du lịch nhờ dòng khách Trung Quốc và lượng nhà tồn kho sau khi hoàn công giảm lần đầu tiên sau 10 tháng.
Trong nhóm các thành phố trực thuộc trung ương, mức tăng lần lượt thuộc về Gwangju (13,7p), Busan (6,4p) và Daegu (3,0p); trong khi Daejeon giảm 8,6p, Sejong giảm 2,5p và Ulsan giảm 0,9p.
Tại Gwangju, chỉ số tháng trước ở mức 65,2, thấp nhất so với các khu vực khác, nay đã phản ánh kỳ vọng từ việc lãi suất giảm và giá nhà tại các khu vực lân cận như Jeonnam, Jeonbuk tăng lên. Chỉ số dự báo của Daegu duy trì đà tăng từ tháng 2 năm 2023 và đã quay trở lại mức 80 điểm từ tháng 1 năm 2024. Điều này là do lượng nhà tồn kho liên tục giảm từ tháng 2 năm ngoái và đà tăng tồn kho sau hoàn công đã dừng lại sau 8 tháng. Hơn nữa, số lượng khởi công xây dựng nhà ở cũng vượt ngưỡng 1.000 căn lần đầu tiên kể từ tháng 11 năm 2022, cho thấy thị trường xây dựng vốn bị đình trệ lâu nay đang dần sống lại.
Chỉ số cung cầu vật liệu xây dựng toàn quốc đạt 95,2, tăng 3,1p so với tháng trước, chỉ số huy động vốn cũng tăng 5,1p lên 74,2. Chỉ số cung cầu vật liệu đã duy trì đà tăng trong 6 tháng qua, cho thấy chuỗi cung ứng đang dần ổn định và tình trạng thiếu vật liệu được giảm bớt do khối lượng khởi công giảm mạnh. Chỉ số huy động vốn tăng cho thấy, mặc dù các điều kiện huy động đang xấu đi do các biện pháp hạ cánh mềm bất động sản PF của chính phủ, nhưng thị trường vẫn kỳ vọng vào khả năng 확보 (đảm bảo) vốn nhàn rỗi do xu hướng lãi suất giảm và nhu cầu vốn giảm mạnh.
Hiện tại, khu vực thủ đô đang đi đúng hướng, trong khi các địa phương vẫn là thị trường khó khăn, nhưng có cảm giác rằng sự ấm lên từ thủ đô đang dần lan tỏa đến các vùng khác. Đặc biệt, ngay cả tại Gwangju và Daegu - những nơi khó khăn nhất - cũng đã xuất hiện các con số tích cực, có lẽ đây là thời điểm cần thay đổi cách nhìn nhận về thị trường địa phương.
Kim Hak-ryeol, người đứng đầu Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube và nổi tiếng với bút danh "Pashong", từng giữ chức Trưởng phòng nghiên cứu bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang vận hành blog Naver "Pashong's World Tour" và kênh YouTube "Stew TV". Các tác phẩm của ông bao gồm: "Nguyên tắc tuyệt đối của bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai của bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ bây giờ chỉ nơi nào tăng giá mới tăng (2020)", và "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)".