[비즈한국] Các khu chung cư Gyeongnam, Woosung 3-cha và Hyundai 1-cha (gọi tắt là Gyeong-Woo-Hyeon) tại Gaepo, vốn được coi là những "con cá lớn" trong thị trường tái thiết khu vực Gangnam, Seoul, sẽ tổ chức một buổi hội thảo về việc tái thiết tích hợp – phương thức chỉnh trang đô thị bằng cách hợp nhất ba khu chung cư này. Kể từ khi đạt được thỏa thuận tái thiết tích hợp vào tháng 11 năm 2018, các khu chung cư này vẫn chưa thể thống nhất lợi ích giữa các bên, dẫn đến việc chưa thể tiến hành bước đầu tiên trong dự án chỉnh trang là xác định khu vực tái thiết. Tại sao các khu chung cư cũ lại lựa chọn phương án hợp nhất với các khu liền kề để tái thiết? Bizhankook đã tìm hiểu xu hướng tái thiết tích hợp tại Seoul.
Năm thứ 6 thúc đẩy tái thiết tích hợp, Gyeong-Woo-Hyeon tổ chức hội thảo
Theo ngành chỉnh trang đô thị, Ủy ban thúc đẩy tái thiết tích hợp nhanh Gyeong-Woo-Hyeon tại Gaepo-dong, quận Gangnam, Seoul sẽ tổ chức một buổi hội thảo khẩn cấp về tái thiết tích hợp vào ngày 23 tới đây. Được biết, ông Han Hyung-ki, cựu phó chủ tịch hiệp hội dự án One Bailey (cựu chủ tịch hiệp hội Acro River Park) – người từng tích hợp thành công 5 khu gồm Sinbanpo 3-cha, Gyeongnam, Sinbanpo 23-cha và Woojung Esher 1·2-cha – cùng cư dân các khu chung cư sẽ tham gia buổi hội thảo này.
Gyeong-Woo-Hyeon là những khu chung cư tư nhân đầu tiên tại Gaepo-dong, được hoàn thành vào năm 1984. Dù mỗi khu có quy mô nhỏ (Gyeongnam 678 hộ, Woosung 3-cha 405 hộ, Hyundai 1-cha 416 hộ), nhưng khi hợp nhất lại, tổng số hộ lên tới 1.499 hộ. Cư dân tại Gyeong-Woo-Hyeon đã đồng ý hợp nhất tái thiết từ tháng 11 năm 2018, nhưng trong quá trình lập kế hoạch chỉnh trang, các tranh chấp về khoản đóng góp dự tính đã nảy sinh, khiến dự án giậm chân tại chỗ và chưa thể xác định được khu vực tái thiết.
Phía Ủy ban thúc đẩy tái thiết tích hợp nhanh Gyeong-Woo-Hyeon cho biết: "Chúng tôi sẽ nêu rõ những vấn đề của dự án tái thiết tích hợp Gyeong-Woo-Hyeon, vốn đã đình trệ suốt 6 năm qua và đứng trước nguy cơ đổ vỡ do nội bộ mâu thuẫn sau khi công bố mức đóng góp dự tính, đồng thời đưa ra các phương án giải quyết".
"Nâng cao hiệu quả kinh doanh nhờ quy mô lớn", làn sóng tái thiết tích hợp tại Seoul
Tái thiết tích hợp là phương thức chỉnh trang kết hợp nhiều khu nhà ở thành một. So với việc tái thiết riêng lẻ, phương thức này giúp giảm thiểu chi phí nhờ quy mô sản xuất lớn hơn, hay còn gọi là "lợi thế kinh tế nhờ quy mô". Trong quá trình tái thiết, chi phí xây dựng như nguyên vật liệu, thuê thiết bị và nhân công trở nên rẻ hơn nhờ đơn đặt hàng số lượng lớn. Sau khi hoàn thành, nhiều hộ gia đình cùng chia sẻ chi phí vận hành cơ sở vật chất và dịch vụ trong khu, từ đó giúp giảm phí quản lý.
Gần đây, nhiều dự án tái thiết tích hợp thành công đã lộ diện. Raemian Sinbanpo Rio Cent (475 hộ), hợp nhất từ Sinbanpo 18-cha và 24-cha ở quận Seocho, Seoul, là khu tái thiết tích hợp đầu tiên hoàn thành vào tháng 6 năm 2019. Tiếp nối là Raemian One Bailey (2.990 hộ) – hợp nhất từ 5 khu chung cư tại Seocho – hoàn thành vào tháng 8 năm ngoái, càng làm tăng kỳ vọng vào tái thiết tích hợp. Vào tháng 9 vừa qua, căn hộ diện tích sử dụng 84㎡ tại khu này đã được giao dịch với giá 6 tỷ won, lập đỉnh giá mới cho phân khúc "căn hộ quốc dân".
Số lượng dự án tái thiết tích hợp dự kiến sẽ còn tăng lên. Trước đó, chung cư Dachi Woosung 1-cha và Ssangyong 2-cha tại Gangnam, vốn thúc đẩy tái thiết riêng biệt, đã đạt thỏa thuận hợp nhất vào tháng 9 năm ngoái và đệ trình bản sửa đổi kế hoạch chỉnh trang với quy mô 1.332 hộ vào tháng 10 vừa qua. Maple Jai, một dự án tái thiết tích hợp gần Raemian One Bailey từ Sinbanpo 8, 9, 10, 11, 17-cha, Nokwon Hanshin và Beni House, có tổng quy mô 3.307 hộ cũng đang chuẩn bị hoàn thành vào tháng 6 năm tới.
Một đại diện ngành xây dựng giải thích: "Khi hợp nhất các khu chung cư, chi phí xây dựng giảm nhờ lợi thế quy mô. Các hạn chế như giới hạn tầm nhìn không còn nữa, cho phép xây dựng nhiều hơn, đồng thời không cần đến các bức tường chắn hay vách ngăn hầm của từng khu riêng biệt. Tại khu phức hợp rộng lớn, việc thiết kế, cảnh quan và tiện ích cộng đồng trở nên đa dạng hơn. Nói tóm lại, hiệu quả kinh doanh được nâng cao".
"Vị trí và tỷ lệ diện tích sàn là chìa khóa", điều cốt lõi là sự đồng thuận giữa các bên
Mấu chốt của tái thiết tích hợp là sự điều tiết lợi ích giữa các khu chung cư. Mỗi khu có vị trí và tỷ lệ diện tích sàn (floor area ratio) khác nhau – những yếu tố quyết định tính khả thi của dự án. Nếu chia đều lợi nhuận và chi phí một cách máy móc, vấn đề công bằng sẽ nảy sinh. Trước đây, Sinbanpo 20-cha và Hanshin Town ở phía nam Maple Jai, hay Mokhwa và Sambu ở Yeongdeungpo, đã phải tách riêng vì không thể thu hẹp khoảng cách này. Trường hợp Gyeong-Woo-Hyeon, tỷ lệ diện tích sàn của Gyeongnam 1-cha và 2-cha lần lượt là 158% và 203%, cho thấy sự chênh lệch rõ rệt.
Chế độ quyết toán độc lập (Independent Settlement System) được xem là phương pháp hiệu quả để điều tiết lợi ích. Đây là cách tái thiết mà các tòa nhà trong một khu vực dự án vẫn tính toán chi phí và lợi nhuận riêng biệt. Trước đây, phương pháp này thường dùng cho các khu thương mại bên trong chung cư để tách biệt chi phí với khu căn hộ, nhưng gần đây, các dự án tích hợp như One Bailey cũng đã áp dụng để tránh tranh chấp do khác biệt về lợi ích.
Tái thiết tại chỗ (In-situ Reconstruction) cũng là một cách để thu hẹp mâu thuẫn. Đó là phương pháp cư dân được nhận căn hộ mới ngay tại vị trí cũ của họ sau khi tái thiết. Vì cư dân thường ưu tiên các vị trí như ven sông Hàn hoặc gần ga tàu điện, việc sử dụng phương pháp này giúp giảm thiểu xung đột. Các dự án thành công như Raemian Rio Cent và One Bailey cũng đã áp dụng mô hình này ở quy mô lớn. Với Gyeong-Woo-Hyeon, Gyeongnam nằm gần ga Dogok (tàu điện ngầm tuyến số 3 và tuyến Suin-Bundang) ở phía bắc.
Kim Je-kyung, Giám đốc của Tumi Real Estate Consulting, cho biết: "Điều quan trọng nhất trong tái thiết tích hợp là điều tiết lợi ích để đạt được sự đồng thuận. Trong quá trình triển khai, việc phân chia lợi ích một cách hoàn hảo về mặt kỹ thuật là rất khó. Nếu một khu cụ thể không nhượng bộ, khả năng dự án rơi vào bế tắc là rất cao. Không có gì đảm bảo rằng lợi thế về quy mô lớn và tiết kiệm chi phí sẽ luôn đạt được như kỳ vọng tại mỗi khu riêng lẻ".