[비즈한국] Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc thông báo vào ngày 3 tháng 9 rằng dự thảo 'Luật đặc biệt về thúc đẩy dự án tái thiết, tái phát triển' và dự thảo sửa đổi 'Luật quy hoạch đô thị và môi trường nhà ở', do Nghị sĩ Kim Eun-hye đại diện đề xuất vào ngày 2 tháng 9 năm 2023, đã chính thức được trình lên. Đây là các dự luật tiếp nối phương án mở rộng nguồn cung nhà ở đã được công bố vào ngày 8 tháng 8, với mục tiêu chính là đơn giản hóa các thủ tục phức tạp của dự án tái thiết và tái phát triển, tăng cường hệ thống quản lý cấp phép để đẩy nhanh tiến độ và giảm bớt sự không chắc chắn trong quá trình triển khai.
Luật đặc biệt này nhằm mục đích tạo tiền đề để chuyển đổi mô hình chính sách theo hướng tăng cường hỗ trợ và cải thiện các quy trình vốn còn khá cứng nhắc dưới Luật quy hoạch đô thị và các quy định pháp luật liên quan hiện hành. Nội dung chính bao gồm đơn giản hóa thủ tục, giải quyết các bất định trong dự án và nới lỏng quy định.
Dự luật dự kiến sẽ có hiệu lực sau 3 tháng kể từ ngày công bố, và nếu được thông qua, kỳ vọng rằng các thủ tục dự án tái thiết, tái phát triển sẽ được tinh giản và rút ngắn thời gian thực hiện. Với điều kiện là không gặp phải sự phản đối từ phe đối lập.
Tháng 9 năm 2024, các dự án chỉnh trang tái thiết và tái phát triển tại Hàn Quốc đang đóng vai trò cốt lõi trong việc mở rộng nguồn cung nhà ở và cải thiện môi trường đô thị, tuy nhiên vẫn tồn tại nhiều vấn đề. Đặc biệt, các thủ tục phức tạp, quy định chồng chéo, xung đột lợi ích giữa các bên liên quan và gánh nặng tài chính đang trở thành những rào cản cho việc thực hiện dự án. Nếu không giải quyết được những vấn đề này, tình trạng thiếu hụt nhà ở tại các đô thị lớn như Seoul có khả năng sẽ càng trầm trọng hơn. Do đó, cần phân tích các vấn đề hiện tại và tìm kiếm phương án cải thiện cụ thể.
Thứ nhất, thủ tục phức tạp và kéo dài.
Vấn đề lớn nhất của các dự án tái thiết và tái phát triển là các quy trình hành chính rườm rà dẫn đến thời gian thực hiện dự án bị kéo dài. Thông thường, hầu hết các dự án mất hơn 10 năm từ lúc bắt đầu cho đến khi hoàn thành. Trong quá trình triển khai, dự án phải trải qua nhiều bước thẩm định và cấp phép, và tình trạng chậm trễ thường xuyên xảy ra do sự phối hợp không suôn sẻ giữa các cơ quan liên quan trong từng giai đoạn. Ví dụ, các bước như lập kế hoạch chỉnh trang, thành lập ban quản lý dự án (tổ hợp), phê duyệt kế hoạch thực hiện dự án, và chấp thuận kế hoạch phân chia tài sản thường được xử lý độc lập, đôi khi dẫn đến các quy trình kiểm duyệt chồng chéo.
Sự chậm trễ về mặt hành chính trong quá trình này gây ra gánh nặng tài chính lớn cho cư dân và các tổ hợp tham gia dự án, làm giảm tính kinh tế của dự án. Dự án càng kéo dài, chi phí xây dựng và chi phí tài chính càng tăng, dẫn đến mức đóng góp tài chính (phí phân bổ) mà cư dân phải gánh cũng tăng theo.
Để cải thiện điều này, có thể rút ngắn thời gian dự án thông qua việc đơn giản hóa thủ tục và xử lý song song. 'Luật đặc biệt về thúc đẩy tái thiết và tái phát triển' mới được đề xuất cho phép lập kế hoạch cơ bản và kế hoạch chỉnh trang cùng lúc, đồng thời giới thiệu phương án xử lý song song giữa kế hoạch phân chia tài sản và kế hoạch thực hiện dự án. Cần mở rộng các biện pháp này, hợp nhất các quy trình kiểm duyệt trùng lặp trong toàn bộ quá trình dự án, đồng thời thiết lập một cơ quan điều phối cấp chính phủ trung ương để nhanh chóng giải quyết những bất đồng giữa các cơ quan liên quan.
Thứ hai, xung đột giữa các bên liên quan thường xuyên xảy ra.
Dự án tái thiết và tái phát triển có cấu trúc phức tạp với sự tham gia của nhiều bên liên quan. Ngoài các thành viên trong tổ hợp, nhà thầu xây dựng, và chính quyền địa phương, lợi ích và yêu cầu của những bên khác như người không thuộc tổ hợp, người thuê nhà, và cư dân khu vực lân cận thường xung đột với nhau. Đặc biệt, bên trong tổ hợp, các vấn đề như chi phí xây dựng, định giá nhà ở thương mại, vấn đề di dời và bồi thường rất dễ dẫn đến bất đồng và tranh chấp.
Những xung đột giữa các bên liên quan làm trì hoãn tiến độ dự án, thậm chí có trường hợp dẫn đến đổ vỡ dự án. Ví dụ, khi tranh chấp giữa tổ hợp và nhà thầu về việc tăng chi phí xây dựng xảy ra, việc kiện tụng pháp lý thường khiến dự án bị ngưng trệ. Ngoài ra, khi niềm tin giữa ban lãnh đạo tổ hợp và các thành viên bị đổ vỡ, các tình huống cực đoan như giải thể hoặc tái cơ cấu tổ hợp cũng có thể xảy ra.
Để giải quyết xung đột, có vẻ cần thiết phải có các cơ quan hòa giải. Cần tăng cường hệ thống cử đội hòa giải tranh chấp mà chính phủ đang thực hiện gần đây, đồng thời xây dựng một hệ thống hòa giải công bằng để giải quyết nhanh chóng không chỉ các vấn đề nội bộ của tổ hợp mà còn cả tranh chấp chi phí xây dựng với nhà thầu và xung đột giữa các cư dân. Hơn nữa, để tăng tính minh bạch của tổ hợp, cần bắt buộc thực hiện kiểm toán tài chính và quy trình kiểm chứng chi phí xây dựng, đồng thời cung cấp thông tin theo cách dễ hiểu cho các thành viên.
Thứ ba, sự gia tăng gánh nặng kinh tế. Gần đây, đây được coi là vấn đề lớn nhất.
Gánh nặng kinh tế gia tăng đối với các dự án tái thiết, tái phát triển đang là một bài toán khó. Dự án càng kéo dài, phí đóng góp của thành viên càng tăng cùng với chi phí xây dựng. Đối với trường hợp tái thiết, điều này tạo ra gánh nặng lớn cho cư dân cao tuổi sống trong các ngôi nhà cũ. Nếu mức đóng góp quá cao, một số cư dân sẽ gặp khó khăn trong việc tham gia dự án, và điều này gần đây đã dẫn đến nhiều trường hợp dự án bị trì hoãn hoặc đổ vỡ.
Ngoài ra, giá nguyên vật liệu xây dựng và chi phí nhân công tăng cao khiến các nhà thầu cũng yêu cầu tăng giá xây dựng. Các thành viên trong tổ hợp thường phản đối điều này, dẫn đến các cuộc tranh chấp gay gắt.
Các phương án cải thiện nhằm giảm nhẹ gánh nặng kinh tế bao gồm việc chính phủ cần hỗ trợ tài chính tích cực và các gói hỗ trợ tài chính (tín dụng). Chính phủ có thể cung cấp các khoản vay tái thiết lãi suất thấp cho nhà ở cũ đạt tiêu chuẩn nhất định, hoặc mở rộng hỗ trợ tài chính với điều kiện cung cấp một tỷ lệ nhất định nhà ở xã hội cho thuê. Ngoài ra, cần tìm kiếm các phương án tăng tính khả thi của dự án thông qua các ưu đãi như nới lỏng tỷ lệ diện tích sàn, từ đó giảm bớt gánh nặng phí đóng góp.
Tính đến tháng 9 năm 2024, các dự án chỉnh trang tái thiết và tái phát triển tại Hàn Quốc đang đối mặt với nhiều vấn đề đa dạng. Để giải quyết, cần một sự cải thiện toàn diện bao gồm: đơn giản hóa thủ tục, giải quyết xung đột, giảm nhẹ gánh nặng kinh tế và tăng cường tính công ích. Chỉ khi chính phủ, chính quyền địa phương và tất cả các bên liên quan cùng hợp tác để đưa ra các phương án thực tế và hiệu quả, chúng ta mới có thể vừa giải quyết vấn đề tái tạo đô thị và cung cấp nhà ở, vừa đảm bảo ổn định cuộc sống cho người dân. Giải quyết vấn đề nhà ở không phân biệt đảng cầm quyền hay phe đối lập. Tôi chân thành hy vọng rằng các bên sẽ hợp tác vì mục tiêu chung.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Khảo sát Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng giữ chức Trưởng bộ phận khảo sát bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang điều hành blog Naver 'Pasion's World Exploration' và kênh YouTube 'Stew TV'. Các tác phẩm tiêu biểu của ông bao gồm: 'Nguyên tắc tuyệt đối của bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ nay chỉ nơi nào tăng giá mới tăng (2020)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)', v.v.