[비즈한국] Thống đốc Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BOK) Rhee Chang-yong gần đây đã chỉ ra rằng hệ thống tuyển sinh đại học và thị trường bất động sản đang có tác động qua lại lẫn nhau. Ông bày tỏ lo ngại về hiện tượng giá bất động sản tăng cao do nhu cầu nhà ở tập trung tại các khu vực có nhiều trường học danh tiếng, đồng thời cho rằng hiện tượng chênh lệch trường học hoặc khu vực trong hệ thống tuyển sinh đại học có thể ảnh hưởng đến nhu cầu bất động sản.
Điều này cho thấy sự cần thiết phải thay đổi chính sách để giải quyết tình trạng mất cân bằng khu vực, đồng thời được xem là vấn đề gắn liền với sự ổn định của thị trường bất động sản. Một đề xuất tiêu biểu là áp dụng hạn ngạch tuyển sinh theo khu vực cho sinh viên mới vào các trường Đại học Quốc gia Seoul, Đại học Yonsei và Đại học Hàn Quốc.
Chủ tịch Cơ quan Giám sát Tài chính (FSS) Lee Bok-hyun, liên quan đến các quy định về thị trường bất động sản, đã nhấn mạnh việc ổn định nợ hộ gia đình và duy trì sự lành mạnh của thị trường tài chính, đồng thời đề xuất nhiều biện pháp quy định khác nhau để ngăn chặn sự gia tăng nợ hộ gia đình và tình trạng quá nhiệt của thị trường bất động sản. Đặc biệt, ông đã đề cập đến các rủi ro liên quan đến cho vay thế chấp bất động sản và tuyên bố lập trường yêu cầu phối hợp với các động thái nới lỏng quy định của chính phủ, đồng thời duy trì sự ổn định của ngành tài chính thông qua các quy định cho vay để ngăn chặn rủi ro.
Xu hướng gần đây của các lãnh đạo ngành tài chính khi can thiệp vào các lĩnh vực bên ngoài tài chính, đặc biệt là các quy định và chính sách của thị trường bất động sản, được cho là gây ra những lo ngại về khía cạnh độc lập và trung lập của tài chính.
Gần đây, việc Thống đốc Ngân hàng Trung ương Rhee Chang-yong và Chủ tịch FSS Lee Bok-hyun đưa ra những phát ngôn mạnh mẽ về các vấn đề như chính sách lãi suất, nợ hộ gia đình và tài trợ dự án (PF) bất động sản đã khiến xu hướng chồng chéo giữa chính sách tài chính và quy định thị trường bất động sản trở nên rõ rệt hơn.
Mặc dù điều này có thể được giải thích là nhằm mục đích thúc đẩy sự ổn định của nền kinh tế và giảm thiểu rủi ro tài chính, nhưng những phát ngôn và can thiệp vượt quá phạm vi chính sách và có thể ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường có khả năng trở nên quá rộng.
Ví dụ, Thống đốc Rhee Chang-yong đã bày tỏ sự phản đối đối với việc thúc đẩy kinh tế xây dựng thông qua hạ lãi suất, chỉ ra rằng việc thúc đẩy kinh tế xây dựng có khả năng làm trầm trọng thêm nợ hộ gia đình trong dài hạn. Điều này cho thấy Ngân hàng Trung ương không chỉ có cái nhìn về các chính sách thị trường tài chính trực tiếp mà còn có quan điểm mạnh mẽ về cơ cấu thị trường liên quan đến bất động sản và các khoản vay hộ gia đình.
Chủ tịch FSS Lee Bok-hyun cũng từng chẩn đoán mức độ rủi ro liên quan đến rủi ro PF bất động sản và bày tỏ ý định tăng cường quản lý. Những phát ngôn như vậy có vẻ liên quan trực tiếp đến quyền hạn của một tổ chức tài chính, nhưng mặt khác, xu hướng này cho thấy vai trò của tài chính đang gắn kết chặt chẽ với chính sách bất động sản của chính phủ, từ đó mở rộng phạm vi công việc vốn có.
Tác động của các phát ngôn từ những người đứng đầu ngành tài chính đối với thị trường bất động sản là vô cùng lớn. Tại Hàn Quốc, thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong toàn bộ nền kinh tế và một phần đáng kể nợ hộ gia đình dựa trên các khoản vay thế chấp bất động sản. Phát ngôn của các lãnh đạo tài chính đóng vai trò như tín hiệu quan trọng đối với những người tham gia thị trường, có thể thay đổi đáng kể tâm lý mua hoặc bán và nhu cầu vay vốn.
Ví dụ, nếu có đề cập đến việc hạ lãi suất hoặc nới lỏng quy định cho vay, tâm lý mua có thể tăng lên, và ngược lại, tâm lý bán có thể chiếm ưu thế. Trong tình huống này, nếu cơ quan tài chính công khai đưa ra một định hướng cụ thể, nó có thể ảnh hưởng đến sự cân bằng tự nhiên của thị trường bất động sản.
Hơn nữa, các phát ngôn liên quan đến bất động sản của cơ quan tài chính có khả năng hạn chế sự tự do và tính tự chủ của thị trường. Nếu xu hướng kiểm soát nhân tạo dòng chảy của thị trường bất động sản bằng chính sách tài chính được tăng cường, sẽ có nguy cơ làm giảm lòng tin của những người tham gia thị trường. Những người đứng đầu ngành tài chính có thể giải thích định hướng chính sách hoặc đưa ra các biện pháp đối phó, nhưng sự can thiệp quá mức có thể dẫn đến biến dạng thị trường, từ đó đe dọa sự ổn định của nền kinh tế trong dài hạn.
Phát ngôn của các lãnh đạo tài chính cũng có khả năng bị diễn giải quá mức, không chỉ ở thị trường bất động sản mà còn dưới góc độ chính sách. Ví dụ, Thống đốc Rhee Chang-yong đã tuyên bố không thể hạ lãi suất để thúc đẩy kinh tế xây dựng; điều này có dư địa để bị hiểu theo hướng nhấn mạnh vào sự can thiệp chính sách thay vì sự phục hồi tự thân của thị trường bất động sản. Nói cách khác, ông nhấn mạnh quan điểm rằng thay vì lấy việc thúc đẩy kinh tế xây dựng hoặc thị trường bất động sản làm phương tiện chính để tăng trưởng kinh tế, cần thúc đẩy sự năng động của nền kinh tế thông qua phát triển đa dạng các ngành công nghiệp và tạo việc làm.
Những phát ngôn như vậy có thể gây ra sự hỗn loạn trên thị trường. Đặc biệt, khi các lãnh đạo tài chính đưa ra phát ngôn chính sách, việc phân tích chính xác xu hướng thị trường liên quan đến bất động sản và rủi ro tài chính là rất quan trọng. Tuy nhiên, nếu sự can thiệp hoặc hướng dẫn quá mức được đưa ra vào thời điểm có tính bất ổn cao, nó có thể gây hại cho sự ổn định của thị trường. Vì thị trường bất động sản có đặc điểm biến động lớn trong ngắn hạn, nên các lãnh đạo ngành tài chính cần nhìn nhận và đánh giá xu hướng thị trường từ góc độ dài hạn.
Cuối cùng, việc các lãnh đạo tài chính vượt ra khỏi phạm vi công việc vốn có để đưa ra những phát ngôn liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản có thể đe dọa sự độc lập của chính sách tài chính. Ngân hàng Trung ương hay Cơ quan Giám sát Tài chính là những cơ quan phải theo đuổi sự ổn định của thị trường tài chính và nền kinh tế nói chung, thay vì ủng hộ một mục tiêu chính sách cụ thể nào. Nếu những cơ quan này cố gắng can thiệp tích cực vào dòng chảy của một thị trường cụ thể, sẽ có nguy cơ gia tăng các quyết định dựa trên áp lực chính trị hoặc thành tích ngắn hạn. Đặc biệt, nếu các lãnh đạo ngành tài chính thường xuyên đưa ra các phát ngôn liên quan đến bất động sản, thị trường có thể hiểu rằng chính sách tài chính đang ưu tiên sự can thiệp chính sách hơn là sự độc lập.
Kết luận lại, tôi cho rằng các lãnh đạo ngành tài chính nên đóng vai trò đảm bảo sự ổn định kinh tế và tính minh bạch của thị trường, đồng thời nên kiềm chế sự can thiệp quá mức vượt ra ngoài phạm vi công việc vốn có. Cần hướng tới việc xây dựng lòng tin của thị trường thông qua việc thiết lập chính sách và truyền thông nhằm quản lý rủi ro dài hạn, đồng thời đảm bảo môi trường để thị trường có thể tự vận động. Việc xem xét đầy đủ tác động của phát ngôn từ các lãnh đạo ngành tài chính đối với thị trường, cũng như quyết định và công bố chính sách từ một góc nhìn cân bằng là vô cùng quan trọng.
Kim Hak-ryul, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng là trưởng nhóm tại Ban Nghiên cứu Bất động sản của Gallup Korea. Ông hiện đang điều hành blog Naver "Pasion's World Exploration" và kênh YouTube "Stew TV". Các tác phẩm của ông bao gồm "Nguyên tắc tuyệt đối của bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai của bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryul (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ bây giờ chỉ nơi nào tăng mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.