[비즈한국] Thị trường bất động sản địa phương hiện là lĩnh vực mà nhiều chuyên gia cảnh báo về rủi ro đầu tư, nhưng đây cũng là nơi tồn tại cả nguy cơ lẫn cơ hội. Tình trạng hàng tồn kho căn hộ chưa bán được tăng cao và việc điều chỉnh giá đang đóng vai trò là những yếu tố gây bất an, nhưng điều này cũng có nghĩa là nếu đầu tư vào thời điểm này, nhà đầu tư có thể nắm bắt cơ hội lớn từ góc độ dài hạn.
Giống như trường hợp thành công của các nhà đầu tư tại quận Suseong, Daegu vào năm 2023, sự trầm lắng tạm thời của thị trường mang lại cơ hội mua bất động sản ở những vị trí đắc địa với mức giá thấp. Hiểu rõ và đầu tư theo các nguyên tắc cơ bản của thị trường bất động sản địa phương sẽ là một chiến lược giúp mang lại lợi nhuận cao trong dài hạn.
Trước hết, hãy cùng phân tích các yếu tố gây nguy cơ cho thị trường bất động sản địa phương.
Thứ nhất là yếu tố gia tăng hàng tồn kho và thiếu hụt nhu cầu.
Yếu tố rủi ro điển hình của thị trường bất động sản địa phương là tình trạng hàng tồn kho tăng. Tồn kho cho thấy nguồn cung nhà ở đã vượt quá nhu cầu và trở thành nguyên nhân chính khiến giá giảm. Sau năm 2024, các thành phố lớn ở địa phương như Daegu, Busan, Ulsan cùng các thành phố nhỏ khác đã chứng kiến lượng hàng tồn kho tăng vọt do nguồn cung quá mức và kinh tế đình trệ. Trong tình hình nhu cầu không theo kịp nguồn cung, đặc biệt là tại các khu vực ít được ưa chuộng, hàng tồn kho không dễ tiêu thụ, khiến đà phục hồi thị trường chậm lại.
Thứ hai là yếu tố suy thoái kinh tế khu vực và giảm dân số.
Sự tăng trưởng kinh tế chậm lại và tình trạng giảm dân số tại địa phương có ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu bất động sản. Đặc biệt, khi giới trẻ và lực lượng lao động di chuyển đến khu vực thủ đô để tìm kiếm việc làm, dân số địa phương đang giảm dần một cách tự nhiên.
Điều này dẫn đến nhu cầu nhà ở giảm, các cơ sở thương mại cũng mất đi sức sống kinh tế, làm tăng nguy cơ sụt giảm đồng thời cả giá trị thương mại và giá trị cư trú.
Thứ ba, các chuyên gia trong hệ thống chính thống đang phản đối đầu tư vào địa phương.
Lý do hầu hết các chuyên gia trong ngành e ngại đầu tư vào bất động sản địa phương là vì chu kỳ phục hồi giá của thị trường này kéo dài và rủi ro cao. Giữa các nhà đầu tư, nhìn chung có sự ưu tiên dành cho bất động sản ở khu vực thủ đô vốn ổn định hơn. Điều này là do mong muốn tìm kiếm lợi nhuận ổn định trong tình hình kinh tế bất định, và thực tế là ở các địa phương nơi số vốn đầu tư ban đầu tương đối nhỏ và khó đạt được lợi nhuận ổn định, rủi ro là tương đối lớn.
Vậy liệu những rủi ro và nguy cơ này có thể trở thành cơ hội hay không? Hãy cùng tổng hợp các yếu tố cơ hội của bất động sản địa phương.
Thứ nhất, nguyên tắc cơ bản của đầu tư là phải mua khi giá rẻ.
Một trong những nguyên tắc cơ bản của đầu tư là mua vào khi thị trường điều chỉnh, tức là khi giá rẻ. Đối với đầu tư bất động sản, chiến lược mua các sản phẩm có vị trí và giá trị tốt với mức giá thấp khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh có thể mang lại hiệu quả. Ví dụ, khi các căn hộ nổi tiếng ở quận Suseong, Daegu bị điều chỉnh giá vào năm 2023, có khá nhiều trường hợp nhà đầu tư mua được giá thấp và thu về lợi nhuận cao hiện nay. Các căn hộ ở vị trí tốt cuối cùng sẽ phục hồi, cho thấy chiến lược mua khi giá thấp và nắm giữ dài hạn là hiệu quả.
Thứ hai, tầm quan trọng của vị trí, tức là mua các vị trí cốt lõi trong khu vực khi thị trường điều chỉnh.
Tại thị trường bất động sản địa phương, các căn hộ ở khu vực cốt lõi có vị trí tốt vẫn duy trì nhu cầu cao, điều này có nghĩa là khả năng phục hồi thị trường rất lớn. Ví dụ, quận Seo và quận Yuseong ở Daejeon luôn duy trì nhu cầu ổn định do có hệ thống trường học và tiện ích sinh hoạt vượt trội. Như vậy, ngay cả ở địa phương, các căn hộ ở vị trí cốt lõi với cơ sở hạ tầng đầy đủ vẫn có khả năng phục hồi cao dù thị trường biến động.
Thứ ba, bất động sản địa phương đòi hỏi số vốn đầu tư tương đối thấp so với khu vực thủ đô. Việc có thể mua ở mức giá tương đối rẻ so với bất động sản thủ đô cũng là một thế mạnh. Điều này giúp giảm gánh nặng vốn đầu tư ban đầu và cung cấp cơ hội tạo ra lợi nhuận ngay cả với số vốn nhỏ.
Ví dụ, những người đầu tư khi các căn hộ nổi tiếng ở quận Haeundae, Busan bị điều chỉnh giá đã có thể sở hữu diện tích rộng hơn và vị trí tốt hơn so với việc dùng số vốn tương đương để mua nhà ở nhỏ tại thủ đô.
Thứ tư là kỳ vọng về thay đổi chính sách và nới lỏng quy định. Thị trường bất động sản địa phương hiện có khả năng lớn được nới lỏng quy định nhờ các thay đổi chính sách gần đây của chính phủ. Đặc biệt, với nhiều kế hoạch phát triển được công bố nhằm thúc đẩy kinh tế khu vực, kỳ vọng về khả năng phục hồi của thị trường đang tăng lên.
Nếu việc nới lỏng quy định và hỗ trợ phát triển bất động sản tiếp tục diễn ra tại các thành phố lớn ở địa phương, một môi trường thuận lợi để thúc đẩy sự phục hồi thị trường sẽ được hình thành.
Hãy nghiên cứu kỹ các yếu tố nguy cơ và cơ hội này để xây dựng chiến lược đầu tư. Bởi vì thời điểm tuyệt vời để tận dụng cơ hội trong nguy cơ đang đến gần.
Trước hết, hãy đầu tư với tư duy nắm giữ dài hạn.
Vì thị trường bất động sản địa phương có độ biến động cao, nên tiếp cận với tâm thế đầu tư dài hạn thay vì ngắn hạn. Hãy lên kế hoạch nắm giữ dài hạn, coi giai đoạn điều chỉnh giá là cơ hội mua vào giá thấp để chờ đợi thị trường phục hồi.
Đặc biệt, nếu mua và nắm giữ dài hạn tại các khu vực dự kiến mở rộng cơ sở hạ tầng hoặc vị trí cốt lõi, bạn có thể kỳ vọng giá trị sẽ phục hồi theo sự phát triển của khu vực và đạt được lợi nhuận ổn định.
Thứ hai, cần quan tâm đến các bất động sản tạo dòng tiền tại địa phương.
Tại địa phương, ngoài việc mua bán căn hộ, bạn có thể kỳ vọng vào thu nhập cho thuê ổn định từ các bất động sản tạo dòng tiền (cửa hàng, căn hộ văn phòng - officetel). Tại các thành phố lớn ở địa phương, lợi nhuận từ cửa hàng và officetel trong các khu thương mại có thể là lựa chọn hấp dẫn cho nhà đầu tư.
Đặc biệt, nếu mua các loại bất động sản này tại các trung tâm thương mại lớn hoặc gần khu du lịch, bạn có thể kỳ vọng vào nguồn thu nhập cho thuê ổn định hàng tháng.
Thứ ba là chiến lược kết hợp giữa cư trú thực tế và đầu tư.
Đầu tư tại địa phương sẽ có lợi nếu kết hợp giữa mục đích ở thực và đầu tư. Đặc biệt, việc chọn một căn hộ có vị trí tốt để sinh sống và cân nhắc bán lại khi giá phục hồi trong tương lai có thể giúp giảm thiểu rủi ro.
Ví dụ, mua căn hộ tại các khu vực có hệ thống giáo dục và cơ sở hạ tầng vượt trội như quận Nam, Ulsan cho mục đích vừa ở vừa đầu tư có tiềm năng tăng giá trị rất cao trong tương lai.
Nếu không nghiên cứu sâu, rất khó để nắm bắt được giá trị thực của bất động sản địa phương. Do đó, cần liên tục cập nhật thông tin từ các nội dung của chuyên gia bất động sản uy tín và thông tin tại chỗ. Thị trường bất động sản địa phương có tính đặc thù cao theo từng vùng, nên cần tận dụng lời khuyên và thông tin từ các chuyên gia bản địa và nhà môi giới. Song song đó, hãy theo sát những thông tin mới nhất về vị trí, thay đổi cơ sở hạ tầng và chính sách của thị trường địa phương.
Để nắm bắt cơ hội trong nguy cơ của thị trường bất động sản địa phương, cần có một phương pháp đầu tư cân bằng.
Thị trường bất động sản địa phương năm 2025 có vẻ hơi chững lại, nhưng cơ hội vẫn tồn tại ở những khu vực có vị trí và cơ sở hạ tầng tốt. Giống như trường hợp quận Suseong, Daegu, nhu cầu về vị trí cốt lõi vẫn tồn tại bền vững, và việc tham gia thị trường với giá thấp vào thời điểm này để đầu tư với tầm nhìn dài hạn là rất hiệu quả.
Đầu tư bất động sản địa phương cần cách tiếp cận khác với thủ đô, nhưng nếu tận dụng tốt cơ hội mua giá thấp ở các khu vực trọng điểm theo nguyên tắc cơ bản "mua khi rẻ", bạn hoàn toàn có thể kỳ vọng lợi nhuận cao trong dài hạn. Tuy nhiên, vì biến động lớn tùy theo đặc thù khu vực, cần phải đầu tư thận trọng dựa trên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng và góc nhìn dài hạn. Hãy nghiên cứu thật sâu!
Kim Hak-ryeol, giám đốc Viện nghiên cứu bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng là trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản tại Viện nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang điều hành blog Naver "Pasion’s World Exploration" và kênh YouTube "Stew TV". Các tác phẩm của ông bao gồm: "Nguyên tắc tuyệt đối của bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ bây giờ chỉ nơi nào có giá trị mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)".