[비즈한국] Khu đất 'Seoul Innovation Park' tại Nokbeon-dong, quận Eunpyeong, Seoul là quỹ đất khả dụng quy mô lớn nhất thuộc sở hữu của chính quyền thành phố Seoul. Nơi có diện tích tương đương 15 sân bóng đá này đã trở thành nơi thử nghiệm các chính sách của thành phố Seoul suốt 15 năm kể từ khi được mua lại vào năm 2009. Kỷ nguyên Seoul Innovation Park dưới thời cố Thị trưởng Park Won-soon, nơi từng hoạt động như không gian làm việc cho các doanh nghiệp xã hội và tổ chức công ích, nay đã khép lại, và lần này, dự án 'Thị trấn sáng tạo Seoul' của Thị trưởng Oh Se-hoon đang bắt đầu khởi động.
Thay vì thu hút vốn tư nhân, chính quyền thành phố Seoul đã chọn phương án bán quỹ đất. Thành phố đưa ra những ưu đãi đặc biệt để thu hút doanh nghiệp, như mở đường cho việc nâng cấp phân khu chức năng đất đai và giảm nghĩa vụ đóng góp công ích lên tới một nửa. Tuy nhiên, không ít lo ngại đã nảy sinh. Một bộ phận cư dân và các tổ chức dân sự đang lên tiếng phản đối, cho rằng kế hoạch bán và sử dụng quỹ đất này tập trung vào việc ưu đãi quá mức cho doanh nghiệp. Mặc dù các quy trình dự án như thông báo bán đấu giá dự kiến sẽ bắt đầu vào nửa đầu năm sau, nhưng những tranh cãi không dứt đang khiến việc triển khai dự án đứng trước khó khăn.
Thúc đẩy kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng công nghiệp truyền thông và webtoon với 'ưu đãi chưa từng có'
Thành phố Seoul đang xúc tiến mạnh mẽ việc phát triển khu đất Seoul Innovation Park, quỹ đất thuộc sở hữu thành phố lớn nhất hiện có. Kế hoạch là thu hút các doanh nghiệp trong lĩnh vực webtoon, truyền thông, trò chơi và thực tế mở rộng (XR) để tạo ra một trung tâm công nghiệp sáng tạo lấy việc làm làm trọng tâm. Theo tài liệu mà thành phố Seoul công bố trước buổi giới thiệu doanh nghiệp, trước tiên họ sẽ bán 78% tổng diện tích, tương đương 48.000㎡ (khoảng 14.500 pyeong) cho các doanh nghiệp tư nhân. Các điều kiện đi kèm bao gồm việc thu hút các doanh nghiệp và tạo việc làm liên quan đến công nghiệp sáng tạo, cũng như thiết lập kế hoạch phát triển chi tiết trong vòng 3 năm sau khi mua lại.
Những ưu đãi bất thường cũng rất đáng chú ý. Để giảm bớt gánh nặng chi phí đầu tư ban đầu cho doanh nghiệp, thành phố bán khu đất với giá thấp theo mục đích sử dụng đất ở thông thường loại 2 hiện tại, đồng thời áp dụng chế độ đàm phán trước về phát triển cân bằng của Seoul để tạo môi trường thuận lợi. Chế độ đàm phán trước là cơ chế cho phép nhà đầu tư dự án phát triển các khu vực khó phát triển theo quy hoạch đô thị hiện hữu theo đúng mục đích và quy mô mà họ mong muốn. Chính sách này cho phép các doanh nghiệp nâng cấp phân khu chức năng đất đai theo ý muốn và tự đề xuất mục đích sử dụng, từ đó cho phép thiết lập các kế hoạch phát triển do tư nhân dẫn dắt.
Tỷ lệ diện tích sàn (floor area ratio) được nâng lên gấp 1,2 lần giới hạn pháp lý và nghĩa vụ đóng góp công ích được giảm tối đa một nửa. Số tiền đóng góp công ích phát sinh từ việc phát triển tư nhân sẽ được tái đầu tư vào các cơ sở mà doanh nghiệp sáng tạo cần để hỗ trợ tăng trưởng. Nội dung này cũng bao gồm việc tích cực hỗ trợ không gian phục vụ hệ sinh thái công nghiệp sáng tạo như các studio XR quy mô lớn trong đất công, cùng với việc mua sắm các thiết bị đa năng đắt tiền.
Nơi này, vốn là trụ sở của Viện Y tế Quốc gia trong quá khứ, đã được thành phố Seoul mua lại vào năm 2008 dưới thời nhiệm kỳ trước của Thị trưởng Oh với mục đích ngăn chặn tình trạng phát triển tự phát. Khi Thị trưởng Oh quay lại nắm quyền điều hành thành phố, các công ty đang hoạt động tại đây đã thực tế bị buộc phải rời đi do hết hạn hợp đồng, và hợp đồng với Trung tâm Đổi mới Seoul, đơn vị chịu trách nhiệm ủy thác công việc, cũng đã kết thúc vào cuối năm ngoái. Dưới thời của Thị trưởng Oh, kế hoạch cũng đã được sửa đổi một lần. Hai năm trước, thành phố Seoul đã góp vốn bằng hiện vật là khu đất này cho Tổng công ty Nhà ở và Đô thị Seoul (SH), và vạch ra ý tưởng để SH cùng khối tư nhân mỗi bên đảm nhận việc phát triển nhà ở công và cơ sở phức hợp.
Trong kế hoạch lần này, quyết tâm biến khu vực này thành trung tâm kinh tế của khu vực Tây Bắc dựa trên các cơ sở công nghiệp phức hợp đã được thể hiện rõ. Giáo sư Kim Jin-yu thuộc Khoa Kỹ thuật Đô thị và Giao thông tại Đại học Kyonggi đánh giá tích cực về định hướng mới: “Trong bối cảnh không có nhiều quỹ đất tại khu vực phía Bắc sông Hàn để xây dựng nền tảng công nghiệp và việc làm chất lượng cao thay vì các cơ sở tiện ích sinh hoạt, đây là chiến lược cung cấp những ưu đãi đáng kể nếu có thể thúc đẩy kinh tế địa phương”.
Quận Eunpyeong đứng thứ 23 trên tổng số 25 quận của Seoul về mức độ tự chủ tài chính, thuộc nhóm thấp nhất, ngay cả lương của công chức cũng phải phụ thuộc vào chính phủ trung ương. Đây cũng là lý do tại sao thời gian qua, cả thành phố Seoul và quận Eunpyeong đều kỳ vọng vào việc cải thiện nguồn thu thuế dài hạn tại địa phương thông qua việc thu hút doanh nghiệp vào khu đất này. Một quan chức của Văn phòng quận Eunpyeong cho biết: “Liên quan đến kế hoạch cho khu đất này, chúng tôi đang tiếp tục thảo luận cùng thành phố Seoul. Trong năm 2022, nội dung về cung cấp nhà ở từng được đưa vào nhưng nay đã bị loại bỏ”.
Các tổ chức dân sự dựng lều biểu tình: “Tọa đàm công dân phải đi trước hội thảo doanh nghiệp”
Tuy nhiên, các chỉ trích về vấn đề công ích dự kiến sẽ còn tiếp diễn. Có ý kiến cho rằng mặc dù đây là kế hoạch thúc đẩy phát triển quy mô lớn bằng cách bán đất công, nhưng việc chuẩn bị các thiết bị để đảm bảo tính công ích lại thiếu sót.
Trong ý tưởng tái đầu tư cả số tiền đóng góp công ích phát sinh từ phát triển vào nơi doanh nghiệp cần, không có cơ chế rõ ràng nào để thu hồi lợi nhuận phát triển. Mặc dù có chính sách “bán đất với các điều kiện như thu hút doanh nghiệp và việc làm liên quan đến công nghiệp sáng tạo, thiết lập kế hoạch phát triển chi tiết trong vòng 3 năm sau khi mua lại, v.v.”, nhưng không có nghĩa vụ cụ thể nào được giao phó.
Lee Won-ho, nhà nghiên cứu chính tại Viện Nghiên cứu Đô thị Hàn Quốc, chỉ ra: “Có vẻ như việc nâng cấp phân khu có thể lên tới 4 bậc, nghĩa là dù kế hoạch là phát triển thành đất thương mại nhưng lại bán với giá rẻ mạt dưới dạng đất ở loại 2. Đây là phương án bán đi một trong số ít quỹ đất công còn lại của Seoul kèm theo hàng loạt ưu đãi, nhưng không thể loại trừ khả năng các doanh nghiệp tham gia vì nhắm đến lợi nhuận bất động sản. Không nên bỏ qua việc quyền sở hữu đã chuyển sang tay doanh nghiệp thì không thể thu hồi lại được”.
Những tranh cãi dự kiến sẽ còn tiếp diễn cho đến khi dự án đi vào quỹ đạo. Buổi giới thiệu dành cho doanh nghiệp và các công ty xây dựng tổ chức tại Tòa thị chính Seoul vào ngày 25 tháng trước là nơi tái khẳng định mâu thuẫn giữa chính quyền thành phố và các tổ chức dân sự. Một nhà hoạt động đòi quyền phát biểu đã bị đuổi khỏi hội trường gây ra sự hỗn loạn, và một buổi họp báo phản đối việc bán đất cho doanh nghiệp đã diễn ra ngay trước tòa thị chính. ‘Mạng lưới Seoul bảo vệ tính công ích của Innovation Park’, tập hợp hơn 70 tổ chức dân sự, đã duy trì việc dựng lều biểu tình tại cổng khu đất được 55 ngày.
Tại cuộc biểu tình yêu cầu dừng bán đất cho doanh nghiệp diễn ra trước Văn phòng quận Eunpyeong ngày 21 vừa qua, ông Kim Jong-min, đồng Trưởng ban điều hành Mạng lưới Seoul (Chủ tịch Ủy ban chính sách Đảng Công lý Xanh) đã lớn tiếng nói: “Kế hoạch dự án chưa có gì được xác định nhưng họ đang đuổi các tổ chức hiện đang cư trú và tiến hành tháo dỡ trước. Đây là cách thức đe dọa để biến việc phát triển thành chuyện đã rồi”. Ông nhấn mạnh: “Việc nâng cấp phân khu, bán rẻ mạt, giảm một nửa đóng góp công ích… tất cả đều là những ưu đãi đặc biệt quy mô lớn. Tọa đàm công dân phải đi trước hội thảo doanh nghiệp”.
Thành phố Seoul đặt mục tiêu hoàn thành dự án vào năm 2033, bắt đầu bằng việc ký hợp đồng bán đất vào nửa đầu năm sau. Kế hoạch là dựa trên kế hoạch phát triển do nhà đầu tư lập ra cho đến năm 2028, sau đó khởi công vào năm tiếp theo. Theo phương án của thành phố Seoul, khu đất này sẽ thực hiện phát triển phức hợp dựa trên nền tảng công nghiệp, gác lại lịch sử của Seoul Innovation Park – nơi mở cửa vào năm 2015 như một trung tâm hoạt động đổi mới xã hội, cũng như các ý tưởng trước đó như cơ sở biểu diễn và cơ quan công quyền (giữa những năm 2000), ‘Thị trấn hạnh phúc cho người cao tuổi’ (2012), và cột mốc mua sắm, nhà ở (2023).
Seoul Innovation Park đã kết thúc hoạt động vào cuối tháng 12 năm ngoái, hiện đang song song thực hiện việc sử dụng tạm thời và tháo dỡ. Các tòa nhà như ‘Mirae-cheong’ trong Seoul Innovation Park đang được Văn phòng Thuế Eunpyeong và Đồn cảnh sát Eungam sử dụng làm trụ sở tạm thời, còn các tòa nhà như ‘Jae-saeng-dong’, ‘Geuk-jang-dong’, ‘Cheong-nyeon-cheong’ đã bị tháo dỡ vào tháng trước và đang trong quá trình xây dựng. Tòa nhà ‘Cham-yeo-dong’ dự kiến sẽ bị đóng cửa trong tháng 10.
Các điều kiện như ưu đãi áp dụng cho doanh nghiệp mua lại dự kiến sẽ được xác định trong giai đoạn thiết lập kế hoạch phát triển. Một quan chức thuộc Trụ sở Phát triển Cân bằng của thành phố Seoul giải thích: “Hiện đang trong giai đoạn thiết lập quy hoạch phân khu. Việc tổ chức hội thảo doanh nghiệp là để thông báo một phần kế hoạch khung lớn, còn chi tiết cụ thể vẫn chưa được quyết định”. Giáo sư Kim Jin-yu chỉ ra rằng: “Khi bán đất công, nguyên tắc về sự công bằng cần phải được tuân thủ. Có vẻ như cần phải bổ sung để đảm bảo tối đa hóa lợi ích công cộng có thể đạt được”.