[비즈한국] Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc đã thông qua và công bố Kế hoạch tổng thể về nhà ở dài hạn lần thứ 3 sau khi thảo luận tại Ủy ban Xét duyệt Chính sách Nhà ở vào ngày 29 tháng 8. Ủy ban Xét duyệt Chính sách Nhà ở là cơ quan chịu trách nhiệm xét duyệt việc thiết lập và thay đổi các kế hoạch nhà ở toàn diện, chỉ định và bãi bỏ các khu vực quá nóng về đầu cơ hoặc khu vực điều chỉnh. Ủy ban này bao gồm tổng cộng 29 thành viên, với Bộ trưởng Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông làm chủ tịch, cùng các thứ trưởng từ các bộ ngành liên quan và các thành viên được bổ nhiệm từ khối tư nhân. Kế hoạch tổng thể về nhà ở dài hạn là kế hoạch pháp lý dài hạn trong lĩnh vực chính sách nhà ở, được thiết lập theo Điều 5 của Luật Cơ bản về Nhà ở, nhằm xác định mục tiêu và phương hướng cơ bản của chính sách nhà ở dựa trên những thay đổi về điều kiện tương lai như tỷ lệ sinh thấp, dân số già hóa, sự gia tăng hộ gia đình độc thân và nguy cơ suy giảm ở địa phương.
Trong Kế hoạch tổng thể về nhà ở dài hạn lần thứ 3 này, dưới tầm nhìn “Nuôi dưỡng hy vọng, giảm bớt gánh nặng, hiện thực hóa ổn định nhà ở quốc gia”, các mục tiêu chính sách đã được thiết lập bao gồm: phục hồi chức năng thị trường và đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở của người dân, hỗ trợ phúc lợi nhà ở chặt chẽ để không ai bị bỏ lại phía sau, và hiện thực hóa môi trường cũng như đời sống nhà ở phù hợp với kỳ vọng của người dân. Đồng thời, 4 phương hướng chính sách lớn để đạt được các mục tiêu này đã được đề xuất như sau.
Đầu tiên là bình ổn nguồn cung nhà ở thông qua việc bình thường hóa thị trường bất động sản. Mục tiêu là thúc đẩy sự ổn định căn bản của thị trường nhà ở thông qua việc cung ứng đầy đủ, đáp ứng nhu cầu nhà ở mới phát sinh do sự gia tăng số hộ gia đình, tăng thu nhập và sự mất mát nhà ở.
Nhu cầu về nhà ở mới trên toàn quốc giai đoạn 2023~2032 được ước tính ở mức trung bình 393.500 căn mỗi năm. Để mở rộng nguồn cung tại các trung tâm đô thị mà người dân ưa chuộng, chính phủ dự kiến chuyển đổi các dự án tái phát triển và tái thiết từ đối tượng chịu quản lý sang đối tượng được hỗ trợ, đồng thời cải thiện các quy trình phức tạp theo hướng tích hợp và song song để tăng tốc độ thực hiện.
Ngoài ra, kế hoạch cũng bao gồm việc cung cấp nhà ở chất lượng thông qua các loại hình dự án tối ưu phù hợp với đặc điểm địa phương như: tái thiết các thành phố mới thế hệ thứ nhất thông qua Luật Đặc biệt về Quy hoạch Đô thị Cũ, cải tạo các khu vực nhà ở thấp tầng thông qua dự án 'New:Village', và ngầm hóa đường sắt. Cùng với việc cung cấp nhà ở nhanh chóng trong các khu đất đã quy hoạch, chính phủ cũng có kế hoạch tìm kiếm các khu đất mới vào đúng thời điểm và địa điểm.
Đặc biệt, chính phủ tập trung cải thiện đáng kể điều kiện thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị cũ. Khi thực hiện chỉnh trang tích hợp, tính khả thi của dự án sẽ được cải thiện thông qua việc thay đổi mục đích sử dụng đất và nâng hệ số sử dụng đất (nâng hệ số sử dụng đất trung bình ở khu dân cư lên khoảng 100%p, tối đa 500% khi chuyển đổi từ khu dân cư thông thường loại 3 sang khu dân cư bán đô thị), miễn kiểm định an toàn và rút ngắn thời gian thực hiện thông qua thẩm định tích hợp. Kế hoạch cũng bao gồm việc thiết lập hệ thống tính toán đóng góp công cộng bằng tiền mặt và sử dụng nguồn lực này để mở rộng chức năng đô thị, từ đó huy động vốn đóng góp để chi trả kịp thời chi phí lắp đặt hạ tầng cơ sở.
Để ngăn chặn sự hỗn loạn trên thị trường bất động sản do nhu cầu di dời quy mô lớn, kế hoạch cũng bao gồm các phương án do cơ quan công quyền chủ trì nhằm thiết lập và triển khai các biện pháp di dời một cách hệ thống.
Thứ hai là tăng cường lưới an toàn nhà ở không có điểm mù. Mục tiêu là xây dựng nền tảng gắn kết xã hội bằng cách tăng cường phúc lợi nhà ở cho các nhóm yếu thế, người không có nhà, người thuê nhà, đồng thời thúc đẩy các cộng đồng nhà ở bền vững. Chính phủ dự kiến cung cấp đầy đủ nhà ở xã hội cho thuê chất lượng cao thông qua nhiều hình thức khác nhau; đồng thời để tăng cường hỗ trợ cho các nhóm yếu thế, sẽ mở rộng trợ cấp nhà ở và hỗ trợ di dời khỏi nơi ở không đạt chuẩn, đồng thời đổi mới hệ thống phân phối theo hướng lấy người dùng làm trung tâm.
Để giảm bớt gánh nặng chi phí nhà ở cho người dân không có nhà, chính phủ sẽ tiếp tục tăng cường hỗ trợ bảo lãnh, tài chính và thuế, đồng thời hỗ trợ nâng cao tiêu chuẩn sống thông qua việc cung cấp ổn định các căn hộ công cộng để bán. Để xây dựng thị trường cho thuê an tâm, chính phủ tăng cường khả năng tiếp cận thông tin cho người thuê, hỗ trợ phục hồi cuộc sống nhanh chóng cho các nạn nhân bị lừa đảo tiền thuê nhà (Jeonse) thông qua việc phục hồi thiệt hại và cung cấp nhà ở xã hội cho thuê miễn phí.
Thứ ba là chuyển đổi mô hình hỗ trợ nhà ở để ứng phó với tình trạng tỷ lệ sinh thấp, dân số già hóa và sự suy giảm của các địa phương. Chính phủ sẽ thúc đẩy các chương trình hỗ trợ nhà ở tùy chỉnh cho thanh niên, thế hệ tương lai, các cặp vợ chồng mới cưới và người cao tuổi; đồng thời thúc đẩy sức sống cho các địa phương để xóa bỏ khoảng cách nhà ở giữa vùng thủ đô và các địa phương khác.
Đối với thanh niên và các cặp vợ chồng mới cưới, cùng với việc hỗ trợ nhà ở theo vòng đời (từ hình thành tài sản → mua nhà → kết hôn/sinh con), chính phủ sẽ mở rộng các ưu đãi về kết hôn và sinh con. Để ứng phó với tình trạng già hóa đang tăng tốc, chính phủ sẽ mở rộng không gian nhà ở chất lượng cao dành riêng cho người cao tuổi như 'Silver Stay' bằng cách tận dụng năng lực của khu vực tư nhân tại các trung tâm đô thị, qua đó xây dựng hệ thống đảm bảo tuổi già chất lượng. Tại các thành phố trực thuộc trung ương, chính phủ sẽ thiết lập hệ thống chỉnh trang tùy chỉnh theo địa phương để hỗ trợ chỉnh trang đô thị cũ; phục hồi sức sống thông qua các đặc khu hội tụ đô thị và công viên đổi mới doanh nghiệp. Trong khi đó, tại các tỉnh, chính phủ hỗ trợ kiến tạo các trung tâm sinh sống để ứng phó với tình trạng giảm dân số, đồng thời khuyến khích người đã nghỉ hưu và thanh niên chuyển đến địa phương thông qua các chính sách hỗ trợ thuế và nới lỏng quy định.
Thứ tư là kiến tạo môi trường sống xanh tương lai phù hợp với kỷ nguyên thu nhập 40.000 USD. Chính phủ sẽ đảm bảo môi trường sống tiện nghi, thoải mái phù hợp với kỳ vọng của người dân, đồng thời thúc đẩy cung ứng nhà ở tương lai nhằm ứng phó với biến đổi khí hậu và hiện thực hóa trung hòa carbon.
Để thực hiện lộ trình bắt buộc đối với tòa nhà không tiêu thụ năng lượng (ZEB) theo Kế hoạch cơ bản quốc gia về trung hòa carbon được công bố vào tháng 4 năm 2023, chính phủ sẽ lan tỏa việc cung cấp nhà ở thân thiện với môi trường và tiết kiệm năng lượng. Các loại hình như nhà ở lắp ghép (phương pháp Off-Site Construction), nhà ở có tuổi thọ cao và nhà ở thông minh nhằm tạo môi trường sống khỏe mạnh sẽ được khuyến khích phát triển thông qua sự dẫn dắt của khu vực công. Để xây dựng môi trường sống không có tiếng ồn giữa các tầng, chính phủ thúc đẩy việc ổn định hệ thống kiểm tra sau thi công tại hiện trường để xác nhận hiệu suất cách âm, áp dụng các phương pháp thi công mới và phát triển công nghệ liên quan đến tiếng ồn giữa các tầng; đồng thời thiết lập hệ thống quản lý chủ động để nhà ở mới cung cấp trong tương lai có thể duy trì chất lượng trong thời gian dài.
Nếu Kế hoạch tổng thể về nhà ở dài hạn lần thứ 3 vừa được công bố được thực hiện mà không gặp trở ngại, đến năm 2032, tỷ lệ sở hữu nhà có thể đạt 106,0%, số lượng nhà ở trên 1.000 dân đạt 485,4 căn và cung cấp 2,65 triệu căn nhà ở xã hội cho thuê dài hạn. Có lẽ những con số không phải là điều quan trọng nhất. Từ trước đến nay, hầu như hiếm khi các con số mục tiêu được giữ vững. Tôi chân thành mong muốn chính phủ sẽ trở thành một học sinh gương mẫu—người làm bài tập không chỉ để vội vã lấp đầy chỗ trống như học sinh tiểu học, mà thực sự làm bài tập để rèn luyện khả năng tư duy thực thụ.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng đảm nhiệm vị trí trưởng nhóm tại bộ phận nghiên cứu bất động sản của Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang điều hành blog Naver 'Chuyến thám hiểm thế giới của Pasion' và kênh YouTube 'Stew TV'. Ông là tác giả của nhiều cuốn sách như 'Nguyên tắc tuyệt đối của bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ nay chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)', v.v.