[비즈한국] Do hậu quả của các vụ lừa đảo tiền cọc thuê nhà (Jeonse) quy mô lớn, việc tham gia bảo hiểm hoàn trả tiền cọc (bảo hiểm bảo đảm) của Tổng công ty Bảo lãnh Nhà ở và Đô thị (HUG) đã trở thành điều kiện bắt buộc trên thị trường Jeonse. Để đáp ứng các điều kiện này, các chủ nhà đang chuyển hướng sang cho thuê theo tháng hoặc bán Jeonse (kết hợp cọc lớn và trả tiền tháng). Mặc dù chính phủ đã thắt chặt các quy định với lý do việc hoàn trả tiền cọc là nguyên nhân gây ra lừa đảo, nhưng các chủ nhà đã giảm tiền cọc lại tỏ ra vô cùng bất mãn. Trong bối cảnh lo ngại về lừa đảo, gánh nặng của những người thuê nhà khi phải bỏ ra chi phí cao để tìm một "nơi ở an toàn" cũng không hề nhỏ.
Anh A, một freelancer sống tại quận Gangseo, Seoul, đã tìm kiếm căn hộ Jeonse trước khi hợp đồng thuê tháng hiện tại hết hạn nhưng cuối cùng phải bỏ cuộc. Lý do là vì các căn nhà không phải dạng bán hầm, diện tích nhỏ hay ở khu vực hẻo lánh đều có mức tiền cọc Jeonse vượt xa con số 250 triệu won. Lo sợ mất trắng số tiền lớn, anh A chấp nhận khoản tiền thuê nhà hàng tháng hơn 700.000 won như một loại "phí an toàn" và tiếp tục ký hợp đồng thuê căn hộ một phòng.
Chị B, một nhân viên văn phòng đang tìm nơi ở mới tại quận Mapo, Seoul, cũng rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan. Các căn hộ officetel mà chị định thuê chỉ có dạng "bán Jeonse" với tiền cọc khoảng 140 triệu won kèm theo tiền thuê tháng từ 150.000 đến 200.000 won. Chị B đã hỏi liệu có thể chuyển sang hình thức Jeonse hoàn toàn để giảm chi phí cố định hay không, nhưng nhận được câu trả lời rằng "không thể vì vướng bảo hiểm bảo đảm".
Ngày càng có nhiều chủ nhà giảm tiền cọc Jeonse và chuyển sang thu tiền hàng tháng để đáp ứng các điều kiện tham gia bảo hiểm bảo đảm. Điều này xuất phát từ việc tham gia bảo hiểm trở thành điều kiện tiên quyết sau các vụ lừa đảo. Xu hướng này cũng đẩy giá tiền cọc thuê nhà hàng tháng tăng lên. Theo nền tảng bất động sản Dabang, tiền cọc thuê tháng cho các căn hộ chung cư nhỏ/nhiều hộ gia đình tại Seoul vào tháng 11 đã vượt mốc trung bình 100 triệu won, lên tới 105,3 triệu won. Con số này cao hơn khoảng 40% so với mức 75,85 triệu won hồi tháng 1. Tiền thuê hàng tháng cũng không hề rẻ. Tính theo mức cọc 10 triệu won, tiền thuê trung bình tại Seoul vào tháng 11 đã lên tới 840.000 won. Đối với người thuê muốn tránh lừa đảo, họ buộc phải lựa chọn giữa việc đóng tiền cọc thuê tháng cao gần bằng Jeonse hoặc trả tiền thuê nhà hàng tháng đắt đỏ.
Một nhà môi giới bất động sản tại Seoul cho biết: "Hiện tại chính người thuê cũng ưa chuộng thuê tháng. Tuy nhiên, để tìm được khách thuê tiếp theo, chủ nhà cần có khoản cọc nên họ cố gắng điều chỉnh ở mức có thể mua được bảo hiểm và thu thêm tiền tháng". Ông nói thêm: "Ngày nay, các căn hộ officetel cho thuê Jeonse hoàn toàn rất hiếm. Hầu hết đều là bán Jeonse hoặc thuê tháng". Một nhà môi giới khác cũng chia sẻ: "Chủ nhà dù muốn quay lại hình thức Jeonse cũng không được. Không khí thị trường đã thay đổi hoàn toàn trong vài năm qua do lừa đảo Jeonse và các quy định thắt chặt".
Bảo hiểm hoàn trả tiền cọc Jeonse là sản phẩm bảo lãnh mà HUG chịu trách nhiệm hoàn trả tiền cọc cho người thuê khi hợp đồng kết thúc nếu chủ nhà không thực hiện được. Đối tượng bảo lãnh bao gồm nhà ở đơn lẻ, nhà đa hộ, nhà đa tầng, căn hộ chung cư nhỏ, nhà ở phúc lợi cho người cao tuổi, officetel dùng để ở và chung cư. Điều kiện bảo lãnh là tổng tiền cọc Jeonse và các khoản nợ ưu tiên không được vượt quá giá trị nhà nhân với tỷ lệ công nhận tài sản đảm bảo (LTV) 90%.
HUG đã thắt chặt các điều kiện tham gia bảo hiểm cho người thuê vào năm 2023 vì nhận định rằng chính việc hoàn trả tiền cọc dễ dàng đã làm gia tăng các vụ lừa đảo. HUG đã giảm mức tính giá nhà khi tham gia bảo hiểm từ 150% xuống 140% giá trị công bố, và tỷ lệ công nhận tài sản đảm bảo từ 100% xuống 90%. Theo đó, tiền cọc Jeonse phải thấp hơn 126% giá trị công bố mới đủ điều kiện mua bảo hiểm. Ngay tại thời điểm đó, các chủ biệt thự (nhà đa hộ/chung cư nhỏ) có giá công bố thấp hơn giá thực tế đã phản đối dữ dội vì phải giảm tiền cọc Jeonse xuống thấp hơn nữa.
Gần đây, thông tin HUG xem xét kế hoạch giảm thêm tỷ lệ công nhận tài sản đảm bảo xuống 80% lại một lần nữa khiến thị trường chao đảo. Nếu tỷ lệ này giảm xuống 80%, điều kiện tham gia bảo hiểm sẽ hạ xuống còn 112% giá trị công bố. Công ty môi giới bất động sản Jiptos phân tích rằng nếu áp dụng mức 112%, khoảng 69,1% số biệt thự trên cả nước sẽ không thể tham gia bảo hiểm với mức tiền cọc hiện tại. Lo ngại cũng nảy sinh về việc các chủ nhà "đầu tư chênh lệch giá" (gap investment) với vốn ít không thể hoàn trả tiền cọc cho khách tiếp theo, dẫn đến thiệt hại dây chuyền. Trước sự phản đối, ngày 9 vừa qua, HUG tuyên bố: "Tại thời điểm này, chúng tôi không xem xét việc hạ tỷ lệ công nhận tài sản đảm bảo cho bảo hiểm hoàn trả tiền cọc Jeonse".
Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng việc cải thiện hệ thống là không thể tránh khỏi vì thị trường Jeonse đang đối mặt với những hạn chế về mặt cấu trúc. Giáo sư Lim Jae-man khoa Bất động sản tại Đại học Sejong nhận định: "Thị trường Jeonse hiện tại là một cấu trúc không bền vững. Hơn nữa, vì chính phủ đang phải gánh vác toàn bộ trách nhiệm nên việc giảm tỷ lệ bảo lãnh là điều khó tránh khỏi. Chỉ khi giá Jeonse thấp hơn đáng kể so với giá mua, chúng ta mới có thể ngăn chặn các loại hình 'Jeonse rỗng' hoặc 'gap investment' không vốn".
Chính phủ cũng đã tăng cường nghĩa vụ hoàn trả tiền cọc của chủ nhà. HUG đang thúc đẩy kế hoạch giảm tiêu chuẩn bảo hiểm bảo lãnh tiền thuê nhà mà chủ nhà phải mua xuống mức 126% giá trị công bố, tương đương với bảo hiểm của người thuê. Các nhà kinh doanh cho thuê nhà bắt buộc phải tham gia hệ thống bảo lãnh này và sẽ bị phạt nếu không thực hiện. Thay đổi tiêu chuẩn này vốn dự kiến áp dụng từ tháng 7 nhưng đã bị trì hoãn và đổi sang ngày 1 tháng 1 năm 2025 (cho các tiêu chuẩn mới).
Cũng có dự đoán rằng khi Jeonse giảm, các hợp đồng thuê nhà tháng giá cao sẽ tăng lên. HUG gần đây đã cải tổ hệ thống bảo lãnh Jeonse để ngăn chặn việc tham gia bảo hiểm cho các hợp đồng thuê nhà hàng tháng giá cao. Trong trường hợp có cho thuê tháng, khi áp dụng tỷ lệ chuyển đổi Jeonse-tháng là 6,0%, chỉ những hợp đồng có tiền cọc Jeonse dưới 700 triệu won tại khu vực đô thị và dưới 500 triệu won tại các khu vực khác mới được phép tham gia. Các tiêu chuẩn sửa đổi sẽ được áp dụng cho các đơn đăng ký mới từ ngày 30 tháng 12 năm nay.
Tuy nhiên, Giáo sư Lim cho rằng: "Tôi không cho rằng việc chuyển sang thuê tháng sẽ diễn ra nghiêm trọng như lo ngại, nhưng chính phủ cần triển khai các chiến lược để tạo ra thị trường Jeonse an toàn, đồng thời xây dựng các chính sách giảm bớt gánh nặng cho người thuê nhà khi phải chuyển từ Jeonse sang thuê tháng".