[비즈한국] Tôi nhận được rất nhiều câu hỏi về chiến lược đầu tư bất động sản năm 2025. Để tóm tắt lại bầu không khí hiện tại: đối với bất động sản ở các khu vực quan trọng như Seoul, giá tuy tăng nhưng vẫn ẩn chứa những bất an khó tả, và nhiều người đang băn khoăn liệu nếu không quyết định vì sợ hãi thì có bỏ lỡ cơ hội hay không.
Thị trường bất động sản hiện nay không có nhiều thay đổi so với lập trường chính sách thắt chặt của chính phủ tiền nhiệm. Mặc dù các khu vực bị hạn chế đã được thu hẹp, nhưng các quy định về cho vay và thuế vẫn còn tồn tại. Đối với các nhà đầu tư bất động sản, điều này có nghĩa là tình trạng kiểm soát vẫn đang được duy trì.
Những người đang nỗ lực vì một cuộc sống kinh tế ổn định vẫn đang cân nhắc đầu tư bất động sản. Do lãi suất tăng và các quy định cho vay, khả năng vay vốn đã giảm sút, cùng với đó là sự bất ổn kinh tế ngày càng tăng. Trong khi giá bất động sản tại Seoul và khu vực thủ đô vẫn giữ đà tăng mạnh thì các địa phương khác lại không như vậy. Vậy, chúng ta nên xây dựng chiến lược nào cho thị trường bất động sản năm 2025?
Hãy cùng suy ngẫm về chiến lược đầu tư bất động sản năm 2025 dành cho những nhà đầu tư đang trăn trở liệu có nên mua ngay bây giờ, chờ đợi giá giảm, hay tiếp tục thuê nhà để tích lũy thêm vốn.
Đầu tiên là câu trả lời cho câu hỏi: nên mua bây giờ hay chờ giá giảm?
Nỗi lo lớn nhất trên thị trường bất động sản hiện nay là liệu giá có tiếp tục tăng hay không. Các khu vực trọng điểm ở Seoul và vùng thủ đô đã cho thấy đà tăng giá ổn định do thiếu nguồn cung và nhu cầu vượt mức. Mặc dù kế hoạch cung cấp nhà ở của chính phủ, bao gồm cả các khu đô thị mới thế hệ thứ 3, đang được triển khai, nhưng tình trạng thiếu cung ngắn hạn dường như sẽ không sớm được giải quyết. Đặc biệt, nhu cầu đối với Seoul và các khu vực cốt lõi vẫn rất vững chắc, và dù thời kỳ lãi suất siêu thấp đã qua, bất động sản vẫn giữ vững vị thế là một kênh đầu tư mạnh mẽ.
Tôi cho rằng bất động sản tại Seoul và các khu vực cốt lõi của vùng thủ đô vẫn có khả năng tăng giá cao. Nếu có đủ khả năng tài chính, việc đầu tư ngay bây giờ với kỳ vọng tăng giá là một chiến lược tốt. Điều này có nghĩa là khu vực Gangnam và các khu vực trọng điểm của Seoul, nơi tình trạng thiếu hụt nguồn cung đang trầm trọng, vẫn là điểm đầu tư ổn định trong dài hạn. Nếu là bất động sản có giá trị tương lai, bạn nên mua ngay lúc này.
Mặt khác, xét đến sự bất ổn của thị trường, không thể bỏ qua khả năng giảm giá. Gánh nặng trả nợ vay do lãi suất tăng, lãi suất cao kéo dài và sự bất ổn của kinh tế toàn cầu có thể tạo áp lực giảm giá cho bất động sản. Nếu suy thoái kinh tế hoặc việc thắt chặt tín dụng tiếp diễn, giá bất động sản hoàn toàn có khả năng bước vào giai đoạn điều chỉnh.
Chiến lược chờ đợi với việc lưu tâm đến khả năng giảm giá cũng là cần thiết. Những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính hạn hẹp có thể nắm bắt cơ hội mua vào với các điều kiện thuận lợi trong giai đoạn giảm giá. Tuy nhiên, cũng có rủi ro là bỏ lỡ thời cơ do kỳ vọng quá mức, vì vậy cần theo dõi tình hình một cách cẩn trọng. Điều này có nghĩa là thay vì chờ đợi sự sụt giảm liên tục, bạn hãy chuẩn bị sẵn sàng để mua vào ngay khi những bất động sản tiềm năng có dấu hiệu điều chỉnh.
Thứ hai là câu trả lời cho câu hỏi: nên đầu tư vào đâu giữa Seoul, Gyeonggi-do và Incheon?
Seoul đang giữ vững vị thế là trung tâm của thị trường bất động sản nhờ nhu cầu mạnh mẽ và nguồn cung hạn chế. Tuy nhiên, do giá cả đắt đỏ và các quy định cho vay bị thắt chặt, việc đầu tư vào bất động sản Seoul không hề dễ dàng. Đặc biệt, các khu vực cao cấp như 3 quận Gangnam (Gangnam, Seocho, Songpa) và quận Yongsan rất khó tiếp cận nếu không có đủ tiềm lực tài chính. Mặc dù vậy, bất động sản tại các khu vực cốt lõi của Seoul dự kiến vẫn sẽ mang lại sự tăng trưởng giá trị tài sản ổn định.
Nếu không đủ khả năng đầu tư vào khu vực trung tâm Seoul, bạn có thể tập trung vào các vùng ngoại ô Seoul hoặc những khu vực tương đối bị định giá thấp. Ví dụ, các khu vực Đông Bắc Seoul (Nowon-gu, Gangbuk-gu, Dobong-gu) hoặc Tây Nam Seoul (Gwanak-gu, Guro-gu, Geumcheon-gu) có mức giá tương đối dễ tiếp cận hơn. Điều này không có nghĩa là bạn nên đầu tư mù quáng vào các khu vực có giá thấp. Chiến lược ở đây là cần đi trước đón đầu tại những khu vực có giá trị tương lai, tức là nơi nhu cầu sẽ tăng. Đó phải là những khu vực có thể kỳ vọng tăng giá trong tương lai nhờ các yếu tố hạ tầng như mở mới tàu điện ngầm hoặc các dự án phát triển quy mô lớn.
Gyeonggi-do và Incheon đáng được chú ý như những kênh đầu tư thay thế. Đặc biệt, các khu vực tại Gyeonggi-do và Incheon đang phát triển mạng lưới giao thông (như tuyến tàu điện GTX) và các khu đô thị mới sẽ có khả năng tăng giá trị đầu tư rất cao khi khả năng kết nối với Seoul ngày càng được cải thiện.
Gyeonggi-do vẫn có nguồn cung lớn và mức giá thấp hơn Seoul, trong khi Incheon cũng đang cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông nhờ việc mở các tuyến tàu điện ngầm mới.
Tại Gyeonggi-do, các khu vực như Paju, Goyang, Yangju và Uijeongbu, nơi có quy hoạch tuyến GTX, rất đáng chú ý. Đặc biệt, các tuyến GTX-B và GTX-C dự kiến sẽ cải thiện hơn nữa khả năng tiếp cận Seoul, vì vậy việc đầu tư đón đầu vào các bất động sản gần nhà ga có thể là một lựa chọn hiệu quả.
Đối với Incheon, khu đô thị quốc tế Songdo được đánh giá là điểm đầu tư đầy hứa hẹn trong trung và dài hạn nhờ việc phát triển thành đô thị công nghệ cao dựa trên tính tự chủ và thu hút các doanh nghiệp toàn cầu. Việc khai trương tuyến GTX-B cũng sẽ là một yếu tố thúc đẩy tích cực. Đó là lý do tại sao bạn nên chú ý đến Yeonsu-gu, Michuhol-gu và Bupyeong-gu.
Cũng có nhiều câu hỏi về việc liệu có nên tiếp tục ở thuê để tích lũy đủ vốn gốc hay không.
Do sự bất ổn của thị trường bất động sản và thời kỳ lãi suất cao, chiến lược ở thuê để tích lũy thêm tài sản cũng là một lựa chọn đáng cân nhắc. Thay vì vay nợ quá sức để mua bất động sản, việc duy trì trong thị trường thuê và mở rộng vốn gốc có thể mang lại sự ổn định hơn.
Thị trường cho thuê gần đây cho thấy sự bất ổn về giá thuê Jeonse (thuê dài hạn theo hình thức đặt cọc lớn), nhưng thị trường thuê tháng (Wolse) lại ổn định hơn so với Jeonse. Nếu không có đủ vốn, bạn cần cơ hội để gia tăng tài sản trong khi vẫn duy trì cuộc sống thuê nhà. Chiến lược tích lũy vốn gốc sẽ mang lại cơ hội mua được tài sản ổn định trong dài hạn, đồng thời giúp bạn có thời điểm mua vào thuận lợi nếu xảy ra suy thoái kinh tế hoặc thị trường rơi vào giai đoạn điều chỉnh.
Tuy nhiên, điều quan trọng là không nên chỉ dừng lại ở việc tích lũy vốn gốc. Nếu đánh giá rằng cơ hội đã đến, bạn phải quyết đoán đầu tư ngay thời điểm đó. Nếu không chuẩn bị tâm thế này, việc chỉ tích lũy vốn gốc sẽ trở nên vô nghĩa.
Hãy cùng tóm tắt chiến lược đầu tư bất động sản năm 2025.
Các khu vực cốt lõi của Seoul được đánh giá là nơi đầu tư ổn định, nhưng nếu thiếu nguồn vốn, việc chọn các khu vực ngoại ô Seoul hoặc vùng Gyeonggi, Incheon làm điểm đầu tư thay thế sẽ có lợi hơn. Đặc biệt, bất động sản tại Gyeonggi và Incheon – nơi có quy hoạch mở rộng giao thông và phát triển khu đô thị mới – dự kiến sẽ có đà tăng trưởng trong trung và dài hạn.
Do quy định cho vay và lãi suất tăng, việc tận dụng thị trường cho thuê song song với tích lũy vốn ổn định thay vì đầu tư mạo hiểm có thể là một chiến lược an toàn. Tuy nhiên, việc chờ đợi mù quáng giai đoạn điều chỉnh của thị trường là vô ích. Ngay cả trong quá trình tích lũy tài sản, nếu thấy cơ hội đầu tư, cần phải nhanh chóng mua vào.
Chiến lược then chốt trên thị trường bất động sản năm 2025 sẽ là đi trước đón đầu giá trị tương lai xoay quanh các yếu tố hạ tầng giao thông như tuyến GTX, phát triển đô thị mới và kéo dài tàu điện ngầm. Đặc biệt, tập trung đầu tư vào các khu vực có khả năng kết nối tốt với Seoul sẽ mang lại ưu thế.
Nếu khó đầu tư vào nhiều căn hộ, hãy quan tâm đến các loại hình bất động sản tạo ra thu nhập cho thuê. Đặc biệt, các căn hộ diện tích nhỏ tại Gyeonggi và Incheon, hay các căn hộ officetel trong trung tâm thành phố ở những khu vực gần nơi làm việc đều có thể mang lại thu nhập cho thuê ổn định.
Thị trường bất động sản năm 2025 vẫn còn ẩn chứa nhiều bất ổn, nhưng các khu vực trọng điểm tại Seoul và vùng thủ đô có khả năng cao sẽ duy trì đà tăng ổn định do sự mất cân đối giữa cung và cầu. Ngoài ra, các khu vực chính ở địa phương đã giải quyết được tình trạng cung cầu cũng là nơi cần lưu tâm. Vì vậy, chìa khóa của một khoản đầu tư thành công chính là việc phân tích kỹ lưỡng thị trường, thiết lập chiến lược đầu tư theo từng khu vực và không ngừng học hỏi với mục tiêu tăng trưởng tài sản ổn định và tăng giá trị trong dài hạn. Đặc biệt, tôi khuyến nghị các bạn hãy đọc kỹ mục "Góc nhìn bất động sản" của 'BizHankook' mỗi tuần, không bỏ sót số nào.
Kim Hak-ryeol, người đứng đầu Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube và nổi tiếng với bút danh Pasion, từng là trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang vận hành blog Naver 'Chuyến đi khám phá thế giới của Pasion' và kênh YouTube 'Stew TV'. Ông là tác giả của các cuốn sách như: 'Nguyên tắc tuyệt đối của bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ nay chỉ những nơi đáng tăng mới tăng (2020)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)', v.v.