[비즈한국] Dự án tái phát triển khu "làng nghèo" Jeongneung-gol nằm dưới chân núi Bukhansan, Seoul đang gặp phải nhiều rào cản. Những người thuê nhà hiện tại đã thành lập Ủy ban đối sách do không thể rời đi, trong khi Hiệp hội chỉnh trang tái phát triển nhà ở khu vực Jeongneung-gol đang thúc đẩy thay đổi thiết kế, khiến mục tiêu nhập cư vào năm 2026 như kế hoạch ban đầu khó có thể trở thành hiện thực.
Người thuê nhà: “Không thể chấp nhận việc tái phát triển mà không có nhà ở xã hội”
Việc tái phát triển tại Jeongneung-gol đã được phê duyệt từ năm 2011. Thành phố Seoul đã thông qua phương án chỉ định khu vực chỉnh trang tái phát triển tại khu vực 757 Jeongneung-dong, quận Seongbuk. Với việc dỡ bỏ quy định về khu vực hạn chế phát triển, kế hoạch ban đầu là xây dựng các dãy nhà chung cư cao trung bình 4 tầng với khoảng 1.400 hộ gia đình.
Năm 2022, POSCO E&C đã được chọn làm đơn vị thi công. POSCO E&C đưa ra kế hoạch xây dựng khu nhà phố cao cấp nhất cả nước. Những kỳ vọng đã nảy sinh về việc khu vực này sẽ hoàn toàn khác biệt so với các khu chung cư hiện tại nhờ tận dụng tầm nhìn ra núi Bukhansan.
Gần đây, cư dân Jeongneung-gol đã thành lập Ủy ban đối sách cho người thuê nhà ở tại Jeongneung-gol. Có tổng cộng 407 hộ gia đình thuê nhà trong khu vực tái phát triển. Trong số đó, chỉ có 35 hộ nhận được phí di dời nhà ở. Những người thuê nhà vốn sống với mức giá thuê 200.000~300.000 won mỗi tháng phải rời khỏi Jeongneung-gol trước tháng 1 năm sau. Do xây dựng dưới 5 tầng nên sau khi tái phát triển sẽ không có nhà ở xã hội. Đối với những cư dân ở làng nghèo vốn duy trì sinh kế bằng tiền đặt cọc (jeonse) và tiền thuê nhà thấp, việc "di dời" không hề dễ dàng như lời nói.
Kim Woo-kwon, Chủ tịch Ủy ban đối sách, than thở: “Những người ngoài không sống ở Jeongneung đã đến đây với mục đích đầu cơ. Những người thuê nhà không nhận được phí di dời không biết đi đâu. Chẳng phải tái phát triển là để cải thiện môi trường sống hay sao? Vậy mà cư dân lại đang bị đuổi đi. Cũng không có nhà ở xã hội. Văn phòng quận thì nói rằng họ không thể can thiệp trực tiếp và chỉ bảo chúng tôi hãy yêu cầu xây nhà ở xã hội”.
Ủy ban đối sách đang biểu tình đơn lẻ tại quận Seongbuk và thành phố Seoul để yêu cầu đảm bảo quyền cư trú tối thiểu. Về vấn đề này, quận Seongbuk chỉ cho biết: “Các khoản phí di dời nhà ở, chi phí chuyển nhà, v.v. được tính toán theo các quy định pháp luật liên quan”.
Mâu thuẫn nội bộ hiệp hội ngày càng sâu sắc… Xuất hiện cả "Phòng khách bảo vệ tài sản của tôi"
Lịch trình tái phát triển cũng đang gặp khó khăn. Tháng 5 năm ngoái, Hiệp hội tái phát triển Jeongneung-gol đã thúc đẩy thay đổi kế hoạch chỉnh trang từ phát triển kiểu nhà phố sang kết hợp một phần chung cư và đóng góp nhà ở xã hội cho thanh niên, nhưng vẫn chưa đi đến kết luận. Bên trong hiệp hội đang dấy lên lo ngại rằng việc này có thể làm trì hoãn thời gian hoàn công. Vì vậy, vào ngày 4 tháng 10, một số thành viên hiệp hội đã lập ra "Phòng khách bảo vệ tài sản của tôi" và yêu cầu thực hiện theo thiết kế "nguyên bản". Họ muốn nhanh chóng xây dựng nhà phố mà không làm chậm tiến độ dự án.
Do việc thay đổi thiết kế bị trì hoãn, một số thành viên hiệp hội cho rằng ban điều hành hiện tại có vấn đề nên đã thành lập "Ủy ban đối sách khẩn cấp". Một nhân vật A thuộc Ủy ban đối sách khẩn cấp khẳng định: “Họ đang thúc đẩy thay đổi thiết kế sang xây chung cư vì những lý do không thể hiểu nổi. Việc chọn nhà thầu cũng có những điểm lạ. Khi chọn thầu thì đặt ra tiêu chuẩn khắt khe, nhưng sau khi đã chọn xong và ký hợp đồng thì những tiêu chuẩn đó lại biến mất. Các phúc lợi được đề xuất ban đầu như hỗ trợ chi phí chuyển nhà đều bị cắt giảm sau khi ký kết”.
Ủy ban đối sách khẩn cấp cho biết các điều kiện có lợi cho hiệp hội đã biến mất sau khi chọn nhà thầu. A cho biết thêm: “Khi mới bắt đầu tái phát triển, rất nhiều công ty xây dựng đã đến. Họ đã đánh giá đây là khu vực có lợi nhuận cao. Có 8 công ty tham gia buổi thuyết trình. Nhưng các điều kiện mà hiệp hội đưa ra rất khắt khe. Có điều khoản rằng nhà thầu phải chịu lãi suất đối với số tiền mà hiệp hội vay, và số tiền bảo lãnh là 70 tỷ won, vượt quá 10% tổng số vốn dự án là 550,3 tỷ won. Vì vậy, chỉ có 2 công ty tham gia đấu thầu. Khi chúng tôi phản đối những vấn đề này, ban điều hành lại quay sang bảo vệ nhà thầu”.
Một quan chức của công ty xây dựng B, bên đã từ bỏ đấu thầu vào thời điểm đó, chia sẻ với BizHankook: “Số tiền bảo lãnh tuy cao nhưng công ty chúng tôi có thể đáp ứng. Tuy nhiên, có những thương lượng mà hiệp hội yêu cầu khiến chúng tôi đánh giá rằng đây là tình huống công ty không thể tham gia nên đã không đấu thầu”.
Điều khoản hợp đồng tiêu biểu mà Ủy ban đối sách khẩn cấp chỉ ra là nội dung: “Trong trường hợp 'Bên A (Hiệp hội)' trực tiếp vay vốn từ các tổ chức tài chính cho các hạng mục chi phí dự án mà 'Bên B (Nhà thầu)' đề xuất dưới dạng khoản vay, thì lãi suất và các chi phí tài chính tương ứng sẽ do 'Bên B' chịu trách nhiệm”. Việc yêu cầu nhà thầu chịu lãi suất cho khoản vay của hiệp hội là một điều khoản không bình thường. Ban đầu, hiệp hội Jeongneung-gol đã ghi rõ điều khoản này trong tiêu chí chọn nhà thầu, nhưng khi ký hợp đồng với POSCO E&C, nội dung này đã được sửa đổi.
Ban điều hành hiệp hội đã phản bác rằng các lập luận của Ủy ban đối sách khẩn cấp đều là suy đoán vô căn cứ. Chủ tịch hiệp hội C cho biết: “Điều khoản mà Ủy ban đối sách khẩn cấp nói đến là nội dung được đưa vào do sự 'nhầm lẫn' của nhà thầu. Nếu ký hợp đồng với nội dung như vậy thì không thể nhận được sự bảo lãnh từ ngân hàng. Đó là một điều khoản phi lý nên đương nhiên là phải sửa đổi. Đây là âm mưu của những người ngoài chứ không phải cư dân gốc nhằm can thiệp vào dự án phát triển. Kế hoạch chỉnh trang cũng là nội dung đã được soạn thảo từ năm 2009 nên chúng tôi chỉ muốn thay đổi những phần không còn phù hợp với hiện tại. Tuy nhiên, hiện tại vẫn chưa có kết luận nào”.
Liên quan đến những tranh cãi này, phía nhà thầu POSCO E&C cho biết: “Vì đây là việc nội bộ của hiệp hội nên chúng tôi khó xác nhận”.