[비즈한국] Mối quan hệ giữa tổng cung tiền (tổng thanh khoản, M2) và tổng vốn hóa thị trường nhà ở là yếu tố quan trọng để hiểu được những nguyên lý cốt lõi của thị trường bất động sản. Cung tiền có ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá tài sản của toàn bộ nền kinh tế, và hiệu ứng này đặc biệt rõ nét trên thị trường bất động sản. Chính vì lý do đó, chúng ta cần phân tích tác động của việc tăng tổng cung tiền đối với tổng vốn hóa thị trường nhà ở, qua đó nhìn nhận quá khứ và hiện tại của thị trường bất động sản để tìm kiếm các cơ hội đầu tư trong tương lai.
Trước hết, hãy cùng tóm tắt các khái niệm về tổng cung tiền (M2) và tổng vốn hóa thị trường nhà ở.
Tổng vốn hóa thị trường nhà ở là tổng giá trị của tất cả tài sản nhà ở được tính theo giá trị thị trường hiện tại. Chỉ số này được quyết định bởi giá của từng căn nhà và tổng nguồn cung, đồng thời chịu ảnh hưởng lớn từ tổng cung tiền.
Tổng cung tiền (M2) là tổng hợp của thanh khoản bao gồm tiền mặt lưu thông trong nền kinh tế, tiền gửi không kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn, v.v. Con số này tăng lên đều đặn tùy thuộc vào chính sách tiền tệ của ngân hàng trung ương, tốc độ tăng trưởng kinh tế và lạm phát.
Hãy cùng phân tích mối tương quan giữa tổng cung tiền và tổng vốn hóa thị trường nhà ở.
Tổng cung tiền và tổng vốn hóa thị trường nhà ở cho thấy mối tương quan thuận mạnh mẽ. Điều này là do nhà ở là một loại tài sản thực tiêu biểu giúp hấp thụ thanh khoản. Điều đó có nghĩa là việc tăng thanh khoản và tăng giá tài sản có mối liên hệ với nhau. Khi cung tiền tăng lên, lượng tiền đổ vào thị trường nhiều hơn, làm đẩy giá của các loại tài sản có thể đầu tư (bất động sản, chứng khoán, v.v.) lên cao. Điều này không chỉ đơn thuần là làm tăng sức mua của người mua nhà, mà còn kích thích nhu cầu đầu tư với kỳ vọng giá trị tài sản sẽ tăng.
Sự sụt giảm giá trị đồng tiền (lạm phát) và sự gia tăng giá tài sản thực cũng có mối liên hệ với nhau. Việc tăng cung tiền dẫn đến lạm phát, nghĩa là giá trị của nhà ở - một loại tài sản thực - sẽ không bị ảnh hưởng bởi sự sụt giảm giá trị tiền tệ, thậm chí còn tăng lên. Nói cách khác, khi giá trị tiền tệ giảm xuống, cần nhiều tiền hơn để mua cùng một lượng tài sản thực, dẫn đến tổng vốn hóa thị trường nhà ở tăng lên.
Cần xem xét thêm sự tương tác giữa lãi suất và thanh khoản. Khi lãi suất thấp, việc tăng cung tiền làm tăng sức mua nhà ở mạnh mẽ hơn. Lãi suất vay thấp thúc đẩy dòng tiền chảy vào thị trường nhà ở, làm tăng vốn hóa thị trường. Ngược lại, khi lãi suất tăng, hiệu ứng tăng thanh khoản bị giảm bớt, nhưng sự gia tăng tuyệt đối của cung tiền vẫn dẫn đến việc tăng giá tài sản trong dài hạn.
Hãy cùng xem xét các trường hợp trong lịch sử bất động sản Hàn Quốc.
Sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, chính sách nới lỏng tiền tệ của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc và các gói nới lỏng định lượng của các ngân hàng trung ương toàn cầu đã kích hoạt sự gia tăng cung tiền. Kết quả là, tổng vốn hóa thị trường nhà ở Hàn Quốc đã tăng đều đặn và đạt khoảng 5.000 nghìn tỷ won vào năm 2020.
Sau đại dịch năm 2020, dù có những lo ngại về bong bóng bất động sản do lãi suất thấp và nguồn cung thanh khoản khổng lồ, tổng vốn hóa thị trường nhà ở vẫn không ngừng tăng do sự gia tăng của cung tiền.
Hiện nay, mặc dù lãi suất tăng, nhưng vì cung tiền vẫn duy trì ở mức cao, tổng vốn hóa thị trường nhà ở vẫn đang ghi nhận mức cao lịch sử.
Hãy tóm tắt ý nghĩa của mối quan hệ giữa tổng cung tiền và tổng vốn hóa thị trường nhà ở.
Bất động sản là "điểm đến cuối cùng" của thanh khoản. Khi cung tiền tăng, lượng vốn chảy vào thị trường tài sản tăng lên, và bất động sản trở thành kênh đầu tư tiêu biểu cung cấp lợi nhuận an toàn và ổn định. Hiện tượng này thể hiện rõ rệt hơn ở các quốc gia có cấu trúc kinh tế ổn định như Hàn Quốc so với các quốc gia mới nổi.
Có một lý do tại sao cung tiền chưa bao giờ giảm. Các ngân hàng trung ương đã liên tục tăng cung tiền vì sự tăng trưởng kinh tế và ổn định tài chính. Đây là một trong những nguyên nhân cơ bản khiến tổng vốn hóa thị trường nhà ở tất yếu phải tăng trong dài hạn.
Cuối cùng, xét từ góc độ đầu tư, chúng ta cần cân nhắc đến việc "Asset Parking" (gửi gắm tài sản).
Việc giá tài sản tăng do tổng cung tiền tăng cho thấy bất động sản là công cụ giữ tài sản lâu dài, vượt lên trên những biến động ngắn hạn. Đặc biệt, trong những giai đoạn tốc độ tăng cung tiền cao, bất động sản là một trong những nhóm tài sản được hưởng lợi lớn nhất.
Như vậy, chúng ta có thể đưa ra triển vọng thị trường bất động sản năm 2025 dưới góc độ tổng cung tiền.
Trước hết là sự ổn định về lãi suất. Từ năm 2025, chu kỳ tăng lãi suất có khả năng kết thúc và các động thái nới lỏng tiền tệ toàn cầu có khả năng được nối lại. Điều này tạo ra môi trường có thể làm tăng tốc trở lại tổng vốn hóa thị trường nhà ở cùng với việc tăng cung tiền.
Tiếp theo là sự sôi động của các dự án chỉnh trang đô thị như tái thiết, tái phát triển và cải tạo. Khi cung tiền đổ vào thị trường nhà ở, các khu vực thực hiện dự án chỉnh trang như tái thiết, tái phát triển và cải tạo - nơi có thể giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung - sẽ là những nơi được hưởng lợi nhiều nhất.
Cuối cùng là yếu tố mở rộng đô thị. Bên cạnh các dự án giao thông thuận lợi ở khu vực thủ đô (như GTX), dòng vốn đầu tư do cung tiền tăng cũng có khả năng chảy vào các khu vực ngoại ô.
Từ đó, chiến lược đầu tư năm 2025 sẽ được định hình một cách tự nhiên.
Đây là những điểm cần đầu tư từ góc độ dài hạn. Mối quan hệ giữa tăng tổng cung tiền và tổng vốn hóa thị trường nhà ở ngày càng trở nên rõ ràng theo thời gian. Bạn nên đầu tư vào tiềm năng tăng giá dài hạn thay vì lo sợ những điều chỉnh ngắn hạn.
Nên thực hiện đầu tư tập trung vào vị trí. Hiệu ứng thanh khoản không tác động đồng đều lên tất cả các khu vực. Cần tập trung vào những khu vực có cơ sở hạ tầng và nhu cầu hỗ trợ, đặc biệt là các vị trí cốt lõi ở khu vực thủ đô hoặc những nơi có dự án giao thông thuận lợi.
Cần quan tâm đến việc đầu tư vào các dự án chỉnh trang như tái thiết, tái phát triển và cải tạo. Bởi vì do sự gia tăng cung tiền, đây là những dự án có khả năng mang lại lợi nhuận vốn lớn nhất. Cần xem xét kỹ lưỡng các rủi ro pháp lý và thể chế trước khi đầu tư.
Cũng cần quan tâm đến các căn hộ diện tích nhỏ và tài sản cho thuê. Khi cung tiền tăng, giá thuê có xu hướng tăng theo, vì vậy đầu tư vào các căn hộ diện tích nhỏ hoặc tài sản tạo ra thu nhập từ cho thuê có thể giúp bạn kỳ vọng vào dòng tiền ổn định và giá trị tài sản tăng cùng lúc.
Chúng tôi đã tóm tắt rằng tổng cung tiền và tổng vốn hóa thị trường nhà ở có mối liên hệ mật thiết, và ảnh hưởng của việc tăng cung tiền đến thị trường bất động sản không chỉ đơn thuần là tăng giá mà còn tác động đến cả cấu trúc thị trường. Thông qua dữ liệu quá khứ, chúng ta có thể khẳng định rằng việc tăng cung tiền đã làm cho tổng vốn hóa thị trường nhà ở liên tục tăng, điều này lý giải tại sao bất động sản lại là nhóm tài sản hấp dẫn từ góc độ đầu tư dài hạn.
Năm 2025 có khả năng sẽ trở thành một bước ngoặt quan trọng đối với thị trường bất động sản khi sự gia tăng cung tiền, ổn định lãi suất và sự sôi động của các dự án tái thiết, tái phát triển kết hợp lại. Nhà đầu tư không nên bị chi phối bởi những biến động ngắn hạn, mà cần tận dụng bất động sản như một công cụ "Asset Parking" từ góc độ dài hạn để nhắm tới lợi nhuận ổn định nhưng vẫn cao. Điều này là bởi nó sẽ đóng vai trò như một chiến lược gia tăng tài sản chủ động trong thời đại lạm phát, thay vì chỉ đơn thuần là bảo toàn tài sản.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasyong, từng là trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản tại Korea Gallup. Ông hiện đang vận hành và dẫn chương trình trên blog Naver "Pasyong's World Exploration" và kênh YouTube "Stew TV". Các tác phẩm của ông bao gồm "Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ giờ chỉ có những nơi tăng giá mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.