Độc quyền
Lotte Signiel Residences thắng kiện phúc thẩm, hủy bỏ quyết định áp thuế thu nhập cá nhân cao đối với nhà ở cao cấp

[비즈한국] Lotte Property & Development (Lotte Corporation) vừa giành chiến thắng trong phiên tòa phúc thẩm vụ kiện chống lại Văn phòng quận Songpa, yêu cầu hủy bỏ quyết định áp thuế thu nhập cá nhân (thuế trước bạ) ở mức cao đối với các căn hộ Officetel tại Signiel Residences. Kết quả này đã đảo ngược phán quyết của phiên tòa sơ thẩm trước đó. Dù quy mô số thuế tranh chấp chỉ khoảng 700 triệu won, bao gồm thuế trước bạ, thuế giáo dục địa phương và thuế đặc biệt nông ngư nghiệp áp cho 2 căn hộ, nhưng Văn phòng quận Songpa đã quyết định kháng cáo lên Tòa án Tối cao sau khi không đồng ý với phán quyết phúc thẩm. Tùy thuộc vào kết quả cuối cùng, Lotte Property & Development nhiều khả năng sẽ thực hiện các thủ tục hoàn thuế cho các căn hộ còn lại đã nộp thuế ở mức cao trước đây.

Ngày 20 tháng 8 vừa qua, Tòa án Cấp cao Seoul (Ban Hành chính 1-1, Chủ tọa 심준보 - Sim Jun-bo) đã tuyên án Lotte Property & Development thắng kiện, đảo ngược phán quyết sơ thẩm trong vụ kiện chống lại Văn phòng quận Songpa về việc hủy bỏ quyết định áp thuế cao đối với 2 căn hộ tại Signiel Residences. Hội đồng xét xử tuyên bố: "Hủy bỏ các quyết định áp thuế trước bạ, thuế giáo dục địa phương và thuế đặc biệt nông ngư nghiệp (bao gồm cả tiền phạt nộp chậm) có tổng trị giá 681,16 triệu won mà Văn phòng quận Songpa đã áp đặt lên Lotte Property & Development vào tháng 3 năm 2021".

Signiel Residences là khu Officetel cao cấp nằm từ tầng 42 đến tầng 71 của Lotte World Tower. Tháng 1 năm 2017, Lotte Property & Development đã hoàn thành xây dựng Lotte World Tower cao 123 tầng (555m) gần hồ Seokchon, quận Songpa, Seoul. Khoảng tháng 4 cùng năm, họ đã sở hữu toàn bộ 223 căn hộ tại Signiel Residences và bắt đầu mở bán. Giá bán trung bình vào khoảng 70 triệu won/3,3㎡. Vào tháng 1 năm 2022, một căn hộ rộng 795㎡ (240 pyeong) ở tầng 70 đã được bán với giá 33,4 tỷ won, lập kỷ lục giá bán cao nhất trong lịch sử Officetel tại Hàn Quốc.

Đã nộp thuế cao cho 38 căn hộ, hoàn thuế cho 25 căn

Ban đầu, Lotte Property & Development đã kê khai và nộp thuế trước bạ ở mức cao cho 38 căn hộ tại Signiel Residences. Nguyên nhân là do họ nhận định những căn hộ có diện tích sử dụng vượt quá 245㎡ trong số 223 căn là nhà ở cao cấp chịu mức thuế suất cao theo Luật Thuế địa phương. Cùng với thuế trước bạ, Lotte cũng đã áp dụng mức thuế suất cao cho cả thuế giáo dục địa phương và thuế đặc biệt nông ngư nghiệp.

Việc sở hữu nhà ở cao cấp thường đi kèm với gánh nặng thuế lớn. Theo Luật Thuế địa phương tại thời điểm Lotte mua lại Signiel Residences, các công trình nhà ở hoặc đất đính kèm vượt quá diện tích và giá trị theo quy định, hoặc bao gồm các tiện ích như hồ bơi từ 67㎡ trở lên, sẽ được coi là nhà ở cao cấp và bị đánh thuế nặng. Theo Nghị định thi hành, căn hộ chung cư có diện tích sử dụng vượt quá 245㎡ được coi là nhà ở cao cấp. Các bất động sản trở thành nhà ở cao cấp trong vòng 5 năm sau khi mua cũng thuộc đối tượng đánh thuế cao.

Trong số 38 căn hộ đã nộp thuế cao, 25 căn đã được hoàn thuế. Điều này xảy ra sau khi Lotte Property & Development đệ đơn yêu cầu điều chỉnh thuế vào tháng 12 năm 2019, cho rằng các căn hộ đó không thuộc diện nhà ở cao cấp. Cơ sở là các căn hộ này được đăng ký là cơ sở kinh doanh trên hồ sơ giấy tờ (như sổ địa chính) và thực tế đến tháng 12 năm 2019, chúng không được cho thuê để ở mà được dùng làm văn phòng hoặc để trống. Văn phòng quận Songpa đã chấp thuận, giảm thuế và hoàn lại số tiền tương ứng.

Phản đối quyết định áp thuế lại đối với 2 căn hộ do "có khách thuê"

Sau đó, Văn phòng quận Songpa lại quyết định áp thuế cao trở lại đối với 2 trong số 25 căn hộ đã được hoàn thuế trước đó. Qua kiểm tra, chính quyền phát hiện Lotte đã ký hợp đồng cho thuê và khách thuê đã hoàn tất thủ tục đăng ký chuyển đến cư trú. Tháng 3 năm 2021, Văn phòng quận Songpa đã áp đặt mức thuế trước bạ, thuế giáo dục và thuế đặc biệt nông ngư nghiệp (bao gồm cả tiền phạt) tổng cộng 681,16 triệu won đối với Lotte.

Phản đối quyết định này, Lotte đã khiếu nại lên Ủy ban Xét xử Thuế nhưng bị bác bỏ vào tháng 10 năm 2022. Đến tháng 1 năm sau, họ đã khởi kiện lên Tòa án Hành chính Seoul. Lập luận của Lotte là Signiel Residences được đăng ký là cơ sở kinh doanh, không phải là nhà ở, do đó không thuộc diện nhà ở cao cấp chịu thuế nặng. Họ cũng cho rằng việc thay đổi phạm vi nộp thuế dựa trên hành vi của người thuê sau đó là trái với nguyên tắc tự chịu trách nhiệm trong luật thuế.

Thua kiện sơ thẩm vì bị coi là "nhà ở cao cấp", thắng phúc thẩm vì "không có cơ sở xác định giá"

Tòa sơ thẩm đã bác đơn của Lotte vào tháng 12 năm ngoái với nhận định đây là nhà ở cao cấp. Tòa cho rằng: "Theo Luật Thuế địa phương, công trình nhà ở là công trình có thể sử dụng vào mục đích cư trú bất kể mục đích ghi trên giấy tờ. Vì các căn hộ này rộng trên 245㎡ và được thiết kế cho nhiều hộ gia đình sinh sống độc lập, thực tế đã được sử dụng để ở, nên việc coi là nhà ở cao cấp là hợp lý".

Tuy nhiên, tòa phúc thẩm đã lật ngược phán quyết, đứng về phía Lotte với lý do không có cơ sở chứng minh các căn hộ này đáp ứng tiêu chí giá đối với nhà ở cao cấp. Theo Nghị định thi hành Luật Thuế địa phương thời điểm đó, nhà ở cao cấp chỉ được xác định khi "giá trị tiêu chuẩn thị trường tại thời điểm mua vượt quá 600 triệu won". Giá trị tiêu chuẩn thị trường là mức giá được công bố theo Luật Công khai giá bất động sản hoặc mức giá do người đứng đầu chính quyền địa phương xác định, nhưng vào thời điểm đó, cả hai mức giá này đều không tồn tại.

Lý do giá trị tiêu chuẩn thị trường của Officetel Signiel Residences không tồn tại là vì theo mục đích sử dụng trên giấy tờ là cơ sở kinh doanh, Luật Nhà ở không coi đây là chung cư, nên không thể có giá căn hộ chung cư theo Luật Công khai giá bất động sản. Để đánh thuế cao, mức giá do quận trưởng xác định theo tiêu chuẩn của Bộ Hành chính và An toàn phải vượt quá 600 triệu won. Tuy nhiên, mãi đến tháng 5 năm 2023, hơn 2 năm sau khi quyết định áp thuế được đưa ra, Bộ mới ban hành "Tiêu chuẩn điều tra và tính toán giá trị tiêu chuẩn thị trường cho chung cư chưa công bố".

Tòa phúc thẩm kết luận: "Đối với các căn hộ này, không có phương pháp nào để tính toán giá trị tiêu chuẩn thị trường tại thời điểm mua theo các quy định pháp luật và quy tắc hành chính hiện hành. Do đó, việc Văn phòng quận Songpa dựa trên tiền đề rằng các căn hộ này mặc nhiên thuộc diện chịu thuế cao là trái pháp luật".

Văn phòng quận Songpa đã đệ đơn kháng cáo lên Tòa án Tối cao vào ngày 5 tháng trước. Một quan chức tại đây cho biết: "Chúng tôi đã nộp đơn lý do kháng cáo vào ngày 30 và đang tiến hành quy trình. Vì vụ việc đang được xét xử nên khó có thể chia sẻ chi tiết". Nếu phán quyết này được giữ nguyên, nhiều khả năng Lotte Property & Development sẽ tiếp tục thực hiện thủ tục hoàn thuế cho 13 căn hộ khác tại Signiel Residences đã nộp thuế cao mà chưa được hoàn lại trước đó.