[비즈한국] Kể từ khi Chính phủ đưa việc cải tạo chung cư theo hình thức lắp đặt hệ thống piloti (tầng trống không tường bao ở tầng trệt) kết hợp xây thêm 1 tầng ở vị trí cao nhất vào danh mục đối tượng cần áp dụng quy định an toàn bổ sung, các khu chung cư đang tiến hành cải tạo đã rơi vào tình trạng hỗn loạn suốt 1 năm qua. Trước đây, Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc không coi việc xây dựng thêm tầng theo chiều dọc gắn liền với việc lắp đặt piloti là "cải tạo nâng tầng dọc" vốn phải chịu các quy định an toàn bổ sung như thẩm định an toàn lần 2 hay kiểm tra tính an toàn. Tuy nhiên, lập trường này đã thay đổi sau khi Bộ Pháp chế đưa ra cách giải thích pháp luật liên quan vào tháng 8 năm ngoái. Các khu chung cư đang trong quá trình cải tạo đang lên tiếng phàn nàn và yêu cầu nới lỏng các quy định an toàn quá mức đang áp dụng cho việc lắp đặt piloti.
Cải tạo chung cư là hành vi đại tu hoặc xây dựng thêm một phần đối với các công trình kiến trúc cũ. Theo Luật Nhà ở, các khu chung cư đã hoàn thiện trên 15 năm có thể cải tạo nhà ở đồng thời tăng số lượng căn hộ tối đa 15%. Phương thức xây dựng thêm bao gồm "mở rộng theo chiều ngang" là xây dựng tòa nhà mới gắn vào bên cạnh tòa nhà hiện có, và "nâng tầng theo chiều dọc" là xây thêm khung xương mới trên khung xương cũ của chung cư để tăng số tầng tối đa từ 2-3 tầng. Thông thường, nâng tầng theo chiều dọc mang lại hiệu quả tăng số lượng căn hộ cao hơn nhưng đi kèm với đó là quy định an toàn khắt khe hơn do tải trọng tòa nhà tăng lên. Trong thẩm định an toàn cải tạo, việc mở rộng theo chiều ngang đòi hỏi đạt hạng C trở lên, trong khi nâng tầng theo chiều dọc đòi hỏi hạng B trở lên.
Piloti gây tranh cãi là không gian trống được tạo ra bằng cách nâng tòa nhà lên khỏi mặt đất nhờ các cột trụ. Thông thường, không gian này được sử dụng làm lối đi cho cư dân, bãi đỗ xe hoặc cơ sở tiện ích. Trước đây, các khu chung cư thúc đẩy cải tạo thường áp dụng phương pháp phá bỏ tường của các căn hộ tầng 1 (trừ tường chịu lực) để tạo thành piloti, sau đó xây thêm 1 tầng ở trên cùng để bù đắp số lượng căn hộ bị mất do việc lắp đặt piloti. Đây được gọi là "cải tạo nâng tầng dọc không tăng số lượng căn hộ". Trước đây, Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông không coi việc xây thêm tầng theo chiều dọc do lắp đặt piloti là "cải tạo nâng tầng dọc" chịu quy định an toàn bổ sung theo Luật Nhà ở.
Tuy nhiên, vào tháng 7 năm ngoái, Bộ Pháp chế đã đưa ra cách giải thích pháp luật rằng việc nâng tầng theo chiều dọc do lắp đặt piloti được xếp vào loại cải tạo nâng tầng dọc theo Luật Nhà ở. Theo luật, để thực hiện cải tạo nâng tầng dọc, trước hết cần: △Nhận kết quả đánh giá hạng B trở lên trong đợt thẩm định an toàn lần 1 để được chứng nhận "có khả năng cải tạo nâng tầng dọc". Sau đó, trong giai đoạn xem xét kiến trúc, cần △Kiểm tra tính an toàn lần 1, trong giai đoạn xin cấp phép cải tạo, cần △Kiểm tra tính an toàn lần 2, và sau khi được cấp phép, cần △Thực hiện thẩm định an toàn lần 2 để xác nhận cuối cùng về việc thay đổi thiết kế. Như vậy, việc xây thêm tầng do lắp đặt piloti đã xuất hiện thêm 4 rào cản thủ tục.
Khi các quy định an toàn bổ sung được áp dụng cho việc xây thêm tầng do lắp đặt piloti, nhiều khu chung cư đã phải từ bỏ kế hoạch làm piloti. Trưởng ban quản lý cải tạo chung cư A tại Seoul cho biết: "Một nửa số tòa nhà trong khu của chúng tôi đạt hạng C kết quả thẩm định an toàn. Sau khi xem cách giải thích rằng không thể lắp piloti cho các tòa nhà hạng C, chúng tôi quyết định bỏ hoàn toàn phương án này. Chỉ riêng việc thay đổi thiết kế đã mất tới 4 tháng". Trưởng ban quản lý cải tạo chung cư B tại Seoul cũng cho biết thêm: "Khi đang cân nhắc lắp piloti thì có kết quả giải thích pháp luật vào thời điểm thành lập ban, nên chúng tôi quyết định chuyển sang mở rộng theo chiều ngang không có piloti. Khu của chúng tôi cũng có sự pha trộn giữa các tòa nhà hạng B và hạng C".
Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông, đơn vị vốn từng có các ý kiến pháp lý trái ngược trước đó, đã không đưa ra hướng dẫn rõ ràng cho các chính quyền địa phương sau khi có cách giải thích pháp luật mới. Vào tháng 8 năm ngoái, Bộ đã thông báo kết quả của Bộ Pháp chế và việc thay đổi cách giải thích pháp lý đến các địa phương, nêu rõ: "Các khu chung cư đã được phê duyệt thành lập ban quản lý theo cách giải thích cũ và đang thúc đẩy cải tạo nâng tầng dọc không tăng số lượng căn hộ cần thực hiện quy trình xác nhận an toàn theo mục đích quy định trong quá trình cấp phép và xem xét dự án tại từng địa phương. Nếu cần thiết, có thể xem xét và thực hiện các biện pháp đảm bảo an toàn phù hợp như kiểm tra tính an toàn, thẩm định kết cấu".
Ngay sau đó, các chính quyền địa phương đã đưa ra những cách giải thích khác nhau. Nguyên nhân là do cụm từ yêu cầu chính quyền địa phương thực hiện quy trình xác nhận an toàn đối với các khu đã được phê duyệt thành lập ban. Trong khi Chính quyền thành phố Seoul thông báo vào tháng 10 năm ngoái rằng "phải thực hiện thẩm định và kiểm tra an toàn bất kể đã được phê duyệt thành lập ban hay chưa", thì thành phố Gunpo, tỉnh Gyeonggi lại thông báo với các ban quản lý thuộc quyền quản lý rằng họ đã nới lỏng chính sách, cho phép thực hiện "tư vấn an toàn" do thành phố Gunpo quy định thay vì kiểm tra tính an toàn lần 1 và 2 đối với các khu đã được cấp phép trước khi Bộ thay đổi cách giải thích.
Các khu chung cư cải tạo tại Seoul, những nơi chịu ảnh hưởng trực tiếp từ cách giải thích của Bộ Pháp chế, đang bày tỏ sự bất mãn. Trưởng ban quản lý cải tạo chung cư C tại Seoul chia sẻ: "Để đảm bảo lối đi giữa các tòa nhà và tạo không gian thoáng đãng theo cấu trúc của chung cư, chúng tôi đang chuẩn bị lắp đặt piloti và xây thêm 1 tầng. Việc thay đổi giải thích pháp luật khiến chúng tôi phải chuẩn bị cho các đợt kiểm tra an toàn 1, 2 và thẩm định an toàn lần 2, điều này gây lo ngại về chi phí và sự chậm trễ dự án". Trưởng ban quản lý cải tạo chung cư D tại Seoul đặt câu hỏi ngược lại: "Tôi hiểu mục đích của cách giải thích, nhưng việc mỗi địa phương vận hành một kiểu là không công bằng. Chẳng phải tính an toàn của chung cư không hề thay đổi theo từng khu vực sao?"
Về vấn đề này, một quan chức thuộc Cục Chỉnh trang Nhà ở của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông giải thích: "Trước đây đã có sai sót trong cách giải thích pháp luật, nhưng chúng tôi không thể ép buộc các khu chung cư đang tin tưởng vào giải thích sai lệch đó để triển khai dự án phải tuân thủ đồng loạt cách giải thích mới. Để bảo vệ niềm tin, chúng tôi đã tạo dư địa để chính quyền địa phương - cơ quan có thẩm quyền cấp phép - tự đưa ra phán quyết". Vị này nói thêm: "(Việc kiểm tra tính an toàn theo cách giải thích mới) có khía cạnh đảm bảo an toàn bổ sung cho nhà ở của cư dân, vì cơ quan công quyền sẽ xác nhận cuối cùng về tính hợp lý của các thiết kế dân sự".
Cũng có những ý kiến cho rằng các quy định an toàn bổ sung đối với việc lắp đặt piloti và xây thêm tầng ở vị trí cao nhất là quá khắt khe. Họ cho rằng trong quá trình lắp đặt piloti, tường chịu lực ở tầng 1 vẫn được giữ nguyên và số tầng được xây thêm ở trên cùng không gây áp lực quá lớn lên tải trọng tòa nhà. Dựa trên các trường hợp đã hoàn thành cải tạo trước đây, họ khẳng định rằng các thủ tục thẩm định cải tạo thông thường là đủ để kiểm chứng an toàn cho việc lắp đặt piloti và xây thêm 1 tầng. Theo Hiệp hội Cải tạo Hàn Quốc, trong số các khu chung cư đã hoàn thành cải tạo hiện nay, có khoảng 10 khu đã lắp đặt piloti và xây thêm tầng trên cùng mà không phải chịu quy định an toàn dành cho "cải tạo nâng tầng dọc" theo Luật Nhà ở.
Lee Dong-hoon, Chủ tịch Ủy ban Chính sách và Pháp luật của Hiệp hội Cải tạo Hàn Quốc, khẳng định: "Các chuyên gia đánh giá rằng bức tường tầng 1 bị phá bỏ để làm piloti là tường không chịu lực, và dù có xây thêm 1 tầng ở trên cùng thì cũng không gây ra vấn đề kết cấu do sử dụng vật liệu nhẹ. Ngay cả khi có vấn đề, các thủ tục xin cấp phép cải tạo thông thường như thẩm định kiến trúc và thẩm định kết cấu trước khi khởi công cũng hoàn toàn có thể kiểm tra kỹ lưỡng. Vì cho đến nay đã có khoảng 10 khu chung cư hoàn thành mà không gặp sự cố gì, cần phải phân loại việc xây thêm 1 tầng do lắp piloti và xây thêm 2-3 tầng để nới lỏng các quy định an toàn thông qua thông báo mới".