[비즈한국] Giá căn hộ tại các khu vực được ưa chuộng ở Seoul như Gangnam-3-gu (3 quận Gangnam) và Yongsan đang trên đà tăng mạnh. Mặc dù các khu vực ưa thích ở vùng thủ đô cũng cho thấy xu hướng tăng, nhưng thị trường lại có sự phân hóa giữa các địa phương khi khu vực địa phương vẫn tiếp tục đà giảm. Khối lượng giao dịch căn hộ tại Seoul và vùng thủ đô đang có xu hướng tăng kể từ đầu năm. Ngược lại, khối lượng giao dịch căn hộ không phải căn hộ chung cư (phi căn hộ) và căn hộ tại các địa phương vẫn liên tục giảm và chưa ghi nhận con số lớn. Do đó, thị trường đang dự đoán giá nhà tại Seoul sẽ tiếp tục tăng trong một thời gian.
Thêm vào đó, số lượng cấp phép xây dựng căn hộ đã giảm từ năm ngoái, đặc biệt là phân khúc phi căn hộ cũng sụt giảm mạnh từ năm 2022, xuống còn 26% so với mức trung bình dài hạn.
Việc khởi công căn hộ cũng đã giảm sâu xuống mức 64% so với trung bình dài hạn trong năm ngoái, và hiện vẫn chỉ ở mức 88%. Đối với phân khúc phi căn hộ, con số này cũng giảm xuống mức 26% so với trung bình dài hạn, tương tự như tình trạng cấp phép.
Mặt khác, số lượng căn hộ hoàn thành đã tăng từ năm 2023, với kết quả nửa đầu năm 2024 đạt 140% so với trung bình dài hạn. Tuy nhiên, do ảnh hưởng của việc sụt giảm khởi công gần đây, lo ngại về sự thiếu hụt nguồn cung trong tương lai đang rất cao. Phân khúc phi căn hộ dự kiến cũng sẽ thấy số lượng hoàn thành giảm xuống còn 40% so với mức trung bình dài hạn do việc cấp phép và khởi công đều giảm.
Ngày 8 tháng 8 năm 2024, 'Hội nghị Bộ trưởng phụ trách bất động sản lần thứ 8' đã diễn ra tại Tòa nhà Chính phủ Seoul để thảo luận về 'Phương án mở rộng cung ứng nhà ở nhằm ổn định nơi ở cho người dân'. Hội nghị có sự tham gia của Phó Thủ tướng, cùng các Bộ trưởng, Thứ trưởng các bộ liên quan như Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (MOLIT), Bộ Hành chính và An ninh, Văn phòng Điều phối Chính phủ, Ủy ban Dịch vụ Tài chính, cùng Thị trưởng Seoul và Chủ tịch Cơ quan Giám sát Tài chính.
Tại hội nghị, Phó Thủ tướng kiêm Bộ trưởng Bộ Chiến lược và Tài chính Choi Sang-mok cho biết chìa khóa để ổn định thị trường bất động sản nằm ở việc cung cấp đủ nhà ở đáp ứng nhu cầu và quản lý thanh khoản ở mức hợp lý. Do đó, chính phủ có kế hoạch mở rộng đột phá nguồn cung nhà ở và chủ động quản lý nhu cầu. Phó Thủ tướng Choi thông báo rằng thông qua phương án này, chính phủ dự kiến cung cấp tổng cộng hơn 427.000 căn hộ và lô đất mới tại Seoul và vùng thủ đô trong 6 năm tới.
Đầu tiên, chính phủ tuyên bố sẽ cung cấp thêm 210.000 căn hộ tại các vị trí ưu tiên cao ở Seoul và vùng thủ đô. Cụ thể, họ sẽ giải tỏa vùng xanh (Greenbelt) ở Seoul và các khu vực lân cận để cung cấp 80.000 lô đất mới, đồng thời chỉ định toàn bộ vùng xanh Seoul là khu vực được phép giao dịch đất đai tạm thời cho đến khi công bố địa điểm mới nhằm kiểm soát chặt chẽ nhu cầu đầu cơ. Đối với các khu đất công ở vùng thủ đô như các thành phố mới thế hệ thứ 3 (3rd New Cities), chính phủ quyết định bổ sung hơn 20.000 căn hộ thông qua tối ưu hóa sử dụng đất. Ngoài ra, chính phủ nhấn mạnh sẽ nhanh chóng cung cấp hơn 110.000 căn hộ thuê mua xây mới thuộc phân khúc phi căn hộ (như biệt thự), đồng thời đối với riêng Seoul, chính phủ sẽ cung cấp không giới hạn cho đến khi thị trường phi căn hộ được bình thường hóa. Tổng số căn hộ phi căn hộ cho thuê mua công cộng, bao gồm cả nhà xây mới và nhà hiện hữu, dự kiến sẽ được mở rộng từ 120.000 căn như kế hoạch cũ lên ít nhất 160.000 căn.
Chính phủ cũng cho biết sẽ cố gắng cung cấp sớm nhất có thể 217.000 căn hộ đã có kế hoạch chắc chắn tới những người có nhu cầu thực. Bằng việc ban hành Luật Đặc biệt thúc đẩy tái thiết và tái phát triển, chính phủ đặt mục tiêu rút ngắn thời gian thực hiện các dự án xuống khoảng 3 năm, sớm khởi công 176.000 căn hộ tại trung tâm Seoul và các khu vực khác trong 6 năm tới. Đồng thời, đối với các khu đất công ở vùng thủ đô nếu khởi công trước năm 2025, LH (Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc) sẽ mua lại các căn hộ không bán được, nhằm thúc đẩy nguồn cung sớm 41.000 căn hộ.
Về phía cầu, chính phủ tuyên bố sẽ tăng cường quản lý thanh khoản thị trường và các khoản vay hộ gia đình, đồng thời chặn đứng nhu cầu đầu cơ. Từ ngày 1 tháng 9 năm 2024, các quy định DSR (tỷ lệ trả nợ trên thu nhập) sẽ được dần nội bộ hóa và mở rộng, bao gồm việc thực thi giai đoạn 2 của DSR căng thẳng (stress DSR), đồng thời tăng cường giám sát và phân tích tốc độ tăng trưởng cũng như các yếu tố rủi ro của khoản vay hộ gia đình nói chung. Để đạt được điều này, chính phủ sẽ soạn thảo các biện pháp quản lý vĩ mô bổ sung.
Bộ trưởng Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Park Sang-woo cho biết đã xem xét lại từ đầu các chính sách kích cầu nguồn cung nhà ở để đưa ra những phương án thực tế giúp người dân tin tưởng vào nguồn cung nhà ở ổn định. Để đạt được mục tiêu này, chính phủ sẽ chuyển đổi triệt để mô hình tái thiết/tái phát triển từ "quy định" sang "hỗ trợ" và tăng tốc độ thực hiện một cách đột phá. Chính phủ cũng cam kết sẽ hỗ trợ toàn diện để bình thường hóa thị trường phi căn hộ – nơi đóng vai trò là "nấc thang nhà ở" cho người dân, đồng thời thúc đẩy nhanh chóng nguồn cung nhà ở tại các thành phố mới thế hệ thứ 3 và các khu đất công ở vùng thủ đô.
Thị trưởng Seoul Oh Se-hoon cho biết Seoul sẽ đồng hành cùng việc mở rộng nguồn cung thông qua giải tỏa vùng xanh để đáp ứng nhu cầu nhà ở của thế hệ tương lai, trong khi vẫn tuân thủ nguyên tắc cơ bản là "bảo tồn môi trường tự nhiên và đảm bảo không gian nghỉ ngơi, giải trí cho thế hệ tương lai". Ngoài ra, ông cũng cho biết sẽ cung cấp các ưu đãi đặc biệt cho các dự án chỉnh trang đô thị, đồng thời song song thực hiện cải cách thể chế và mở rộng việc mua lại nhà xây mới để tăng nguồn cung phi căn hộ.
Tóm lại, phương án mở rộng cung ứng nhà ở ngày 8/8 có vẻ sẽ cần hơn 10 năm chỉ để trở nên khả thi ngay cả khi mọi điều kiện tiên quyết được giải quyết. Định hướng dài hạn thì luôn tốt, nhưng vấn đề quan trọng nhất cuối cùng vẫn là tính khả thi.
Chính quyền Seoul cho biết sẽ giải tỏa vùng xanh. Từ góc độ công quyền, họ cho rằng việc phát triển thành phố mới dễ thực hiện hơn là triển khai các dự án chỉnh trang đô thị. Cả chính phủ tiền nhiệm (Moon Jae-in) và chính phủ hiện tại (Yoon Suk-yeol) đều đang tiếp tục sử dụng "con bài" thành phố mới.
Như tôi đã đề cập trong bài bình luận 'Góc nhìn bất động sản' vào thời điểm công bố thành phố mới thế hệ thứ 3 (6 năm trước), đến nay vẫn còn nhiều nơi thuộc thành phố mới thế hệ thứ 2 còn chưa được cung cấp nhà ở. Nếu lần này lại thêm các khu vực vùng xanh nữa, thì thứ tự ưu tiên của các thành phố mới thế hệ thứ 3 sẽ lại bị đẩy lùi.
Tại sao chúng ta không ưu tiên giải quyết lần lượt các khu đất đang được thúc đẩy hiện nay trước? Thay vì phát triển đất mới, chẳng phải sẽ hiệu quả hơn nếu nhanh chóng hoàn thiện mạng lưới giao thông liên vùng dày đặc tại các khu đất đã phát triển sẵn hay sao? Đã đến lúc dừng những chính sách cung ứng mang tính "lấp đầy con số" vô nghĩa này lại.
Tất nhiên, các phương án cung ứng nội đô như nới lỏng điều kiện tái thiết và tái phát triển cũng được đưa vào đề xuất lần này. Nếu mọi thứ diễn ra đúng như vậy, các chủ đầu tư chắc chắn sẽ rất thích. Nếu họ thực sự để nó được thực hiện như vậy. Nhưng liệu nó có thể diễn ra như vậy được không? Liệu có thật không?
Lý do tôi không thể không đưa ra cái nhìn tiêu cực về các dự án chỉnh trang đô thị là vì chúng đòi hỏi phải sửa đổi hoặc ban hành luật mới. Có lẽ đây sẽ là vấn đề lớn nhất. Chỉ riêng các phương án cung ứng được đề xuất trong gói 8.8 lần này đã có tổng cộng 49 đề mục. Chỉ nhìn vào những nội dung cần giải quyết các vấn đề pháp lý trước tiên thôi đã có thể kể đến như: bãi bỏ thuế thu nhập thặng dư tái thiết, nâng trần ưu đãi tỷ lệ sàn xây dựng (floor area ratio), nới lỏng sự đồng ý thành lập tổ hợp chủ đầu tư và đơn giản hóa thủ tục, giới thiệu hình thức thuê mua nhà ở đăng ký ngắn hạn, giảm thuế mua lại đối với các căn hộ không bán được sau khi hoàn thành... Hầu hết các phương án quan trọng đều cần sửa đổi hoặc ban hành luật mới. Điều này có nghĩa là cần có sự đồng ý hoặc thông qua của Quốc hội.
Chìa khóa để gỡ bỏ các quy định đang nằm trong tay Đảng Dân chủ – đảng chiếm đa số tuyệt đối, và hầu hết các đạo luật này cũng đều do chính họ tạo ra dưới thời chính quyền trước. Hãy thử đặt mình vào vị trí của họ xem: liệu Đảng Dân chủ có thông qua các dự luật nới lỏng quy định này không?
Tôi đã trả lời hơn 10 cuộc phỏng vấn với các tờ báo về việc liệu phương án mở rộng cung ứng nhà ở 8/8 có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản hay không. Câu trả lời của Smart Tube mỗi lần đều như nhau: Nếu được thực thi ngay theo kế hoạch 8/8 thì có thể mang lại ảnh hưởng tích cực cho thị trường, nhưng rất khó để thực thi.
Nếu đây là một phương án được đưa ra dù biết trước rằng nó sẽ không thể thực thi ngay lập tức, thì cuối cùng kết quả sẽ lại giống như chính quyền tiền nhiệm mà thôi. Bởi lẽ, cùng một lý do sẽ dẫn đến cùng một kết quả.
Kim Hak-ryeol, Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng là Trưởng phòng Nghiên cứu Bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang điều hành blog Naver 'Hành trình khám phá thế giới của Pasion' và kênh YouTube 'Stu TV'. Ông là tác giả của nhiều cuốn sách như 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ nay chỉ những nơi đáng tăng mới tăng (2020)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)'...