[비즈한국] Tại Hàn Quốc, sự phổ biến của căn hộ mang một ý nghĩa đặc biệt. Điều này là bởi căn hộ sở hữu cả giá trị để ở thực tế lẫn giá trị đầu tư. Căn hộ hiện là loại hình nhà ở được ưa chuộng nhất tại Hàn Quốc. Nguyên nhân của xu hướng này có thể tìm thấy từ nhiều yếu tố xã hội và kinh tế khác nhau. Hãy cùng điểm qua một vài yếu tố chính.
Đầu tiên là cơ sở hạ tầng sinh hoạt thuận tiện. Các khu căn hộ thường tọa lạc tại những vị trí được trang bị đầy đủ tiện ích. Ví dụ, tại các thành phố lớn như Seoul hay Busan, những khu căn hộ gần trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện luôn được ưa chuộng nhờ sự tiện nghi vượt trội.
Đây là yếu tố quan trọng đối với những người hiện đại bận rộn hoặc các gia đình. Ngoài ra, khả năng tiếp cận giao thông công cộng thuận lợi cũng là một lợi thế lớn đối với nhân viên văn phòng. Những ví dụ tiêu biểu nhất chính là các khu căn hộ trọng điểm tại phường Banpo, quận Seocho – nơi đang liên tục xác lập các mức giá cao kỷ lục hiện nay. Banpo Xi, Raemian Firstige, Acro River Park, và One Bailey chính là những minh chứng điển hình.
Thứ hai là khía cạnh an ninh và an toàn. Các khu căn hộ thường được trang bị hệ thống bảo vệ, camera giám sát (CCTV) và hệ thống kiểm soát ra vào chặt chẽ. Điều này rất hiệu quả trong việc ngăn ngừa tội phạm và là yếu tố được các gia đình có con gái đặc biệt quan tâm. Với các tòa nhà cao tầng, cấu trúc ngăn chặn người lạ xâm nhập giúp mang lại môi trường sống an toàn hơn.
Thứ ba, việc bảo trì các công trình công cộng và không gian bên ngoài tại các khu căn hộ được thực hiện thông qua công ty quản lý hoặc văn phòng quản lý tòa nhà, giúp cư dân không phải bận tâm riêng lẻ như khi ở nhà đất. Việc dọn dẹp định kỳ, thu gom rác thải và sửa chữa được tiến hành một cách hệ thống, giúp cuộc sống trở nên tiện lợi hơn.
Chính nhờ những ưu điểm này, số lượng hộ gia đình ưu tiên chọn căn hộ đang tăng lên mỗi năm. Đối với Chính phủ, căn hộ cũng đóng một vai trò quan trọng. Do mật độ dân số cao và diện tích đất đai hạn chế tại Hàn Quốc, hiệu quả sử dụng không gian là vấn đề cấp thiết. Các tòa chung cư cao tầng có thể chứa nhiều người trong một diện tích giới hạn, góp phần giải quyết vấn đề cung ứng nhà ở.
Vì mức độ ưu tiên căn hộ cao hơn, đầu tư vào căn hộ cũng rất phổ biến như một kênh đầu tư có thể kỳ vọng lợi nhuận ổn định và hấp dẫn.
Căn hộ có nhu cầu ở hoặc cho thuê ổn định, đặc biệt là tại các thành phố lớn, giúp nhà đầu tư kỳ vọng vào lợi nhuận ổn định. Ví dụ, tại các đô thị lớn như Seoul, nơi mật độ dân số cao và tập trung nhiều công ty, trường học, nhu cầu thuê nhà là rất lớn. Sự ổn định này trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư theo đuổi lợi nhuận dài hạn.
Về lâu dài, giá trị tài sản của căn hộ có khả năng tăng cao. Đặc biệt, các căn hộ ở khu vực có quy hoạch phát triển hoặc cải thiện mạng lưới giao thông sẽ có tiềm năng tăng giá trong tương lai. Ví dụ, các khu vực cốt lõi như quận Gangnam hay quận Yongsan ở Seoul được dự đoán sẽ tăng giá trị tài sản do nhu cầu tăng nhờ sự gia tăng việc làm và cải thiện môi trường sống thông qua các dự án tái thiết và tái phát triển.
Đặc biệt, các yếu tố cấu trúc như sự gia tăng dân số định cư tại những khu vực vốn trước đây không phải là nơi ở cũng sẽ đóng vai trò nâng cao giá trị của căn hộ.
Tuy nhiên, không nên đầu tư căn hộ theo kiểu "nhắm mắt đưa chân". Cần tiếp cận dựa trên các phân tích đa dạng. Ví dụ, trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, việc mua vào với giá quá cao có thể trở thành "thuốc độc" đối với các nhà đầu tư ngắn hạn.
Do đặc thù của bất động sản, nếu cung cầu không khớp nhau, những tình huống khó lường như giá tăng nhanh rồi giảm đột ngột thường xuyên xảy ra, vì vậy cần phải thận trọng khi đầu tư.
Thay vì bận tâm quá mức vào những biến động ngắn hạn, hãy đầu tư với kỳ vọng vào lợi nhuận tương lai thông qua các khoản đầu tư trung và dài hạn tại những khu vực được dự đoán giá sẽ tăng bền vững.
Vì thế, chiến lược đầu tư bất động sản tốt nhất chính là tận dụng thời điểm thị trường suy thoái để mua vào những bất động sản có giá trị tương lai với mức giá rẻ. Ngoài ra, một phương pháp khác là đầu tư sớm vào các tài sản có tiềm năng cao, điển hình là đầu tư tái thiết và tái phát triển. Khi đầu tư thời gian, bạn có thể kỳ vọng vào mức lợi nhuận cao sau đó.
Căn hộ là loại hình nhà ở phổ biến nhất tại Hàn Quốc, thu hút người dân nhờ hạ tầng tiện lợi, an ninh và tối ưu hóa không gian. Ngoài ra, nhờ khả năng sinh lời ổn định và tiềm năng tăng giá trị tài sản, căn hộ là kênh đầu tư đầy hấp dẫn. Tuy nhiên, đầu tư luôn đi kèm rủi ro, vì vậy việc phân tích kỹ xu hướng thị trường, chú ý đến giá trị tương lai cũng như nắm bắt vị trí, sản phẩm và khả năng cạnh tranh về giá là cực kỳ quan trọng. Đó chính là lý do tại sao đầu tư căn hộ cần được tiếp cận một cách cẩn trọng dưới góc độ trung và dài hạn.
Nếu xét đến tình hình thị trường căn hộ tính đến tháng 8 năm 2024 để cân nhắc khu vực và sản phẩm đầu tư, bạn có thể xem xét các khu vực và chiến lược sau:
Cần lưu ý rằng không phải cứ ở Seoul là giá sẽ tăng. Các khu vực trung tâm Seoul, đặc biệt là các vị trí cốt lõi như khu vực Gangnam, quận Yongsan, Jamsil vẫn giữ được giá trị đầu tư cao. Những khu vực này được kỳ vọng có nhu cầu ổn định và tăng trưởng giá trị trong tương lai, đặc biệt là các căn hộ mới và các khu vực đang tích cực tái thiết sẽ tiếp tục thu hút sự chú ý.
Mặc dù gần đây có sự chững lại do chi phí xây dựng tăng và vấn đề chia nhỏ mặt bằng thương mại, các khu vực dự kiến tái thiết và tái phát triển vẫn có khả năng cao về giá trị tương lai. Tuy nhiên, đối với những khoản đầu tư này, việc thẩm định dự án dựa trên giá trị tương lai là bắt buộc, đồng thời phải theo dõi sát sao các quy định của hiệp hội tái thiết cũng như những thay đổi về chính sách.
Do sự thay đổi cấu trúc dân số, gần đây số lượng hộ gia đình 1-2 người tăng lên khiến nhu cầu về căn hộ diện tích nhỏ gia tăng. Đặc biệt khi kết hợp với vấn đề thiếu hụt nguồn cung căn hộ tại Seoul, sức hấp dẫn đầu tư của loại hình này đang tăng cao. Tuy nhiên, cũng cần xác nhận rằng nhu cầu căn hộ nhỏ tăng lên không có nghĩa đó là xu thế chủ đạo của toàn thị trường.
Mặc dù bầu không khí thị trường hiện nay không mấy khả quan, nhưng ở các thành phố lớn tại địa phương như Busan, Daegu, Gwangju, Daejeon, vẫn có những khu vực là điểm đến đầu tư tích cực. Tất nhiên, so với Seoul và khu vực lân cận, rủi ro về giá trị tương lai có thể cao hơn, nên cần tiếp cận thận trọng.
Đầu tư căn hộ đòi hỏi phương pháp tiếp cận khác biệt tùy theo khu vực và vị trí. Hy vọng cột "Góc nhìn bất động sản" này sẽ giúp ích cho quyết định đầu tư của bạn.
Kim Hak-ryeol, được biết đến với bút danh "Pashong", là Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, từng là Trưởng phòng Nghiên cứu Bất động sản tại Korea Gallup. Ông hiện đang điều hành blog Naver "Pashong's World Exploration" và kênh YouTube "Stew TV". Các tác phẩm của ông bao gồm: "Nguyên tắc bất biến của bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc bất biến trong đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ nay chỉ những nơi cần tăng mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.