[비즈한국] Gần đây, việc Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc hạ lãi suất cơ bản đã thu hút sự chú ý của thị trường bất động sản và người tiêu dùng. Việc giảm lãi suất thông thường sẽ làm tăng tính thanh khoản của thị trường và có thể kích hoạt đà tăng giá tài sản. Tuy nhiên, chính phủ lại đồng thời thắt chặt các quy định cho vay nhằm ngăn chặn tình trạng quá nhiệt trên thị trường bất động sản. Những chính sách trái chiều này có thể gây ra sự nhầm lẫn cho thị trường và người tiêu dùng. Trong bài bình luận này, tôi xin đề xuất các chiến lược về cách thức mà việc thắt chặt tín dụng và cắt giảm lãi suất tác động đến thị trường, cũng như cách người tiêu dùng nên ứng phó.
Trước hết, tại sao lại có những tín hiệu trái ngược giữa việc giảm lãi suất và thắt chặt tín dụng?
Việc hạ lãi suất cơ bản có thể giúp người tiêu dùng giảm bớt gánh nặng trả nợ và tác động tích cực đến đầu tư bất động sản. Trong môi trường lãi suất thấp, lãi suất vay thế chấp giảm xuống, từ đó có khả năng thúc đẩy lực mua trên thị trường bất động sản. Đặc biệt, đối với những người đang có khoản vay cũ, việc này giúp giảm áp lực trả nợ, tạo ra lợi thế.
Trong bối cảnh đó, chính phủ đồng thời thắt chặt các quy định cho vay. Việc mở rộng dần hệ thống DSR (Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập), hạn chế hạn mức vay và tăng lãi suất cộng thêm đang khiến việc mua bất động sản thông qua vay vốn trở nên khó khăn hơn. Mặc dù thắt chặt tín dụng là biện pháp để giảm nợ hộ gia đình, nhưng đối với người tiêu dùng, nó lại trở thành yếu tố gây khó khăn khi mua bất động sản.
Sự kết hợp chính sách trái chiều này có thể gây ra những tác động phức tạp lên thị trường. Ý đồ của chính phủ là làm tăng thanh khoản thị trường nhờ hạ lãi suất, đồng thời nâng cao ngưỡng tiếp cận vốn thông qua thắt chặt tín dụng để ngăn chặn thị trường bị quá nhiệt.
Phản ứng của thị trường đối với điều này là sự kìm hãm quá nhiệt và phân cực sâu sắc hơn.
Thị trường bất động sản đang có những phản ứng phức tạp trước các biện pháp thắt chặt tín dụng và cắt giảm lãi suất của chính phủ. Mặc dù tâm lý mua hàng được dự báo sẽ cải thiện nhờ lãi suất giảm, nhưng các quy định cho vay đang làm cho những người có nhu cầu thực khó tiếp cận vốn để mua nhà. Kết quả là, điều này có khả năng làm trầm trọng thêm sự phân cực, tập trung vào nhu cầu sở hữu những căn nhà đắt tiền tại các khu vực nhất định và xu hướng “chọn một căn nhà đáng giá”.
Các khu vực được ưa chuộng tại Seoul và vùng thủ đô dự kiến sẽ tiếp tục tăng giá do nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế. Ngược lại, những địa phương hoặc khu vực ít được quan tâm – nơi chịu ảnh hưởng mạnh hơn từ các quy định cho vay – có khả năng sẽ bị chững giá hoặc sụt giảm. Điều này có thể làm trầm trọng hơn sự phân cực bất động sản giữa vùng thủ đô và các địa phương, và hiệu quả ổn định thị trường mà chính phủ mong muốn có thể chỉ giới hạn ở một vài khu vực.
Cuối cùng, điều này đòi hỏi người tiêu dùng cần có chiến lược ứng phó thận trọng. Trong tình hình hiện tại, người tiêu dùng cần tiếp cận một cách cẩn trọng khi đầu tư bất động sản hoặc mua nhà. Thay vì chỉ xem xét các yếu tố tích cực do hạ lãi suất, cần phân tích đồng thời tác động phức hợp của cả việc thắt chặt tín dụng và hạ lãi suất. Dưới đây là các chiến lược ứng phó được khuyến nghị cho người tiêu dùng.
Thứ nhất, cần lập kế hoạch tài chính một cách triệt để. Trong tình hình quy định cho vay bị thắt chặt, việc lập kế hoạch tài chính để tận dụng tối đa vốn tự có là rất quan trọng. Cần cân nhắc khả năng trả nợ và ưu tiên quản lý tài chính ổn định thay vì vay nợ quá sức.
Thứ hai, cần thận trọng khi chọn lựa "một căn nhà đáng giá". Mặc dù nhu cầu mua nhà có khả năng phục hồi do lãi suất giảm, nhưng nhu cầu sẽ tập trung vào các khu vực phổ biến như vùng thủ đô hoặc 3 quận ở Gangnam. Tại những khu vực có sự cạnh tranh gay gắt này, giá nhà có thể tăng cao hơn nữa, vì vậy việc quyết định mua ở những khu vực này cần được cân nhắc kỹ lưỡng.
Thứ ba, cân nhắc đầu tư vào các địa phương. Khi các quy định cho vay tập trung thắt chặt ở vùng thủ đô, việc quan tâm đến các khu vực tiềm năng ở địa phương là rất cần thiết. Trong khi thị trường bất động sản vùng thủ đô đã quá nhiệt, thì các bất động sản ở địa phương đang bị định giá thấp hơn tương đối lại có khả năng tăng giá nhờ các tin tức tích cực như kế hoạch phát triển hay mở rộng hạ tầng.
Ở các địa phương, cần chú ý đến những khu vực sắp được phát triển hạ tầng hoặc dự kiến có sự gia tăng dân số. Ví dụ, những khu vực có các khu công nghiệp lớn hoặc hạ tầng giao thông đang mở rộng có khả năng cao sẽ gia tăng giá trị bất động sản do nhu cầu nhà ở tăng lên trong tương lai. Gần đây, các dự án tái thiết đô thị hoặc phát triển các khu công nghiệp quy mô lớn – vốn có thể trở thành đòn bẩy lớn cho thị trường bất động sản địa phương – đang được tích cực triển khai. Do đó, quan tâm đến bất động sản địa phương và cân nhắc đầu tư vào các khu vực có tiềm năng tăng giá trị lâu dài là một chiến lược khôn ngoan.
Điều quan trọng khi đầu tư bất động sản địa phương là nhìn vào khả năng phát triển trung và dài hạn thay vì sự tăng giá ngắn hạn. Ví dụ, các thành phố công nghiệp như Pohang ở vùng Gyeongsang hay Cheonan-Asan ở vùng Chungcheong đóng vai trò là trung tâm kinh tế khu vực, có khả năng cao giá trị bất động sản sẽ tăng trưởng ổn định cùng với việc mở rộng hạ tầng công nghiệp. Ngoài ra, những khu vực dự kiến được mở rộng mạng lưới giao thông cũng có thể chứng kiến nhu cầu nhà ở tăng vọt khi khả năng tiếp cận được cải thiện.
Do đó, khi đầu tư vào địa phương, cần phân tích kỹ lưỡng kế hoạch phát triển, mở rộng hạ tầng và kế hoạch thu hút công nghiệp của khu vực đó trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Thay vì chỉ tiếp cận vì giá rẻ, cần nắm bắt triệt để liệu khu vực đó có khả năng duy trì sự phát triển bền vững hay không và liệu nhu cầu nhà ở có được kỳ vọng tăng theo hay không.
Cuối cùng là bất động sản tạo dòng tiền. Bất động sản tạo dòng tiền là các loại hình như bất động sản thương mại, officetel, kinh doanh cho thuê nhà ở… nhằm mục đích thu lợi nhuận từ cho thuê. Loại hình này có ưu điểm là không chỉ đạt được chênh lệch giá trị tài sản mà còn duy trì dòng tiền ổn định thông qua thu nhập cho thuê đều đặn. Vì chính phủ gần đây đang tăng cường hỗ trợ cho thị trường phi căn hộ, bất động sản tạo dòng tiền đang được chú ý như một kênh đầu tư tốt, giúp giảm bớt gánh nặng từ việc tăng giá nhà ở và tạo ra lợi nhuận bền vững.
Các tài sản phi căn hộ như officetel, bất động sản thương mại hoặc các tòa nhà nhỏ dự báo sẽ có tỷ suất lợi nhuận tăng trở lại nhờ việc giảm lãi suất gần đây. Bất động sản tạo dòng tiền tương đối tự do hơn so với các quy định về cho vay thế chấp nhà ở, và vì có thể kỳ vọng thu nhập cho thuê ổn định ở những khu vực có nhu cầu thuê đều đặn, nên đây là lựa chọn tích cực dưới góc độ đầu tư dài hạn.
Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng hiện nay, người tiêu dùng cần đưa ra các quyết định đầu tư thận trọng và mang tính chiến lược. Việc tìm kiếm các kênh đầu tư vừa đảm bảo an toàn tài sản, vừa kỳ vọng tăng giá trị trong trung và dài hạn là rất quan trọng. Thay vì vay nợ quá sức, việc phân bổ tài sản phù hợp với khả năng tài chính của bản thân và đầu tư vào bất động sản tạo dòng tiền với mục tiêu lợi nhuận ổn định có thể là lựa chọn khôn ngoan. Ngoài ra, việc quan tâm đến bất động sản địa phương có tin tốt để tìm kiếm cơ hội mới thay vì thị trường quá nhiệt ở thủ đô cũng là một cách tiếp cận tốt.
Tóm lại, trong tình hình thắt chặt tín dụng và cắt giảm lãi suất hiện nay, các nhà đầu tư bất động sản cần có thái độ thận trọng và chiến lược dài hạn. Đảm bảo dòng tiền ổn định thông qua bất động sản tạo dòng tiền và khám phá các bất động sản địa phương có tiềm năng tăng giá là chiến lược thiết yếu để xây dựng danh mục đầu tư vững chắc.
Kim Hak-ryeol, Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, người nổi tiếng với bút danh "Pasion", từng giữ chức Trưởng phòng Bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang vận hành blog Naver "Pasion’s World Exploration" và kênh YouTube "Stew TV". Các tác phẩm của ông bao gồm "Nguyên tắc bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai của bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ nay chỉ những nơi đáng tăng mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)"…