[비즈한국] Tỷ trọng hợp đồng thuê nhà theo hình thức "jeonse" (thuê nhà dài hạn trả trước một khoản tiền lớn) trong các giao dịch căn hộ tại Seoul quý 3 năm nay đã vượt mức 60%, báo hiệu những thay đổi quan trọng của thị trường nhà ở. Theo phân tích từ hệ thống giao dịch thực của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải, tỷ trọng giao dịch jeonse đã đạt 62,5%, cho thấy một xu hướng tăng đáng kể so với các quý gần đây.
Ngoài ra, dù tỷ trọng các hợp đồng gia hạn (tái ký với chủ nhà cũ sau khi hết hạn hợp đồng) đã tăng lên, nhưng lại xuất hiện một hiện tượng kỳ lạ là tỷ lệ sử dụng "quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng" (quyền gia hạn) lại giảm xuống. Điều này được hiểu là kết quả của sự tác động phức tạp giữa nhu cầu thuê nhà jeonse tăng cao và những thay đổi trong môi trường cho vay tài chính.
Trong tình hình này, tôi muốn tổng kết lại thực trạng thị trường hiện tại để đưa ra dự báo về bất động sản sau năm 2024. Cuối cùng, chúng ta hãy cùng xem xét tác động của các chính sách bất động sản như quy định về cho vay đối với thị trường nhà ở, đồng thời suy ngẫm về các biện pháp dài hạn và bền vững để giải quyết vấn đề này.
Trước hết, hãy cùng tổng kết tình hình thị trường bất động sản hiện nay.
Thứ nhất, thị trường đang cho thấy xu hướng tăng tỷ trọng hợp đồng jeonse. Hãy cùng tìm hiểu bối cảnh này.
Việc tỷ trọng hợp đồng jeonse căn hộ tại Seoul vượt ngưỡng 60% trong quý 3 không chỉ đơn thuần phản ánh nhu cầu tăng lên, mà còn cho thấy những thay đổi mang tính cấu trúc của toàn bộ thị trường nhà ở. Các yếu tố chính dẫn đến sự gia tăng này có thể chia thành hai nhóm lớn.
Yếu tố đầu tiên là nhu cầu thuê nhà jeonse tăng cao. Khi giá căn hộ tại Seoul tăng vọt, việc mua nhà thông qua giao dịch mua bán ngày càng trở nên khó khăn. Theo đó, nhiều công dân chưa có nhà ở đã lựa chọn hình thức jeonse. Nhu cầu chuyển từ mua nhà sang thuê jeonse tăng cao khiến tỷ trọng các hợp đồng này cũng tăng theo. Điều này đặc biệt rõ rệt trong tầng lớp trung lưu và giới trẻ đang tìm kiếm sự ổn định về nhà ở; việc họ lựa chọn jeonse đang tạo ra một vòng lặp luẩn quẩn khiến giá thuê jeonse ngày càng bị đẩy lên cao.
Yếu tố thứ hai là sự thay đổi của thị trường tài chính. Trong bối cảnh lãi suất vay tại các ngân hàng thương mại thấp hơn tỷ lệ chuyển đổi từ jeonse sang thuê hàng tháng, nhu cầu vay vốn để thuê nhà jeonse đã tăng lên. Điều này đặc biệt củng cố xu hướng các tầng lớp không đủ tài sản phải huy động tiền thuê thông qua các khoản vay ngân hàng. Sự thay đổi trong môi trường tài chính này đang đóng vai trò là nguyên nhân quan trọng thúc đẩy nhu cầu jeonse bất chấp các quy định về cho vay.
Thứ hai, tình hình thị trường là sự gia tăng của các hợp đồng gia hạn và giảm sử dụng quyền gia hạn.
Trong tình trạng giá thuê jeonse tăng vọt, ngày càng nhiều người thuê muốn duy trì sự ổn định về nơi ở thông qua việc tái ký hợp đồng với chủ nhà cũ. Đây là kết quả của việc người thuê nhận định rằng việc duy trì hợp đồng cũ sẽ có lợi hơn về mặt kinh tế so với việc ký một hợp đồng mới khi giá thuê đã tăng cao.
Ngược lại, tỷ lệ sử dụng quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng đang liên tục giảm. Quyền yêu cầu gia hạn là quyền cho phép người thuê yêu cầu chủ nhà cho phép ở thêm 2 năm, với mức tăng giá thuê bị giới hạn ở mức 5%. Tuy nhiên, vì quy định này chỉ được sử dụng một lần trong suốt thời hạn hợp đồng với cùng một chủ nhà, nên những người thuê đã sử dụng quyền gia hạn trước đó sẽ không thể tiếp tục sử dụng khi tái ký.
Về phía chủ nhà, việc thay đổi người thuê sẽ phát sinh các chi phí phụ phí như phí môi giới, chi phí dán lại giấy dán tường và thay sàn nhà. Do đó, họ cũng nhận thấy việc duy trì hợp đồng gia hạn với người thuê cũ sẽ có lợi hơn là ký hợp đồng với người mới. Kết quả là, các hợp đồng tái ký không cần sử dụng quyền gia hạn đang ngày càng tăng lên.
Thứ ba, sự hỗn loạn trong các quy định cho vay và vấn đề bảo vệ người mua nhà thực tế.
Gần đây, khi cơ quan tài chính thắt chặt các quy định cho vay để kìm hãm sự bùng nổ của nợ hộ gia đình, thị trường cho vay đã trở nên hỗn loạn. Tiêu chí phân biệt giữa người mua nhà thực tế (nhu cầu ở thực) và nhu cầu đầu cơ trở nên mơ hồ, dẫn đến tình trạng ngay cả những người có nhu cầu thực cũng phải chuẩn bị các giấy tờ chứng minh phức tạp để được vay vốn. Vì mỗi ngân hàng có tiêu chuẩn xác định người có nhu cầu thực khác nhau, nên đã xảy ra trường hợp cùng một người có thể vay được ở ngân hàng này nhưng lại không thể vay ở ngân hàng khác.
Trong tình cảnh này, người tiêu dùng cảm thấy bất an và trên thực tế, khả năng tiếp cận các khoản vay của người có nhu cầu thực đang giảm đáng kể. Dù các quy định cho vay được đưa ra với mục đích ổn định giá nhà, nhưng chúng lại đang gây ra tác dụng phụ là làm tăng gánh nặng kinh tế cho những người có nhu cầu thực sự muốn mua nhà.
Thứ tư, tình hình thị trường là sự hỗn loạn về chính sách và sự phân cực của thị trường bất động sản.
Bên cạnh các quy định về cho vay, chính sách bất động sản của chính phủ cũng đang bổ sung nhiều quy định ngoại lệ với mục đích bảo vệ người có nhu cầu thực. Tuy nhiên, việc các quy định này liên tục bị sửa đổi đã gây ra sự hỗn loạn trên thị trường. Đặc biệt, khi các quy định cho vay được thắt chặt, các giao dịch nhà ở tại khu vực thủ đô lại tăng vọt, dẫn đến tình trạng nghịch lý là giá nhà vẫn tăng cao.
Sự phân cực này của thị trường bất động sản đang đè nặng lên những nhóm người dễ bị tổn thương về nhà ở, đồng thời khoảng cách chênh lệch giá bất động sản giữa các khu vực cũng ngày càng trầm trọng. Đặc biệt, khoảng cách giá giữa Seoul và các địa phương khác ngày càng nới rộng, đẩy nhanh tình trạng quá nhiệt thị trường nhà ở tập trung vào khu vực thủ đô.
Trên đây là 4 điểm tổng kết thực trạng thị trường bất động sản hiện nay cùng các vấn đề đáng lo ngại trong tương lai.
Kết luận lại, sự gia tăng tỷ trọng hợp đồng jeonse căn hộ tại Seoul và sự mở rộng của các hợp đồng gia hạn trong quý 3 năm 2023 cho thấy những thay đổi cấu trúc phức tạp của thị trường nhà ở. Nhu cầu jeonse tăng, sự thay đổi của thị trường tài chính và việc thắt chặt quy định cho vay đã dẫn đến những thay đổi này, đồng thời tác động lớn đến thói quen ký kết hợp đồng giữa người thuê và chủ nhà. Đặc biệt, sự sụt giảm tỷ lệ sử dụng quyền gia hạn được chỉ ra là vấn đề tiềm ẩn có thể đe dọa sự ổn định nhà ở của người thuê trong tương lai.
Sự hỗn loạn trong chính sách bất động sản và quy định cho vay không đạt được mục đích ban đầu là bảo vệ người có nhu cầu thực, mà ngược lại còn thúc đẩy sự phân cực thị trường và đẩy giá nhà tăng cao. Theo đó, chính phủ cần thiết kế các quy định cho vay và chính sách một cách tinh tế hơn, đồng thời tăng cường hỗ trợ cho những người có nhu cầu thực và các tầng lớp dễ bị tổn thương về nhà ở.
Rốt cuộc, sự ổn định của thị trường nhà ở chỉ có thể đạt được thông qua việc mở rộng nguồn cung lâu dài và tính nhất quán trong chính sách. Mở rộng nguồn cung là phương pháp hiệu quả nhất để ổn định giá nhà, còn tính nhất quán trong chính sách sẽ giảm thiểu sự hỗn loạn trên thị trường và làm dịu bớt gánh nặng cho người có nhu cầu thực. Chính phủ cần tập trung vào việc thiết lập các biện pháp dài hạn này để giải quyết các vấn đề cấu trúc của thị trường nhà ở.
Kim Hak-ryeol, giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh "Pashong", từng đảm nhiệm vị trí trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang vận hành blog Naver "Pashong's World Tour" và kênh YouTube "Stew TV". Các tác phẩm của ông bao gồm "Nguyên tắc tuyệt đối của bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ giờ chỉ nơi nào cần tăng sẽ tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.