[비즈한국] Các doanh nghiệp đôi khi đưa ra những quyết định khó có thể giải thích chỉ bằng tiền bạc. Nếu hiểu được luật pháp hoặc các thể chế ẩn giấu bên trong đó, ta có thể hiểu rõ hơn về nội tình bên trong. 'Những kiến thức luật kinh doanh hữu ích (알쓸비법)' sẽ giới thiệu những đầu mối giúp hiểu rõ dòng chảy kinh doanh.
Nếu không trả được nợ hoặc đầu tư sai lầm thì có bị truy cứu trách nhiệm hình sự không? Và nếu có thì tội danh nào sẽ được xác lập? Đây là câu hỏi mà tôi đã trăn trở từ thời còn học đại học.
Nếu hành vi lừa dối rõ ràng như lừa đảo qua điện thoại (voice phishing), thì không có ý kiến trái chiều nào về việc đây là hành vi lừa đảo bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Tuy nhiên, chỉ riêng việc không trả được nợ hoặc không thực hiện hợp đồng thì không trở thành đối tượng bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Điều này là do đó chỉ là lý do của trách nhiệm dân sự chứ không gây ra trách nhiệm hình sự, và có vẻ như điểm này hơi khác với nhận thức thông thường của mọi người. Khi tư vấn, tôi thường nhận được câu hỏi: "Đối phương cố tình trốn tránh thanh toán hoặc không thực hiện hợp đồng, liệu tôi có thể kiện họ tội lừa đảo được không?"
Xét về khía cạnh pháp lý, nếu ngay từ đầu đã không có ý định trả tiền hoặc không có khả năng trả, thì hành vi đó được công nhận là có ý định lừa dối và tội lừa đảo sẽ được xác lập. Tuy nhiên, việc chứng minh rằng đối phương ngay từ đầu đã không có ý định hoặc khả năng trả nợ là điều không hề dễ dàng. Trong các vụ việc thực tế, không có nhiều trường hợp bị khởi tố tội lừa đảo, và trong các vụ án hình sự, mười phần thì chín lần bị can hoặc bị cáo đều sẽ khẳng định mình vô tội.
Trường hợp gần đây nhất tranh luận gay gắt về việc đây chỉ là hành vi vi phạm nghĩa vụ dân sự hay là tội lừa đảo bị truy cứu trách nhiệm hình sự chính là 'lừa đảo Jeonse'. Với mục đích kiếm lời từ chênh lệch giá, việc chọn những ngôi nhà có khoảng cách (gap) nhỏ giữa giá bán và giá thuê Jeonse, sau đó mua nhà đồng thời tìm người thuê Jeonse, cái gọi là 'đầu tư Gap', là một phương thức đầu tư dễ dàng bắt gặp từ quá khứ đến nay.
Khi tôi còn nhỏ, có câu nói "Chuyển nhà mười lần sẽ có một căn nhà". Ý nói nếu cứ tiếp tục hành vi mua bán nhà kèm theo hợp đồng Jeonse, bạn sẽ có được một căn nhà. Dù không sử dụng thuật ngữ 'đòn bẩy (đầu tư vay mượn)', mọi người đều biết từ kinh nghiệm rằng có thể mua nhà bằng tiền của người khác.
Vì vậy, khi có ai đó nói "Tôi đã mua nhà bằng cách đầu tư Gap", mọi người thường khen ngợi họ đầu tư giỏi, chứ không chỉ trích việc họ sử dụng tiền của người thuê nhà một cách tùy tiện. Do tình hình thực tế ở Hàn Quốc, nơi giá bất động sản liên tục tăng và tập quán trong quá khứ là dùng tiền của người thuê nhà để mua nhà, nên đầu tư Gap được coi là một phương thức đầu tư tự nhiên.
Thế nhưng, nếu vay đòn bẩy quá nhiều dẫn đến đầu tư Gap thất bại thì sao? Việc bản thân đầu tư sai lầm dẫn đến thua lỗ là điều đương nhiên, nhưng xa hơn nữa, liệu trong mối quan hệ với người thuê nhà, điều này có khả năng trở thành tội lừa đảo không?
Vì dự đoán giá nhà sẽ tăng nên họ đã vay vốn ở nhiều nơi, đồng thời nhận tiền đặt cọc thuê nhà. Vì thời hạn trả nợ và thời hạn thuê nhà vẫn còn, họ dùng số tiền đó để mua căn nhà khác và cứ lặp đi lặp lại hành động này. Tuy nhiên, trái với dự đoán, nếu giá nhà không tăng, hoặc nếu vay quá nhiều tiền hoặc nhận quá nhiều tiền đặt cọc thuê nhà, nợ nần sẽ vượt quá giá trị thực tế của ngôi nhà, điều này được gọi là 'nhà rỗng (깡통주택)'. Nhà rỗng cũng là điều thường thấy trong quá khứ.
Luật bảo vệ thuê nhà công nhận quyền ưu tiên thanh toán đối với những người thuê nhà nhỏ lẻ, và trong trường hợp đã nhận nhà, cư trú và đăng ký tạm trú, thì công nhận quyền đối kháng và quyền ưu tiên thanh toán. Thực tế là đạo luật đặc biệt được ban hành để bảo vệ người thuê nhà cho thấy rằng từ quá khứ đã có rất nhiều trường hợp người thuê nhà bị mất tiền đặt cọc sau khi dọn vào các căn 'nhà rỗng'.
Khi người thuê nhà dọn vào 'nhà rỗng' và mất tiền đặt cọc, trước đây chỉ được xem là trách nhiệm dân sự chứ không phải là đối tượng bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Khi tôi làm việc tại Tổng công ty Trợ giúp Pháp lý Hàn Quốc khoảng 10 năm trước, phần lớn các vụ án dân sự mà tôi thực hiện là các vụ kiện đòi lại tiền đặt cọc thuê nhà và các vụ việc thi hành án liên quan. Vào thời điểm đó, hiếm khi có trường hợp kiện hình sự tội lừa đảo đối với chủ nhà tạo ra 'nhà rỗng'. Ngay cả xung quanh tôi cũng chưa từng thấy ai xử lý công việc theo cách đó.
Các vụ việc gần đây gọi là lừa đảo Jeonse không khác gì nhà rỗng (ngoại trừ các hành vi lừa đảo rõ ràng như làm giả giấy tờ, hoặc thuê người vô danh/người vô gia cư làm chủ nhà để ký hợp đồng nhằm không phải trả lại tiền đặt cọc, sau đó chiếm đoạt tiền đặt cọc).
Viện kiểm sát đã giải thích về các vụ án lừa đảo Jeonse trong thông cáo báo chí như sau. Nhìn vào đây, sự khác biệt chỉ nằm ở quy mô lớn hơn, còn bản chất không khác gì 'đầu tư Gap thông qua xoay vòng vốn' đã diễn ra từ xưa đến nay.
- A, trong quá trình mở rộng kinh doanh, đã sử dụng bừa bãi một phần tiền đặt cọc làm vốn kinh doanh như xây dựng biệt thự mà không có bất kỳ biện pháp hoàn trả nào, rồi cứ xoay vòng tiền Jeonse, cuối cùng không thể đáp ứng yêu cầu trả lại tiền Jeonse liên tiếp, dẫn đến việc bị những người thuê nhà khởi kiện tập thể và dẫn đến vụ án này.
Bị can và bị cáo lập luận rằng đó chỉ là đầu tư Gap hợp pháp và họ chỉ đơn thuần thất bại trong kinh doanh chứ không lừa dối người thuê nhà. Trong những trường hợp này, phán quyết của Tòa án địa phương Daejeon 2023Godan1976... đã phân biệt giữa 'đầu tư Gap bình thường' và 'lừa đảo Jeonse lợi dụng đầu tư Gap', và tuyên án rằng trường hợp sau là đối tượng bị truy cứu trách nhiệm hình sự tội lừa đảo như sau:
- Hành vi lừa đảo Jeonse trong vụ án này không thuộc về 'đầu tư Gap bất động sản' bình thường. Thông thường, đầu tư Gap bất động sản là việc mua nhà với giả định rằng người thuê Jeonse đã tồn tại hoặc tìm người thuê Jeonse trước khi thanh toán số dư mua bán, trong đó một phần tiền mua bán được thay thế hoặc bù đắp bằng tiền đặt cọc Jeonse, và chỉ dùng số tiền tương đương với chênh lệch giữa giá bán nhà và giá Jeonse để mua nhà. Điều này dựa trên giả định rằng giá mua bán bất động sản sẽ tăng, vì vậy nếu giá nhà giảm xuống thấp hơn tổng số tiền đặt cọc Jeonse, và nếu chủ sở hữu (chủ nhà) thiếu khả năng chi trả, sẽ có nguy cơ không thể hoàn trả toàn bộ hoặc một phần tiền đặt cọc Jeonse.
- Ngược lại, lừa đảo Jeonse lợi dụng đầu tư Gap bất động sản thì khác, dù mua bất động sản theo phương thức đầu tư Gap, nhưng thay vì chờ đợi giá nhà tăng một cách bình thường, ngay từ đầu họ đã tạo ra tổng số tiền đặt cọc Jeonse cao hơn giá nhà để chiếm đoạt toàn bộ tiền đặt cọc Jeonse.
Vì tác hại của lừa đảo Jeonse đối với những người mới chập chững bước vào đời là vô cùng lớn nên cần phải trừng phạt. Dưới góc độ kinh tế, việc chủ nhà hưởng hết lợi nhuận nếu đầu tư Gap thành công, nhưng lại đẩy rủi ro và thiệt hại cho người thuê nhà nếu đầu tư thất bại là điều không thỏa đáng. Tuy nhiên, về mặt pháp lý, việc phân biệt giữa 'đầu tư Gap hợp pháp' và 'lừa đảo Jeonse cấu thành tội lừa đảo' là không dễ dàng, vì vậy quan điểm cho rằng cần công nhận lừa đảo Jeonse một cách rộng rãi tất yếu sẽ đối lập với nguyên tắc tội danh pháp định.
Lý do tôi xem xét về khía cạnh pháp lý đối với lừa đảo Jeonse, cũng như phán quyết của Viện kiểm sát và Tòa án trong bài viết này là vì: bản chất của tình trạng chậm trễ/không thanh toán gần đây của các nền tảng trực tuyến cũng không khác gì lừa đảo Jeonse, vốn là 'đầu tư Gap thông qua xoay vòng vốn'. Tôi dự đoán rằng khi các cuộc thảo luận pháp lý về tình trạng chậm trễ thanh toán của nền tảng diễn ra, các cuộc thảo luận về lừa đảo Jeonse hiện có cũng sẽ được trích dẫn lại.