[비즈한국] Trước tình trạng giá bất động sản tại Seoul và khu vực lân cận tăng vọt gần đây, Chính phủ đã quyết định đơn giản hóa đáng kể các thủ tục trong dự án chỉnh trang đô thị như tái thiết và tái phát triển nhằm gia tăng nguồn cung căn hộ tại trung tâm Seoul. Ngoài ra, Chính phủ còn có kế hoạch dỡ bỏ một phần các vùng hạn chế phát triển (Greenbelt) ở Seoul và các khu vực lân cận để tạo ra các quỹ đất ở mới. Thông qua đó, Chính phủ đặt mục tiêu cung cấp tổng cộng hơn 420.000 căn nhà tại Seoul và khu vực thủ đô cho đến năm 2029. Tuy nhiên, bất chấp những biện pháp này, giá nhà tại trung tâm Seoul vẫn đang tăng nhanh, đồng thời dư nợ thế chấp nhà ở lần đầu tiên vượt mốc 800 nghìn tỷ won, khiến dư luận đặt câu hỏi liệu Chính phủ có thực sự kiềm chế được giá nhà hay không.
Ngày 8 tháng 8, Chính phủ đã tổ chức Hội nghị Bộ trưởng liên quan đến bất động sản tại Trụ sở Chính phủ Seoul và công bố "Phương án mở rộng cung ứng nhà ở nhằm ổn định đời sống cư dân". Cốt lõi của giải pháp 8.8 là dỡ bỏ Greenbelt ở Seoul và các vùng lân cận để cung cấp 80.000 lô đất ở mới, cung cấp hơn 110.000 căn nhà phi căn hộ (như biệt thự) dưới hình thức cho thuê mua mới, và mở rộng quy mô cho thuê công cộng đối với nhà ở phi căn hộ từ 120.000 căn lên 160.000 căn. Đây là biện pháp bất động sản thứ 4 của chính quyền Tổng thống Yoon Suk-yeol, tiếp nối các biện pháp 16.8 năm 2022, 26.9 năm 2023 và 10.1 năm nay.
Mặc dù Chính phủ đưa ra các biện pháp mạnh tay nhằm ổn định giá bất động sản, nhưng hiệu quả thực tế vẫn còn bị nghi ngờ. Điều này là do giá bất động sản Seoul gần đây đang tăng nhanh, tập trung vào khu vực trung tâm và các khu vực quanh sông Hàn. Hơn nữa, trái ngược với kế hoạch thuê mua nhà mới của Chính phủ, đối với các loại nhà phi căn hộ như biệt thự, giá nhà cũ đang tăng nhanh hơn nhà mới do ảnh hưởng từ các vụ lừa đảo tiền gửi (jeonse) liên tiếp. Có thể thấy, các biện pháp của Chính phủ và sự ưu tiên của thị trường đang hoàn toàn lệch pha nhau.
Chính phủ giữ quan điểm dỡ bỏ Greenbelt tại Seoul và các vùng lân cận, nhưng giá bất động sản tại Seoul đang trên đà tăng mạnh cả ở khu vực phía Bắc (Gangbuk) lẫn phía Nam (Gangnam), chủ yếu tập trung vào trung tâm và khu vực ven sông Hàn. Theo Viện Bất động sản Hàn Quốc, tỷ lệ tăng giá căn hộ tại Seoul trong tháng 7 là 1,19%, mức tăng theo tháng cao kỷ lục. Sau khi quay lại đà tăng với mức 0,13% vào tháng 4, giá căn hộ tại Seoul đã tăng liên tục trong 4 tháng, từ tháng 5 (0,20%), tháng 6 (0,56%) đến tháng 7. Đặc biệt, tốc độ tăng giá đang ngày càng trở nên dốc hơn.
Xét theo khu vực, tại Gangbuk, quận Yongsan ghi nhận mức tăng 1,54% trong tháng 7, trong khi quận Mapo (1,65%) và quận Seodaemun (1,36%) cũng cho thấy mức tăng vượt mức trung bình của Seoul. Ở khu vực Gangnam, các quận Songpa (2,40%), Seocho (2,14%) và Gangnam (1,44%) đều ghi nhận tỷ lệ tăng cao. Hầu hết các khu vực có mức tăng trưởng mạnh này đều nằm ở trung tâm thành phố và dọc theo vành đai sông Hàn, những nơi xa Greenbelt. Lý do là vì các khu vực này có tiện ích giao thông thuận lợi nên được ưa chuộng để sinh sống.
Ngoài ra, dù Chính phủ quyết định mở rộng hình thức thuê mua nhà mới đối với biệt thự và các loại hình phi căn hộ khác, nhưng thị trường lại ưa chuộng biệt thự cũ hơn là biệt thự mới. Nhìn vào xu hướng giá bán của nhà liền kề/đa hộ theo tuổi thọ công trình, trong tháng 7 tại Seoul, biệt thự dưới 10 năm tuổi chỉ tăng 0,14% trong khi biệt thự từ 10 đến 20 năm tuổi tăng 0,19%. Tại tỉnh Gyeonggi, giá biệt thự dưới 10 năm tuổi giảm 0,08% nhưng biệt thự từ 10 đến 20 năm tuổi lại tăng 0,05%. Khác với căn hộ, người dân ưa chuộng biệt thự cũ hơn biệt thự mới. Nguyên nhân là do các vụ lừa đảo jeonse tập trung vào biệt thự mới, khiến người mua tìm đến các biệt thự cũ—nơi vốn đã có người ở và được coi là giao dịch an toàn hơn.
Trong bối cảnh các chính sách của Chính phủ đang "lệch pha" với thị trường như vậy, dư nợ thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng đã tăng vọt trong quý 2 năm nay nhờ đà tăng giá bất động sản, chính thức vượt ngưỡng 800 nghìn tỷ won lần đầu tiên trong lịch sử. Theo Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc, trong quý 2 năm nay, dư nợ thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng đạt 802,3621 nghìn tỷ won, tăng 6,43% so với cùng kỳ năm ngoái (753,9068 nghìn tỷ won). Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ thế chấp bắt đầu giảm từ mức 9,14% vào quý 3 năm 2021 và chạm đáy 1,37% vào quý 2 năm 2023. Sau đó, chỉ số này quay đầu tăng trở lại, cụ thể là 2,11% vào quý 3, 3,03% vào quý 4 cùng năm và 4,77% trong quý 1 năm nay, cho thấy xu hướng biên độ tăng ngày càng mở rộng.