[비즈한국] Theo Luật đặc biệt về thành phố mới thế hệ thứ nhất, 13 khu vực đã được chỉ định làm khu vực tiên phong. Trải dài qua các khu vực Bundang, Ilsan, Pyeongchon, Jungdong và Sanbon, việc chỉ định này được đánh giá là bước đi đầu tiên nhằm giải quyết vấn đề xuống cấp của các thành phố mới được xây dựng từ những năm 1980~1990. Đây không chỉ đơn thuần là sự khởi đầu của một dự án tái thiết, mà còn mang ý nghĩa đặc biệt khi là một dự án tái thiết đô thị quy mô lớn với sự tham gia chung của chính phủ, chính quyền địa phương và cư dân.
Bất chấp những triển vọng tích cực đó, dự án tái thiết vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức. Đặc biệt, các yếu tố như phí đóng góp bổ sung, phương án di dời và đóng góp công cộng sẽ trở thành những biến số quan trọng đối với nhà đầu tư và cư dân sau khi các khu vực tiên phong được xác định.
Hãy cùng xem xét các cơ hội và hạn chế của việc tái thiết và chỉ định khu vực tiên phong.
Tái thiết không chỉ là thay thế những căn hộ cũ bằng các tòa nhà mới mà còn là công việc tái thiết kế cấu trúc và chức năng của đô thị. Luật đặc biệt về thành phố mới thế hệ thứ nhất lần này đã đặt ra nền tảng về hành chính, tài chính và thể chế để chính phủ trực tiếp hỗ trợ quá trình tái thiết này.
Thứ nhất, sự hỗ trợ hành chính của chính phủ sẽ góp phần nâng cao hiệu quả của dự án tái thiết. Trước đây, dự án thường bị trì hoãn ở giai đoạn đầu như việc đảm bảo tỷ lệ đồng thuận của cư dân. Tuy nhiên, luật đặc biệt lần này đã giới thiệu nền tảng đồng thuận điện tử để đơn giản hóa quá trình thu thập ý kiến cư dân và nỗ lực giảm thiểu những xung đột không cần thiết.
Thứ hai, hỗ trợ tài chính giúp giảm bớt gánh nặng chi phí dự án ban đầu. Quỹ Thành phố tương lai quy mô khoảng 12 nghìn tỷ won và bảo lãnh đặc thù từ HUG (Tổng công ty Bảo lãnh Nhà ở và Đô thị) là những công cụ mạnh mẽ để giải quyết vấn đề huy động vốn cho dự án tái thiết. Đặc biệt, nó giúp giảm thiểu rủi ro dự án khi nhà thầu có thể tiến hành thi công ổn định thông qua bảo lãnh.
Tuy nhiên, dự án tái thiết vẫn tồn tại nhiều bất ổn. Các yếu tố như phí đóng góp bổ sung, phương án di dời và đóng góp công cộng ảnh hưởng lớn đến tiến độ thực hiện và sự hợp tác của cư dân.
Phí đóng góp bổ sung có thể trở thành mầm mống của xung đột. Một trong những vấn đề nhạy cảm nhất trong tái thiết là phí đóng góp bổ sung. Trong quá trình chỉ định khu vực tiên phong lần này, tranh cãi lớn nhất giữa chính phủ và cư dân là việc tính toán chính xác mức phí bổ sung dự kiến. Nếu xảy ra tăng chi phí ngoài dự kiến trong quá trình thực hiện dự án, số tiền cư dân phải đóng sẽ tăng lên, dẫn đến sự bất mãn và xung đột của cư dân đối với dự án.
Đặc biệt tại các khu vực có nhiều tổ hợp căn hộ quy mô lớn như Bundang và Pyeongchon, vấn đề này có khả năng trở nên trầm trọng hơn. Theo các tiền lệ, không ít trường hợp phí đóng góp bổ sung đã trở thành nguyên nhân gây trì hoãn dự án tái thiết. Ví dụ, tại một số khu tái thiết ở vùng Gangnam, việc tăng chi phí xây dựng đã khiến cư dân yêu cầu hủy bỏ hoặc làm dự án bị đình trệ. Do đó, các nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng phương thức tính phí bổ sung và khả năng xảy ra xung đột tại khu vực đó.
Phương án di dời cũng có thể gây ra hỗn loạn trên thị trường cho thuê trong ngắn hạn. Tái thiết tất yếu đi kèm với việc di dời. Khoảng 36.000 hộ gia đình tại các khu vực tiên phong nằm trong diện tái thiết, và nhu cầu di dời của họ sẽ tác động ngay lập tức đến thị trường cho thuê địa phương. Tại các khu vực mật độ cao như Bundang hoặc Pyeongchon, việc tăng giá thuê là không thể tránh khỏi. Đặc biệt, nếu phương án di dời không rõ ràng hoặc thiếu cơ sở cư trú tạm thời, thị trường cho thuê tại địa phương đó có thể trải qua sự hỗn loạn lớn trong ngắn hạn.
Tình hình này mang đến hai cơ hội cho các nhà đầu tư.
Thứ nhất, khả năng tăng tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê (jeonse hoặc thuê tháng) do nhu cầu cho thuê tăng. Thứ hai, sự khan hiếm nhà ở mới trong khu vực sẽ nổi bật trong khoảng thời gian trống từ khi di dời hoàn tất cho đến khi tái thiết xong. Tuy nhiên, đầu tư tận dụng nhu cầu di dời chỉ có khả năng thành công cao khi phân tích kỹ lưỡng tình hình thị trường và sự cân bằng cung cầu của từng khu vực.
Đóng góp công cộng trở thành tình thế tiến thoái lưỡng nan giữa chi phí và lợi ích. Trong dự án tái thiết, đóng góp công cộng là điều bắt buộc. Đây là cách hoàn trả một phần lợi ích phát triển cho xã hội, bao gồm việc tạo công viên, mở rộng đường phố hoặc xây dựng các cơ sở công cộng. Luật đặc biệt về thành phố mới thế hệ thứ nhất lần này cũng đề cập đến đóng góp công cộng như một yếu tố chính, qua đó chính phủ muốn đảm bảo tính chính danh xã hội cho dự án.
Vấn đề là càng tăng đóng góp công cộng thì chi phí phát triển càng tăng. Điều này liên quan trực tiếp đến phí đóng góp bổ sung và có thể bù trừ một phần lợi nhuận phát triển. Các nhà đầu tư nên tính đến khả năng tính khả thi của dự án bị giảm do đóng góp công cộng và thận trọng khi tính toán tỷ suất lợi nhuận dự kiến.
Cuối cùng, chiến lược đầu tư đòi hỏi sự cân bằng giữa cơ hội và rủi ro.
Việc chỉ định các khu vực tiên phong của thành phố mới thế hệ thứ nhất được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong dài hạn. Tuy nhiên, các yếu tố bất định như phí đóng góp bổ sung, phương án di dời và đóng góp công cộng làm cho quyết định đầu tư trở nên phức tạp. Trong tình hình này, nhà đầu tư nên cân nhắc các chiến lược sau:
Thứ nhất, đầu tư vào các khu phức hợp hạt nhân trong khu vực tiên phong. Các khu vực được chỉ định tiên phong có khả năng phát triển nhanh hơn do nhận được hỗ trợ hành chính và tài chính. Các khu vực trọng điểm như Saetbyeol Village ở Bundang hay Hugok Village ở Ilsan có thể kỳ vọng vào giá trị cao sau tái thiết. Tuy nhiên, cần lưu ý rủi ro phí đóng góp bổ sung và tiếp cận ở giai đoạn đầu khi giá còn tương đối ổn định.
Thứ hai, tìm kiếm giá trị tiềm năng của các khu vực không thuộc diện tiên phong. Những khu vực lân cận chưa được chỉ định tiên phong thường có mức giá thấp hơn, và việc đầu tư vào những nơi có khả năng được chỉ định thêm trong tương lai cũng rất tiềm năng. Ví dụ, những khu vực từng được thảo luận như Mokryeon Village ở Bundang hay Jeongbal Village ở Ilsan có khả năng được chỉ định bổ sung cao.
Thứ ba, tận dụng lợi nhuận cho thuê ngắn hạn. Đầu tư vào nhà ở có thể cho thuê bằng cách tận dụng thời điểm nhu cầu di dời tăng cao cũng là một chiến lược tốt. Đặc biệt, các khu vực có tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao có thể cung cấp dòng tiền ổn định trong ngắn hạn.
Thứ tư, phân tích đóng góp công cộng và cơ cấu chi phí. Cần phân tích kỹ khả năng tăng chi phí do đóng góp công cộng. Thay vì các khu phức hợp có thể giảm tính khả thi, quan tâm đến các khu phức hợp quy mô nhỏ với gánh nặng đóng góp công cộng ít hơn có thể có lợi hơn.
Tái thiết thành phố mới thế hệ thứ nhất là một trong những dự án quan trọng nhất của thị trường bất động sản Hàn Quốc, và việc chỉ định khu vực tiên phong là bước đi đầu tiên. Sự hỗ trợ mạnh mẽ và kế hoạch hệ thống của chính phủ là tích cực, nhưng những vấn đề thực tế như phí đóng góp bổ sung, phương án di dời và đóng góp công cộng vẫn còn đó. Nhà đầu tư cần phân tích kỹ lưỡng cơ hội và rủi ro để lập chiến lược, đồng thời tiếp cận một cách thận trọng từ góc độ dài hạn.
Đừng quên rằng tái thiết là hình thức đầu tư theo đuổi giá trị dài hạn cùng với sự tái cấu trúc đô thị, thay vì chỉ kỳ vọng vào lợi nhuận ngắn hạn.
Kim Hak-ryeol, giám đốc Viện Nghiên cứu Khảo sát Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng giữ chức trưởng phòng Khảo sát Bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang vận hành blog Naver ‘Chuyến hành trình khám phá thế giới của Pasion’ và kênh YouTube ‘Stu TV’. Các tác phẩm của ông bao gồm ‘Nguyên tắc tuyệt đối về bất động sản Seoul (2023)’, ‘Tương lai bất động sản Incheon (2022)’, ‘Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)’, ‘Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)’, ‘Từ nay chỉ những nơi đáng tăng mới tăng (2020)’, ‘Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)’, v.v.