[비즈한국] Ngày 29 tháng 9, Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc đã công bố kết quả đăng ký cho các khu vực tiên phong trong dự án chỉnh trang đô thị mới thế hệ 1, dựa trên Đạo luật đặc biệt về các thành phố quy hoạch cũ. Trong đợt công bố này, đã có 99 đơn đăng ký cho tổng cộng 153.000 căn hộ, cho thấy sự quan tâm vô cùng lớn khi con số này cao gấp khoảng 5,9 lần so với quy mô dự kiến ban đầu là 26.000 căn (tối đa 39.000 căn).
Trong đó, Bundang đặc biệt thu hút sự chú ý khi có 47 khu vực gửi đơn đăng ký với tổng số 59.000 căn hộ, đạt tỷ lệ cạnh tranh gấp 7,4 lần so với quy mô được chọn là 8.000 căn (tối đa 12.000 căn).
Mặc dù công bố này được đánh giá là thành tựu ý nghĩa trong bước đầu thực hiện chỉnh trang các đô thị mới thế hệ 1, nhưng kết quả nghiêng hẳn về một khu vực cụ thể như Bundang lại đặt ra những bài toán về mất cân bằng giữa các khu vực và mang đến những gợi ý quan trọng cho lựa chọn của các nhà đầu tư.
Trong bài viết này, tôi muốn tóm tắt những nội dung trọng tâm về cách các khu vực khác cần ứng phó như thế nào khi Bundang đang chiếm ưu thế nhất và các nhà đầu tư nên đưa ra những quyết định ra sao.
Đô thị mới Bundang là khu vực nhận được sự quan tâm lớn nhất trong số các đô thị mới thế hệ 1. Trong đợt đăng ký này, 47 khu vực tại Bundang đã nộp hồ sơ đề xuất, với tỷ lệ đồng thuận của cư dân đạt mức rất cao là 90,7%.
Nền tảng của điều này nằm ở sức hấp dẫn của môi trường sống và hạ tầng ưu việt. Ngay từ khi lập kế hoạch ban đầu, Bundang đã luôn có sức hút về nhà ở do vị trí gần Gangnam (Seoul), hạ tầng giao thông và thương mại phát triển. Đến nay, nơi đây vẫn được đánh giá là khu vực hấp dẫn đối với cả thế hệ trẻ lẫn tầng lớp trung niên.
Ngoài ra, Bundang còn có ý chí tham gia dự án chỉnh trang rất cao từ phía cư dân. Cư dân tại khu vực này kỳ vọng vào việc cải thiện môi trường sống và nâng cao giá trị tài sản thông qua việc chỉnh trang nhanh chóng, điều này đã được phản ánh qua tỷ lệ đồng thuận cao. Kết quả là, Bundang đang được đánh giá là khu vực có khả năng được lựa chọn cao nhất trong đợt này.
Tuy nhiên, các khu vực khác như Ilsan, Pyeongchon, Jungdong, Sanbon đang ở thế yếu hơn so với Bundang. Ilsan đã nộp đơn đăng ký cho 22 khu vực, với tỷ lệ đồng thuận trung bình là 84,3%, không tệ nhưng vẫn thấp hơn Bundang. Tỷ lệ đồng thuận tại Pyeongchon, Jungdong và Sanbon lần lượt là 86,4%, 80,9% và 77,6%.
Các khu vực này bị đánh giá là có năng lực cạnh tranh kém hơn Bundang về môi trường sống và hạ tầng. Đặc biệt, Sanbon có mạng lưới giao thông kém phát triển hơn và sức hấp dẫn về nhà ở cũng thấp hơn so với Bundang hoặc Ilsan.
Vậy, các khu vực này cần nỗ lực như thế nào trong việc chỉ định khu vực tiên phong và thúc đẩy tái thiết trong tương lai?
Thứ nhất là mở rộng sự tham gia của cư dân. Tỷ lệ đồng thuận của cư dân là yếu tố quyết định sự thành bại của dự án chỉnh trang. Mỗi khu vực cần khuyến khích cư dân tham gia giống như Bundang và tích cực quảng bá sự cần thiết của dự án. Đặc biệt, cần nhấn mạnh rằng việc chỉnh trang nhanh chóng không chỉ cải thiện môi trường sống mà còn đem lại lợi ích tăng giá trị tài sản.
Thứ hai, phát triển chiến lược chuyên biệt theo từng khu vực. Cần có những chiến lược khác biệt so với Bundang. Ví dụ, Ilsan có thể nêu bật thế mạnh là một đô thị sinh thái kết hợp mở rộng mạng lưới giao thông vùng. Ngoài ra, tại Jungdong hay Sanbon, các chiến lược nhắm đến thế hệ trẻ và các cặp đôi mới cưới thông qua cải thiện hạ tầng giáo dục, văn hóa trong khu vực có thể mang lại hiệu quả cao.
Thứ ba, tăng cường hợp tác với chính quyền địa phương. Chính quyền địa phương cần đóng vai trò quan trọng trong việc thu thập ý kiến cư dân và các phương án đóng góp công ích. Cần có sự hỗ trợ hành chính tích cực như việc sớm chỉ định các đơn vị tín thác hoặc LH làm đơn vị thực thi dự án dự bị để hỗ trợ lập kế hoạch nhanh chóng.
Dưới góc độ nhà đầu tư, cần đưa ra những quyết định nào liên quan đến các đô thị mới thế hệ 1 này?
Các nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng kết quả của đợt công bố chỉnh trang đô thị mới thế hệ 1 này. Dự án chỉnh trang mang lại cơ hội tăng giá trị tài sản, nhưng quản trị rủi ro cũng quan trọng không kém. Dưới đây là một số yếu tố quyết định quan trọng mà nhà đầu tư cần cân nhắc:
Thứ nhất, phân tích môi trường đầu tư theo khu vực. Rõ ràng Bundang là khu vực thuận lợi nhất, nhưng khả năng cạnh tranh sẽ rất khốc liệt. Ngược lại, các khu vực như Ilsan hay Pyeongchon có rào cản gia nhập thấp hơn, chi phí đầu tư ban đầu có thể ít hơn và có thể kỳ vọng lợi nhuận cao sau khi hoàn tất chỉnh trang. Cần đầu tư trên cơ sở cân nhắc tổng thể về độ hấp dẫn của môi trường sống, tiềm năng phát triển hạ tầng và tiến độ thực hiện dự án ở mỗi khu vực.
Thứ hai, đầu tư với tầm nhìn dài hạn. Chỉnh trang đô thị mới thế hệ 1 là một dự án dài hơi. Thay vì kỳ vọng lợi nhuận nhanh chóng, điều quan trọng là tiếp cận theo hướng trung và dài hạn. Đặc biệt, khi đầu tư, cần dự đoán thời điểm hoàn thành việc cải thiện môi trường sống và mở rộng hạ tầng, từ đó lựa chọn những khu vực có khả năng tăng giá trị tài sản cao trong tương lai.
Thứ ba, quản trị rủi ro và đầu tư phân tán. Không có gì đảm bảo rằng tất cả các khu vực đều sẽ chỉnh trang thành công. Vì vậy, quản trị rủi ro là rất quan trọng; chiến lược đầu tư phân tán vào nhiều khu vực như Bundang, Ilsan, Pyeongchon thay vì chỉ tập trung vào một nơi có thể mang lại hiệu quả cao hơn. Ngoài ra, cần xây dựng danh mục đầu tư linh hoạt để có thể ứng phó với những thay đổi về chính sách của chính phủ hay biến động của tình hình kinh tế.
Dự án chỉnh trang đô thị mới thế hệ 1 không chỉ đơn thuần là cải thiện môi trường sống mà còn là dự án quan trọng nhằm tái định nghĩa chức năng của các đô thị. Để dự án chỉnh trang lấy Bundang làm trung tâm đạt được kết quả hữu hình, sự tham gia của cư dân và sự hỗ trợ tích cực từ chính quyền địa phương là bắt buộc, qua đó thúc đẩy sự phát triển cân bằng giữa các vùng miền.
Các nhà đầu tư cũng cần có những đánh giá mang tính chiến lược và tầm nhìn dài hạn trong bối cảnh thay đổi này.
Vì những diễn biến tiếp theo của việc chỉnh trang đô thị mới thế hệ 1 sẽ tạo ra những thay đổi lớn trên thị trường bất động sản Hàn Quốc, nên những người quan tâm đến bất động sản cần chú ý đến tiến trình này ngay cả khi không trực tiếp tham gia đầu tư. Chuyên mục 'Góc nhìn bất động sản' của Biz Hankook sẽ thường xuyên cung cấp các bài viết phân tích về vấn đề này.
Kim Hak-ryeol, giám đốc Viện nghiên cứu bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng giữ chức trưởng phòng nghiên cứu bất động sản tại Viện nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang vận hành blog Naver 'Pasion's World Exploration' và kênh YouTube 'StuTV'. Các tác phẩm tiêu biểu của ông bao gồm: 'Nguyên tắc vàng của bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ giờ chỉ nơi nào tăng mới tăng (2020)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)', v.v.