[비즈한국] Hãy cùng tìm hiểu lý do tại sao chúng ta nên chú ý đến bất động sản Gyeonggi-do tại trung tâm của những cơ hội và sự thay đổi. Kết luận từ đầu là: Seoul hiện nay đã trở nên quá áp lực, và thời điểm cho những cơ hội phản chiếu từ Seoul đã đến với Gyeonggi-do.
Trong nhiều năm, Seoul đã ngự trị như trung tâm của thị trường bất động sản Hàn Quốc. Tuy nhiên, giá nhà tăng vọt, các quy định cho vay được thắt chặt và gánh nặng thuế ngày càng tăng đang tạo ra một bộ phận dân cư cảm thấy áp lực với Seoul.
Ngược lại, Gyeonggi-do đang cho thấy sự tăng trưởng bền vững với mức giá hợp lý cùng các dự án phát triển quy mô lớn, mở rộng cơ sở hạ tầng và làn sóng dân cư đổ về. Gyeonggi-do giờ đây không còn là nơi thay thế cho Seoul mà là một khu vực có tiềm năng tăng trưởng độc lập, đang nổi lên như một địa điểm tối ưu cho việc đầu tư bất động sản ổn định và dài hạn.
Hãy cùng tìm hiểu sự khác biệt giữa thị trường bất động sản Seoul và Gyeonggi-do, cũng như lý do tại sao khoảng cách này ngày càng lớn.
Đầu tiên là rào cản gia nhập ngày càng cao tại Seoul.
Giá phân phối căn hộ trung bình tại Seoul đã đạt mức cao kỷ lục là 54,56 triệu won trên mỗi 3,3㎡ (1 pyeong). Con số này cao hơn rất nhiều so với mức 19,93 triệu won tại Gyeonggi-do và 13,57 triệu won tại Incheon. Nếu tính theo căn hộ diện tích chuyên dụng 84㎡ (25,4 pyeong), mức chênh lệch giá lên tới hơn 1,1 tỷ won. Giá mua bán trung bình còn nghiêm trọng hơn, với Seoul đạt 41,25 triệu won/3,3㎡, trong khi Gyeonggi là 18,81 triệu won và Incheon là 13,57 triệu won.
Thứ hai, gánh nặng thuế đang tăng lên.
Tại Seoul, khi tỷ lệ thực tế hóa giá công khai được duy trì, gánh nặng thuế sở hữu tại các khu vực tăng giá nhà dự kiến sẽ còn lớn hơn nữa. Đặc biệt, tại các khu vực tập trung nhiều nhà ở cao cấp như 3 quận Gangnam (Gangnam, Seocho, Songpa) và quận Yongsan, thuế tài sản và thuế bất động sản tổng hợp đang liên tục tăng. Do đó, xu hướng giảm bớt gánh nặng thuế sở hữu đang thúc đẩy việc chuyển dịch dân cư về Gyeonggi-do.
Thứ ba là cuộc "di cư" (exodus) khỏi Seoul.
Tính đến năm 2024, số lượng dân cư rời khỏi Seoul đã hơn 360.000 người, trong đó hơn 70% di chuyển đến Gyeonggi và Incheon. Đây không chỉ là sự thay đổi nơi ở đơn thuần, mà có thể coi là lựa chọn vì chất lượng cuộc sống và sự ổn định kinh tế. Đặc biệt, khi thế hệ trẻ và tầng lớp trung lưu đổ về Gyeonggi-do, khu vực này đang chứng kiến sự kích hoạt kinh tế địa phương và gia tăng nhu cầu bất động sản.
Vậy người ta đang chú ý đến những ưu điểm nào của bất động sản Gyeonggi-do?
Đầu tiên là sự gia tăng dân cư và việc làm.
Trong 10 năm qua, Gyeonggi-do đã ghi nhận mức tăng dân số thuần hơn 1,15 triệu người, cao nhất trên cả nước. Đặc biệt, những khu vực hình thành các thành phố mới và khu công nghiệp đang nổi lên như trung tâm thu hút việc làm và dân cư. Ví dụ, Pyeongtaek đang cho thấy sự tăng trưởng ổn định nhờ nhà máy bán dẫn Samsung và dự án phát triển Brain City, trong khi Dongtan (Hwaseong) là khu vực có hạ tầng giao thông và thương mại hoàn thiện, thu hút lượng lớn cư dân.
Thứ hai, việc mở rộng mạng lưới giao thông.
Cơ sở hạ tầng giao thông của Gyeonggi-do đang liên tục được mở rộng. Khi các tuyến đường sắt cao tốc vùng thủ đô (GTX) A, B, C hoàn thành, thời gian di chuyển từ các khu vực chính của Gyeonggi-do đến trung tâm Seoul sẽ được rút ngắn đáng kể.
Tuyến GTX-A kết nối phía Bắc và phía Nam Gyeonggi như Paju, Goyang, Seoul, Seongnam, Yongin, Hwaseong, giúp cải thiện đáng kể khả năng tiếp cận khu Gangnam (Seoul). Tuyến GTX-B thúc đẩy sự phát triển của khu vực phía Đông Gyeonggi như Namyangju cùng với Bucheon và Incheon, góp phần nâng cao giá trị bất động sản tại các khu vực này. Tuyến GTX-C sẽ tác động lớn đến phía Bắc Gyeonggi như Yangju, Uijeongbu và phía Nam Gyeonggi như Gwacheon, Anyang, Uiwang, Suwon. Ngoài ra, các tuyến Shinansan và Seohae cũng sẽ cải thiện điều kiện giao thông tại các khu vực phía Nam Gyeonggi như Pyeongtaek, Ansan, Siheung, từ đó tăng cường kết nối với Seoul.
Hơn nữa, các dự án phát triển việc làm quy mô lớn đang được triển khai.
Các dự án phát triển quy mô lớn diễn ra khắp Gyeonggi-do đang đóng vai trò là yếu tố cốt lõi cải thiện môi trường sống và nâng cao giá trị bất động sản địa phương. Pyeongtaek Brain City là dự án phát triển phức hợp quy mô lớn nơi khu công nghiệp và khu dân cư cùng tồn tại, hứa hẹn sự tăng trưởng song hành cho kinh tế địa phương và thị trường bất động sản. Thành phố mới Dongtan 2 tại Hwaseong là khu đô thị hài hòa giữa thương mại, nhà ở, giáo dục và giao thông, đặc biệt thu hút sự đổ bộ của thế hệ trẻ. Các thung lũng công nghệ tại Ilsan, Janghang, Samsong (Goyang) đang cải thiện đồng thời cả môi trường làm việc và nhà ở thông qua sự kết hợp giữa khu công nghiệp công nghệ cao và khu dân cư.
Vậy nên đầu tư ở đâu và như thế nào tại Gyeonggi-do?
Trước hết, cần đầu tư vào các khu vực có lợi thế giao thông.
Các yếu tố thuận lợi về giao thông như tuyến đường GTX là chìa khóa để tăng giá trị bất động sản. Paju, Goyang, Hwaseong, Yongin (nơi tuyến GTX-A đi qua) và Namyangju, Bucheon (nơi có tuyến GTX-B) sẽ có giá trị tương lai cao. Cần lưu ý các khu vực này như những điểm đầu tư có giá trị cao xét từ góc độ dài hạn.
Thứ hai là chiến lược đón đầu các khu vực phát triển quy mô lớn.
Các khu vực đang triển khai dự án phát triển lớn như Pyeongtaek, Hwaseong, Goyang có thể kỳ vọng lợi nhuận cao trong dài hạn. Đặc biệt, tại các khu vực xây dựng thành phố mới, sự ưu tiên nhà ở đang tăng cao nhờ hạ tầng và tiện ích sống được cải thiện.
Thứ ba, cần tìm kiếm các sản phẩm có mức giá hợp lý.
Gyeonggi-do có nhiều khu vực có rào cản gia nhập thấp hơn Seoul nhưng vẫn có thể kỳ vọng thu nhập từ cho thuê ổn định. Tỷ lệ giá thuê trên giá bán (Jeonse) cao, tạo điều kiện cho cả các nhà đầu tư vốn nhỏ cũng có thể đầu tư một cách tương đối an toàn.
Tương lai của bất động sản Gyeonggi-do nên đặt trọng tâm vào khả năng tăng trưởng dài hạn. Đây là lý do tại sao tôi khuyên nên đầu tư trung và dài hạn thay vì đầu tư ngắn hạn.
Gyeonggi-do không chỉ ít áp lực về giá hơn Seoul mà còn có tiềm năng tăng trưởng trên nhiều phương diện như giao thông, phát triển và tăng dân số. Trong khi thị trường bất động sản Seoul đang dần trở thành "giải đấu riêng" của những ngôi nhà giá cao, thì Gyeonggi-do đang hình thành một thị trường đầu tư và nhà ở có thể tiếp cận được bởi nhiều tầng lớp khác nhau cùng với mức giá hợp lý.
Gyeonggi-do giờ đây đang xác lập vị thế là một khu vực có tiềm năng tăng trưởng độc lập, không còn đơn thuần là vật thay thế cho Seoul. Nhu cầu muốn thoát khỏi chi phí nhà ở đắt đỏ và gánh nặng quy định tại Seoul đang chuyển dịch về Gyeonggi-do, điều này sẽ làm cho sự tăng trưởng ổn định của thị trường bất động sản Gyeonggi-do trong tương lai trở nên vững chắc hơn.
Vì vậy, tôi cho rằng đây là thời điểm để đầu tư vào các khu vực chính của Gyeonggi-do. Thị trường bất động sản Seoul đang ngày càng dựng lên những rào cản cao hơn. Ngược lại, Gyeonggi-do đang trở thành một lựa chọn hấp dẫn cho các nhà đầu tư nhờ mức giá hợp lý, cơ hội phát triển dồi dào và sự gia tăng nhu cầu ổn định. Thông qua việc mở rộng mạng lưới giao thông và các dự án phát triển lớn, Gyeonggi-do đang nâng cao giá trị bất động sản trong tương lai. Đây chính là lúc nên đầu tư vào bất động sản Gyeonggi-do. Nếu bạn đang tìm kiếm khoản đầu tư giá trị vào nơi sẽ trở thành trung tâm của tương lai, hãy chú ý đến Gyeonggi-do ngay bây giờ.
Kim Hak-ryeol, Giám đốc Viện Nghiên cứu Đầu tư Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh "Pashong", từng là Trưởng phòng Điều tra Bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang vận hành blog Naver "Pashong's World Exploration" và kênh YouTube "Stue TV". Các tác phẩm của ông bao gồm: "Nguyên tắc tuyệt đối của bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ nay chỉ những nơi cần tăng mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.