[비즈한국] Trước đây, officetel từng được chú ý như một giải pháp thay thế cho chung cư và là kênh đầu tư hấp dẫn trong giai đoạn bất động sản tăng trưởng nóng từ 2020 đến 2021. Tuy nhiên, kể từ sau năm 2022, thị trường bắt đầu rơi vào tình trạng đóng băng do lãi suất tăng, các vụ lừa đảo tiền gửi (jeonse) và các quy định tính số lượng nhà ở.
Sau một thời gian bị đánh giá là kém hiệu quả hơn so với chung cư, gần đây, officetel đang bắt đầu nhận được sự quan tâm trở lại. Giá bán tại các khu vực trọng điểm ở Seoul bắt đầu tăng, và lợi nhuận cho thuê cũng đang trên đà đi lên. Hãy cùng phân tích chi tiết lý do tại sao đầu tư vào officetel lại có lợi và tại sao bây giờ là thời điểm thích hợp.
Sự trỗi dậy của đầu tư officetel, hãy tóm tắt 4 lý do khiến tính khả thi của việc đầu tư tăng cao trong thời gian gần đây.
Thứ nhất, vấn đề giá chung cư tăng vọt và sự thiếu hụt nguồn cung.
Khi giá chung cư tại Seoul và khu vực thủ đô tăng mạnh, nhu cầu tìm kiếm phương án nhà ở thay thế đang đổ dồn về phía officetel. Đặc biệt, trong bối cảnh nguồn cung chung cư tại Seoul và vùng lân cận cực kỳ khan hiếm, officetel đang nổi lên như một giải pháp thay thế hiệu quả. Năm 2024, lượng officetel dự kiến hoàn thiện tại Seoul chỉ đạt 4.057 căn, tương đương 28% so với 14.479 căn của năm 2023, và con số này dự kiến sẽ còn giảm hơn nữa vào năm tới. Do nguồn cung khan hiếm, giá trị khan hiếm của officetel tăng lên, tạo áp lực đẩy cả giá bán lẫn lợi nhuận cho thuê tăng cao.
Thứ hai, vấn đề ưu đãi loại trừ số lượng nhà ở và chính sách nới lỏng thuế.
Gói biện pháp ngày 8/8 vừa được chính phủ công bố bao gồm nội dung: các căn officetel xây mới có diện tích chuyên dụng dưới 60㎡ hoàn công trước năm 2027 sẽ được loại trừ khỏi danh mục tính số lượng nhà ở. Nhờ đó, nhà đầu tư có thể hưởng ưu đãi về thuế thu mua, thuế bất động sản tổng hợp và thuế thu nhập chuyển nhượng, từ đó thúc đẩy sự quan tâm đầu tư vào officetel cỡ nhỏ. Đặc biệt, khi tận dụng ưu đãi này, nhà đầu tư có thể linh hoạt hơn trong việc mua thêm nhà hoặc thực hiện các khoản đầu tư khác.
Thứ ba, vấn đề lãi suất giảm và lợi nhuận cho thuê tăng.
Với việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) gần đây đã cắt giảm lãi suất cơ bản, khả năng lãi suất trong nước giảm theo cũng đang tăng lên. Trong khi lãi suất tiền gửi ngân hàng chỉ ở mức 2~3%/năm, thì lợi nhuận cho thuê officetel đạt trung bình 4~5%/năm. Lợi nhuận trung bình của officetel tại Seoul hiện là 4,87%/năm, mức cao nhất trong vòng 5 năm qua. Ngoài ra, do tâm lý e ngại hình thức thuê jeonse, nhu cầu thuê trả tiền tháng (wolse) đang tăng lên, hứa hẹn lợi nhuận cho thuê officetel sẽ tiếp tục tăng bền vững.
Thứ tư, vấn đề tăng nhu cầu về nơi ở gần nơi làm việc.
Tại các khu vực kinh doanh cốt lõi của Seoul như Gangnam, Yeouido và khu vực trung tâm thành phố, nhu cầu ở gần nơi làm việc đang tập trung vào officetel. Đặc biệt tại những khu vực có giá chung cư và tiền thuê đắt đỏ, người đi làm ngày càng có xu hướng lựa chọn các căn officetel có giá phải chăng hơn. Điều này khiến nhu cầu về officetel tại các khu vực trung tâm dự kiến sẽ ngày càng cao.
Phân tích lý do gia tăng đầu tư vào officetel gần đây như sau:
Thứ nhất, giá bán và lợi nhuận cho thuê đã quay trở lại đà tăng.
Giá bán officetel tại Seoul lần đầu tiên chuyển sang đà tăng kể từ sau năm 2022. Việc thiếu hụt nguồn cung chung cư kết hợp với nhu cầu gia tăng đã khiến giá bán officetel bắt đầu hồi phục. Ngoài ra, lợi nhuận cho thuê cũng đang cho thấy sự tăng trưởng ổn định nhờ lãi suất giảm và nhu cầu thuê jeonse suy giảm. Đầu tư vào officetel tại thời điểm này là một lợi thế khi nhà đầu tư có thể kỳ vọng vào cả việc tăng giá bán lẫn tăng lợi nhuận cho thuê.
Thứ hai, sự gia tăng giá trị khan hiếm do thiếu hụt nguồn cung.
Với lượng cung officetel năm nay và năm tới giảm mạnh, giá trị khan hiếm dự kiến sẽ càng được làm nổi bật. Thiếu hụt nguồn cung không phải là yếu tố nhất thời, mà có khả năng kéo dài trong dài hạn do các nguyên nhân phức tạp như giá đất tăng, áp lực vay vốn dự án (PF) và các quy định về tính số lượng nhà ở. Đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung tại trung tâm Seoul giảm, mua officetel ở thời điểm hiện tại sẽ giúp nhà đầu tư kỳ vọng vào hiệu ứng tăng trưởng lớn hơn trong tương lai.
Thứ ba, bất động sản tạo thu nhập đã trở thành phương án thay thế cho tài sản an toàn.
Khi lãi suất giảm, lợi nhuận từ các tài sản an toàn như tiền gửi ngân hàng hay trái phiếu có khả năng giảm xuống. Trong số các loại bất động sản tạo thu nhập, officetel có thể mang lại lợi nhuận ổn định, đồng thời nhu cầu tại các khu vực kinh doanh lớn ở Seoul sẽ được duy trì bền bỉ. Officetel, với khả năng mang lại lợi nhuận cho thuê ổn định và gia tăng giá trị tài sản, được xem là một phương án thay thế an toàn trong thời đại lãi suất thấp.
Hãy cùng xem xét các khu vực tiềm năng để đầu tư officetel.
Khu vực Đông Nam Seoul sở hữu nhu cầu ở gần nơi làm việc cao cùng mạng lưới giao thông chất lượng, trong khi nhu cầu về chung cư vẫn lớn thì nhu cầu về officetel loại vừa và lớn cũng rất cao. Các căn officetel nhỏ ở khu vực Gangnam luôn được săn đón bởi tầng lớp nhân viên văn phòng thu nhập cao, khiến giá bán và tiền thuê tăng trưởng mạnh.
Khu vực Tây Nam Seoul là nơi tập trung đông đảo người lao động, các officetel tại quận Yeongdeungpo (gần Yeouido) và quận Dongjak (có giao thông thuận tiện) đang thu hút sự chú ý. Gần đây, do tác động của tình trạng lừa đảo jeonse, nhu cầu thuê an toàn đã chuyển hướng sang officetel, khiến các căn officetel cỡ trung từ 40~80㎡ có lợi nhuận khá tốt.
Khu vực Tây Bắc bao gồm Mapo, Seodaemun và Eunpyeong-gu có ưu thế gần trung tâm Seoul với mức giá thuê tương đối rẻ, thu hút đông đảo hộ gia đình độc thân và vợ chồng mới cưới. Ngoài ra, nhờ khả năng kết nối tuyệt vời tới các trung tâm lớn, các căn officetel gần ga tàu điện với giao thông thuận lợi có thể mang lại lợi nhuận cho thuê ổn định.
Tuy nhiên, đầu tư officetel không hẳn là tuyệt đối an toàn. Khác với chung cư, officetel là bất động sản thương mại nên việc khảo sát kỹ lưỡng khu vực kinh doanh và mạng lưới giao thông xung quanh khi đầu tư là rất quan trọng. Thêm vào đó, với các căn officetel cỡ vừa và lớn, phí quản lý thường cao khiến mức độ ưu tiên của người thuê giảm xuống, vì vậy nếu mục tiêu là lợi nhuận cho thuê, bạn nên chọn officetel loại nhỏ.
Tại thời điểm này, đầu tư vào officetel có thể là một lựa chọn sáng suốt khi xét đến các yếu tố như giá bán và lợi nhuận cho thuê đang trên đà tăng, lãi suất giảm và nguồn cung khan hiếm. Đã đến lúc bạn nên quan tâm đến việc đầu tư vào các căn officetel có thể mang lại lợi nhuận ổn định, sau khi đã chọn lọc kỹ lưỡng những khu vực có giá trị đầu tư cao và xem xét sát sao tình hình thị trường.
Kim Hak-ryul, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng giữ chức vụ Trưởng nhóm Nghiên cứu Bất động sản tại Gallup Korea. Ông hiện đang vận hành blog Naver "Pasion's World Exploration" và kênh YouTube "Stube TV". Các tác phẩm của ông bao gồm: "Nguyên tắc bất biến của bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai của bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản bất biến của Kim Hak-ryul (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ bây giờ chỉ nơi nào cần tăng mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.