[비즈한국] Tình hình chính trị trong nước gần đây đang ở trạng thái hỗn loạn, không thể đoán trước được điều gì. Hàng loạt sự kiện như tuyên bố và bãi bỏ thiết quân luật, việc bỏ phiếu và bác bỏ luận tội Tổng thống đang tác động tiêu cực đến toàn bộ thị trường tài chính và bất động sản. Cùng với việc siết chặt các quy định cho vay và sự bất ổn của kinh tế toàn cầu, nhiều người đang mất niềm tin vào thị trường bất động sản và chuyển sang chế độ quan sát. Tuy nhiên, những tình huống khủng hoảng như thế này cũng đã từng xảy ra trong quá khứ, và thị trường luôn tìm thấy trật tự riêng ngay cả trong sự hỗn loạn. Hãy cùng nhìn lại các giai đoạn luận tội trong quá khứ và đúc kết những chiến lược ứng phó cần thiết hiện nay.
Bất động sản năm 2004 vẫn quá nhiệt, năm 2017 siết chặt quy định sau khi thay đổi chính quyền
Tính đến nay đã có hai giai đoạn luận tội. Trước hết, hãy xem xét thị trường vào năm 2004 khi cố Tổng thống Roh Moo-hyun bị luận tội. Vào tháng 3 năm 2004, kiến nghị luận tội Tổng thống Roh Moo-hyun được Quốc hội thông qua khiến tình hình chính trị trở nên hỗn loạn. Tuy nhiên, tình hình đã nhanh chóng ổn định sau khi Tòa án Hiến pháp bác bỏ kiến nghị này vào tháng 5 năm 2004. Thời điểm đó, kinh tế Hàn Quốc đang chịu ảnh hưởng từ dư chấn của cuộc khủng hoảng thẻ tín dụng năm 2003 khiến tiêu dùng bị đình trệ. Sự chậm lại của kinh tế toàn cầu cũng góp phần khiến tăng trưởng kinh tế chững lại.
Thị trường căn hộ tại Seoul và khu vực lân cận vẫn tiếp tục tình trạng quá nhiệt bất động sản bắt đầu từ năm 2002 (đặc biệt là giá căn hộ tái thiết ở Gangnam tăng cao). Giai đoạn luận tội đã gây ra tâm lý quan sát ngắn hạn trên thị trường, nhưng sau khi Tòa án Hiến pháp bác bỏ luận tội, xu hướng mua lại đã hồi sinh, tập trung vào các căn hộ tái thiết ở Gangnam. Việc nới lỏng quy định của chính phủ cùng với kỳ vọng vào phát triển đã đẩy giá bất động sản tăng cao.
Thị trường bất động sản địa phương tương đối yên ắng so với khu vực đô thị. Nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực tập trung vào vùng đô thị vẫn tiếp tục thống trị thị trường. Sau nửa cuối năm 2004, thị trường bất động sản hầu như không chịu ảnh hưởng bởi tình hình luận tội. Quyết định của Tòa án Hiến pháp đã đóng vai trò ổn định tâm lý thị trường. Sau đó, chính quyền tham chính đã bắt đầu kiểm soát tình trạng quá nhiệt bằng các chính sách siết chặt quy định như hạn chế chuyển nhượng quyền mua căn hộ, áp dụng quy định LTV và DTI.
Giai đoạn luận tội thứ hai đối với cựu Tổng thống Park Geun-hye kéo dài từ năm 2016 đến năm 2017. Kiến nghị luận tội cựu Tổng thống Park Geun-hye được Quốc hội thông qua vào tháng 12 năm 2016 và đến tháng 3 năm 2017, Tòa án Hiến pháp đã chính thức công nhận quyết định luận tội. Theo đó, cuộc bầu cử tổng thống sớm đã được tổ chức vào tháng 5.
Cùng với đà phục hồi kinh tế toàn cầu, kinh tế Hàn Quốc cũng cho thấy sự tăng trưởng ổn định, tuy nhiên nợ hộ gia đình và tình trạng quá nhiệt bất động sản lại trở thành vấn đề nổi cộm. Thị trường Seoul và khu vực lân cận đã chứng kiến giá căn hộ tại các khu vực trọng điểm tăng vọt từ cuối năm 2016. Đặc biệt, khu vực Gangnam và các tổ hợp tái thiết lớn đã dẫn đầu đà tăng giá. Mặc dù giai đoạn luận tội diễn ra quyết liệt, thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng của lãi suất thấp và chính sách nới lỏng cho vay nhiều hơn là tình hình chính trị.
Khác với khu vực đô thị, trong giai đoạn luận tội, thị trường địa phương vẫn tiếp tục chứng kiến sự gia tăng số lượng căn hộ tồn kho và giá cả trì trệ. Tuy nhiên, một số khu vực như Busan và Daegu vẫn có đà tăng nhờ các thông tin tích cực về phát triển.
Sau khi Tòa án Hiến pháp chấp nhận luận tội, chính sách bất động sản của chính quyền Moon Jae-in đã chuyển sang hướng siết chặt quy định mạnh mẽ. Với các biện pháp ngày 2 tháng 8 năm 2017, chính phủ đã chỉ định các khu vực điều chỉnh, siết chặt quy định LTV/DTI và tăng thuế chuyển nhượng để kìm hãm nhu cầu đầu tư. Do đó, từ nửa cuối năm 2017, giá cả đã có sự điều chỉnh ở một số nơi, nhưng các khu vực căn hộ tái thiết tại Gangnam và các khu vực được ưa chuộng vẫn tiếp tục tăng giá do thiếu hụt nguồn cung.
Cần ứng phó bằng tâm lý quan sát ngắn hạn, chú ý kỹ các thay đổi chính sách
Tác động chung từ hai giai đoạn luận tội có thể được tóm tắt như sau: Thứ nhất, là tâm lý thị trường. Hỗn loạn chính trị tạo ra tâm lý quan sát trong ngắn hạn nhưng không làm suy giảm tâm lý của người tham gia thị trường trong dài hạn. Thay vào đó, các yếu tố kinh tế (lãi suất, quy định cho vay, chính sách cung ứng) và định hướng chính sách của chính phủ có tác động lớn hơn đến thị trường bất động sản.
Thứ hai, là sự phân hóa giữa khu vực đô thị và địa phương. Trong cả hai giai đoạn luận tội, thị trường khu vực đô thị (đặc biệt là Seoul) đều cho thấy sức mạnh trong khi thị trường địa phương tương đối trì trệ hoặc sụt giảm. Điều này là do khu vực đô thị có xu hướng tập trung nhu cầu thực và nhu cầu đầu tư ngay cả trong bối cảnh hỗn loạn về kinh tế và chính trị.
Thứ ba, đây là kết quả dài hạn. Sau luận tội, cùng với việc thay đổi chính quyền, các quy định bất động sản mạnh mẽ đã được thực thi, dẫn đến mất cân bằng cung cầu thay vì ổn định thị trường, từ đó thúc đẩy giá tăng ở một số khu vực.
Vậy, có thể đánh giá tình hình hiện tại như thế nào? Giai đoạn luận tội năm 2024 cho thấy những khía cạnh khác biệt so với quá khứ. Bất ổn chính trị kết hợp với các quy định cho vay khiến toàn bộ thị trường bị thu hẹp. Dựa trên các ví dụ trong quá khứ, chúng ta có thể cân nhắc các chiến lược sau cho tình hình hiện nay.
Trước hết, cần duy trì tâm lý quan sát trong ngắn hạn. Cho đến khi sự hỗn loạn chính trị được giải quyết, tôi khuyên nên tránh các quyết định mua bán theo kiểu "nhắm mắt đưa chân" và hãy theo dõi xem thị trường có ổn định hay không. Tuy nhiên, cần chú ý đến các khu vực cốt lõi của khu vực đô thị. Các khu vực đầu tư triển vọng tập trung quanh các tuyến tàu điện ngầm GTX tại Seoul và Gyeonggi có khả năng sẽ hồi phục ổn định sau khi sự hỗn loạn chính trị qua đi.
Ngoài ra, do nguồn cung nhà ở tư nhân và công cộng đều có khả năng gặp trục trặc, cần có chiến lược cân nhắc đến việc giá tăng do thiếu hụt nguồn cung trong trung và dài hạn. Cuối cùng, vì dự kiến sẽ có khả năng thay đổi chính quyền hoặc thay đổi định hướng chính sách sau luận tội, cần liên tục quan sát các động thái nới lỏng hoặc siết chặt quy định bất động sản của chính phủ.
Cần nhớ rằng giai đoạn luận tội gây ra sự hỗn loạn tạm thời, nhưng về lâu dài, thị trường vẫn vận hành theo quy luật cung cầu cơ bản. Đây là thời điểm cần phân tích kỹ lưỡng các luồng vận động của thị trường để tìm kiếm cơ hội nhằm quản lý tài sản một cách ổn định.
Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, Kim Hak-ryeol (bút danh Pashong), từng là Trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang điều hành và sản xuất blog Naver "Pashong's World Exploration" và kênh YouTube "Stew TV". Các tác phẩm của ông bao gồm "Nguyên tắc tuyệt đối của bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai của bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ bây giờ chỉ nơi nào đáng mới tăng giá (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.