[비즈한국] Ngày 11 tháng 10 năm 2024, Ủy ban Chính sách Tiền tệ thuộc Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc đã quyết định hạ lãi suất cơ bản, chính thức chấm dứt chuỗi chính sách tiền tệ thắt chặt sau 38 tháng. Quyết định này được đưa ra trong bối cảnh suy thoái kinh tế toàn cầu và tình hình bất ổn kinh tế nội địa, thu hút sự quan tâm lớn đối với thị trường bất động sản. Trước đây, hạ lãi suất thường là nhân tố tác động mạnh mẽ đến thị trường, nhưng hiện nay, khi các biến số khác – đặc biệt là các quy định cho vay – đang áp dụng nghiêm ngặt, nhiều dự báo cho rằng tác động của đợt hạ lãi suất lần này sẽ bị hạn chế.
Trong bài viết này, hãy cùng phân tích cụ thể ảnh hưởng của việc hạ lãi suất đối với thị trường bất động sản, đồng thời xem xét các chiến lược mà nhà đầu tư và người mua nhà nên áp dụng trong một thị trường đang bị giằng xé giữa thiếu hụt nguồn cung và các quy định cho vay chặt chẽ.
Trước hết, hãy nói về tác động của việc hạ lãi suất đối với thị trường bất động sản.
Việc hạ lãi suất thường làm giảm gánh nặng huy động vốn cho người mua nhà, từ đó kích thích nhu cầu và đẩy giá bất động sản tăng lên. Tuy nhiên, đợt hạ lãi suất lần này khả năng cao sẽ không tạo ra hiệu ứng lan tỏa lớn như kỳ vọng. Lý do là vì tác động của việc hạ lãi suất có thể bị hạn chế đáng kể bởi các quy định thắt chặt cho vay của chính phủ và tình hình thị trường hiện tại.
Trong những năm gần đây, chính phủ đã thực hiện các biện pháp kiểm soát vay vốn nghiêm ngặt để ngăn chặn tình trạng quá nhiệt trên thị trường nhà ở. Điển hình là việc áp dụng giai đoạn 2 của tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (DSR). Hạn mức vay bị giới hạn dựa trên khả năng trả nợ của người vay, và các tổ chức tài chính cũng đã nâng cao tiêu chuẩn cho vay thế chấp. Những quy định này đóng vai trò như một yếu tố quan trọng làm suy yếu tác động của việc hạ lãi suất. Nói cách khác, ngay cả khi lãi suất giảm, việc tiếp cận thị trường vẫn trở nên khó khăn do người vay không thể tiếp cận được số vốn cần thiết.
Đây chính là lý do tại sao mặc dù đợt hạ lãi suất lần này có thể giảm bớt phần nào gánh nặng tài chính khi mua nhà, nhưng tác động thực tế vẫn bị hạn chế do các quy định về vay vốn. Chính sách kiểm soát tín dụng đang điều tiết thị trường mạnh mẽ hơn so với lãi suất. Thay vì hạ lãi suất, việc nới lỏng các quy định cho vay mới chính là chìa khóa để kích hoạt thị trường. Điều này có nghĩa là cho dù lãi suất có tiếp tục giảm, chừng nào các quy định cho vay vẫn còn hiệu lực, thị trường bất động sản sẽ rất khó để phục hồi nhanh chóng.
Một lý do khác khiến tác động của đợt hạ lãi suất lần này trở nên hạn chế là vì thị trường đã sớm phản ánh thông tin này từ trước. Sau khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) thực hiện "cú cắt giảm lớn" (big cut) 0,5 điểm phần trăm, lãi suất trái phiếu – vốn là tiêu chuẩn cho lãi suất cho vay – đã giảm từ trước đó. Lãi suất cho vay thực tế đã thấp hơn, do đó việc Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc hạ lãi suất lần này khó có thể tạo ra thêm động lực kích thích đáng kể nào nữa.
Hơn nữa, mức lãi suất hiện tại chưa đủ thấp để kích thích nhu cầu. Mức này vẫn chưa đủ để kéo dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản địa phương, đồng thời tại Seoul và các khu vực trọng điểm, cũng khó lòng trông chờ vào một sự bùng nổ nhu cầu. Kết luận là, nếu lãi suất không giảm thấp hơn mức kỳ vọng của thị trường, tâm lý mua bất động sản sẽ rất khó cải thiện đột biến.
Ngay cả khi việc hạ lãi suất có tác động thực tế, điều đó cũng không đồng nghĩa với sự tăng trưởng toàn diện trên thị trường bất động sản mà khả năng cao sẽ dẫn đến sự phân hóa sâu sắc giữa các khu vực. Một số khu vực trọng điểm tại Seoul có thể thấy nhu cầu tăng lên nhờ lãi suất thấp, nhưng các khu vực địa phương hoặc khu vực không trọng điểm có khả năng vẫn duy trì trạng thái trì trệ. Sự chênh lệch về nhu cầu và giá cả giữa Seoul và địa phương, cũng như giữa các tiểu vùng bên trong Seoul, có thể ngày càng gia tăng, từ đó thúc đẩy sự phân cực của thị trường.
Trong bối cảnh thị trường chịu tác động kép từ lãi suất thấp và quy định vay vốn chặt chẽ, nhà đầu tư và người mua nhà cần áp dụng chiến lược thận trọng hơn. Cần tìm kiếm những danh mục đầu tư đảm bảo lợi nhuận ổn định mà không bị ảnh hưởng bởi các quy định cho vay, đồng thời dự báo chính xác những thay đổi có thể xảy ra trong thị trường tài sản do tác động của việc hạ lãi suất.
Đầu tư vào các khu vực trọng điểm – nơi nhu cầu được dự báo sẽ tập trung nhờ hạ lãi suất – vẫn là phương án khả thi. Các khu vực chính như Seoul và tỉnh Gyeonggi có khả năng duy trì nhu cầu ổn định và sẽ thu hút dòng vốn đầu tư hưởng lợi từ lãi suất giảm. Vì vậy, việc sở hữu hoặc đầu tư thêm vào bất động sản tại những khu vực này có thể mang lại lợi nhuận ổn định trong dài hạn.
Tuy nhiên, vì giá bất động sản tại các khu vực trọng điểm đã ở mức cao, nhà đầu tư cần xem xét kỹ thời điểm mua và kế hoạch huy động vốn. Trong bối cảnh quy định cho vay thắt chặt có thể làm giảm hạn mức vay, việc áp dụng chiến lược tăng tỷ trọng vốn tự có là rất cần thiết.
Việc hạ lãi suất có thể mở ra cơ hội đầu tư vào các loại bất động sản tạo ra dòng tiền (bất động sản thương mại/cho thuê). Trong giai đoạn lãi suất cao, loại hình này từng bị "ngó lơ" khi tỷ suất lợi nhuận rơi xuống mức 3%, nhưng khi lãi suất tiền gửi giảm do chính sách hạ lãi suất, sự quan tâm có thể sẽ quay trở lại. Đặc biệt, nếu lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 1 năm của ngân hàng giảm, bất động sản tạo dòng tiền có thể trở nên hấp dẫn hơn tương đối so với các kênh khác.
Suy cho cùng, sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ xuất hiện tại thời điểm các quy định cho vay được nới lỏng. Hiện tại, dù nhiều người mua không thể tiếp cận thị trường do hạn chế vay vốn, nhưng nếu chính phủ nới lỏng quy định trong tương lai, nhu cầu có thể tăng vọt. Do đó, chiến lược hiện nay là theo dõi sát thị trường, chuẩn bị sẵn nguồn vốn và sẵn sàng gia nhập thị trường khi quy định được nới lỏng.
Trong tình huống tác động của việc hạ lãi suất bị hạn chế, nhà đầu tư cần tập trung vào đa dạng hóa danh mục đầu tư và quản trị rủi ro. Ngoài tài sản bất động sản, việc cân nhắc đầu tư vào các tài sản khác như cổ phiếu, trái phiếu có thể giúp giảm thiểu rủi ro biến động thị trường. Đặc biệt, thay vì đổ tiền vào bất động sản địa phương, nên ưu tiên chú ý đến bất động sản thương mại có lợi nhuận ổn định hoặc căn hộ vừa và nhỏ ở các khu vực trọng điểm vùng thủ đô.
Tóm lại, việc hạ lãi suất cơ bản của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc năm 2024 dự kiến sẽ chỉ có tác động hạn chế đến thị trường bất động sản trong ngắn hạn. Trong bối cảnh các quy định cho vay được thực thi nghiêm ngặt, chỉ riêng việc hạ lãi suất khó có thể thúc đẩy nhu cầu nhà ở một cách đột ngột. Ngoài ra, do lãi suất hạ đã được thị trường phản ánh từ trước, đợt điều chỉnh này khó tạo thêm hiệu ứng kích thích nhu cầu đáng kể. Tuy nhiên, đặc thù cấu trúc của thị trường bất động sản cho thấy việc hạ lãi suất vẫn có thể gây ra hiện tượng tập trung nhu cầu tại một số khu vực nhất định, làm trầm trọng hơn sự phân hóa giữa các địa phương.
Các nhà đầu tư và người mua nhà cần tiếp cận thị trường hiện tại một cách thận trọng và mang tính chiến lược hơn. Cho đến khi các quy định cho vay được nới lỏng, việc quản trị rủi ro trước những biến động thị trường, kết hợp với việc xem xét các khoản đầu tư trung và dài hạn vào bất động sản dòng tiền hoặc khu vực trọng điểm là điều nên làm. Ngoài ra, vì khả năng lãi suất sẽ còn tiếp tục hạ trong dài hạn, việc theo dõi sát sao diễn biến thị trường để nắm bắt thời điểm điều kiện vay vốn cải thiện cũng sẽ là một chiến lược hiệu quả.
Kim Hak-ryeol, giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, người nổi tiếng với bút danh "Ppashong", từng là trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản tại Gallup Korea. Ông hiện điều hành blog Naver "Hành trình khám phá thế giới của Ppashong" và kênh YouTube "StuTV". Các tác phẩm của ông bao gồm: "Nguyên tắc tuyệt đối của bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ nay chỉ những nơi đáng tăng mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.