[비즈한국] Hai tập đoàn xây dựng lớn nhất Hàn Quốc là Samsung C&T028260 và Hyundai E&C000720 đã đối đầu trực tiếp trong cuộc đua giành quyền thi công dự án tái thiết khu vực Hannam 4 tại Yongsan-gu, Seoul. Trong bối cảnh các mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và nhà thầu đang nảy sinh ở nhiều nơi do chi phí xây dựng tăng cao, cả hai công ty đang tập trung tối đa vào việc làm nổi bật các đề xuất cắt giảm chi phí và gia tăng lợi nhuận. BizHankook đã tiếp cận bảng so sánh đề xuất đấu thầu cho dự án tái thiết khu vực Hannam 4 và phân tích nội dung đề xuất của hai bên.
Theo ngành xây dựng, Samsung C&T và Hyundai E&C đã tham gia gói thầu chọn nhà thầu dự án tái thiết khu vực Hannam 4, kết thúc vào ngày 18 tháng trước. Đến ngày này, cả hai công ty đã nộp hồ sơ đề xuất cùng khoản tiền đặt cọc đấu thầu 50 tỷ won để chính thức bước vào cuộc đua giành dự án. Samsung C&T đề xuất tên dự án là Raemian Glow Hills Hannam, trong khi Hyundai E&C đưa ra tên gọi The H Hangang. Đây là lần đầu tiên sau 17 năm, kể từ dự án tái thiết Jeonggeum Village ở Dongjak-gu vào năm 2007, hai công ty này mới lại đối đầu nhau trong một dự án tái thiết. Khi đó, Hyundai E&C là đơn vị giành được quyền thi công. Ban quản lý khu vực Hannam 4 dự kiến sẽ tổ chức đại hội vào ngày 18 tháng 1 năm 2025 để lựa chọn nhà thầu.
Hiện tại, xét theo các chỉ số đánh giá bên ngoài, Samsung C&T đang vượt trội hơn Hyundai E&C. Trong bảng xếp hạng năng lực thi công ngành xây dựng công trình dân dụng của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông năm nay, Samsung C&T đứng thứ 1 với giá trị đánh giá 31,8537 nghìn tỷ won, trong khi Hyundai E&C đứng thứ 2 với 17,9436 nghìn tỷ won. Giá trị đánh giá năng lực thi công thể hiện khả năng thực hiện công trình tối đa mà một nhà thầu có thể đảm nhận cùng lúc. Về xếp hạng tín nhiệm (tính đến ngày đấu thầu) từ 3 tổ chức uy tín tại Hàn Quốc là Korea Investors Service, Korea Ratings và NICE Investors Service, Samsung C&T cũng đang dẫn trước với mức 'AA+', cao hơn hai bậc so với mức 'AA-' của Hyundai E&C.
Tuy nhiên, Hyundai E&C lại chiếm ưu thế về chi phí xây dựng và thời gian thi công đề xuất cho khu vực Hannam 4. Tổng chi phí xây dựng mà Hyundai E&C đề xuất là 1,4855 nghìn tỷ won (8,88 triệu won/3,3㎡), thấp hơn khoảng 84 tỷ won (6%) so với mức 1,5695 nghìn tỷ won (9,38 triệu won/3,3㎡) của Samsung C&T. Mức chi phí dự kiến do ban quản lý khu vực Hannam 4 công bố trước đó là 1,5724 nghìn tỷ won (9,4 triệu won/3,3㎡), cao hơn so với đề xuất của cả hai bên. Về thời gian thi công, Hyundai E&C đề xuất 49 tháng, nhanh hơn 8 tháng so với Samsung C&T (57 tháng).
Dù vậy, Samsung C&T có những yếu tố gia tăng lợi nhuận riêng. Samsung C&T tuyên bố sẽ tự gánh vác phần chi phí xây dựng tăng thêm do lạm phát trước khi khởi công, tối đa lên tới 31,4 tỷ won. Ngày khởi công dự kiến được công ty đưa ra là tháng 1 năm 2028, tức là 3 năm sau khi được chọn làm nhà thầu. Ngoài ra, Samsung C&T đề xuất tăng tổng số căn hộ tại Hannam 4 lên 2.370 căn, nhiều hơn 29 căn so với thiết kế ban đầu của ban quản lý. Samsung C&T ước tính rằng với giả định giá bán là 70 triệu won/3,3㎡, họ có thể tạo ra thêm 33,9 tỷ won doanh thu bán hàng.
Về lãi suất cho vay chi phí dự án, Hyundai E&C chiếm ưu thế. Hyundai E&C tuyên bố sẽ huy động toàn bộ chi phí dự án, bao gồm cả tiền đặt cọc đấu thầu, với lãi suất Chứng chỉ tiền gửi (CD) + 0,1%. Trong khi đó, Samsung C&T đề xuất lãi suất cho khoản tiền đặt cọc là CD - 0,5%, nhưng với toàn bộ chi phí dự án còn lại, lãi suất sẽ là CD + 0,78%. Mặc dù Samsung C&T có mức lãi suất cho tiền đặt cọc thấp hơn 0,6%p, nhưng với phần chi phí dự án còn lại, Hyundai E&C lại có lợi thế 0,68%p. Hyundai E&C ước tính rằng với mức chênh lệch lãi suất 1%, họ có thể giúp tiết kiệm 42,5 tỷ won chi phí tài chính cho tổng khoản vay 1,5 nghìn tỷ won.
Samsung C&T lại có lợi thế về thời điểm nộp tiền đóng góp hoặc thanh toán hoàn trả. Thời điểm nộp tiền đóng góp tại Hannam 4 được Samsung C&T đề xuất là đến 4 năm sau khi nhập trạch, trong khi Hyundai E&C là 1 năm sau khi nhập trạch, tạo ra chênh lệch thời gian ân hạn khoảng 3 năm. Cả hai công ty đều dựa trên tiêu chuẩn tài chính người dùng để nộp tiền đóng góp. Về trường hợp hoàn tiền, Samsung C&T đề xuất chi trả 100% trong vòng 30 ngày sau khi hoàn tất hợp đồng mua bán, trong khi Hyundai E&C đề xuất chi trả theo tỷ lệ: 50% khi ký hợp đồng bán hàng phổ thông, 30% tiền trung gian và 10% còn lại. Thông thường, việc bán hàng phổ thông trong các dự án tái thiết được thực hiện sau khi đã hoàn tất phân bổ cho các thành viên trong hội đồng quản trị.
Dự án tái thiết khu vực Hannam 4 là dự án chỉnh trang đô thị tại khu vực số 360 Bogwang-dong, Yongsan-gu, Seoul, nhằm phá dỡ các công trình cũ nát và xây dựng tổ hợp chung cư gồm 51 tòa (2.331 căn hộ) với quy mô 7 tầng hầm và 22 tầng nổi. Tổng chi phí xây dựng dự kiến là 1,5724 nghìn tỷ won (9,4 triệu won/3,3㎡) và tổng chi phí toàn dự án bao gồm cả chi phí phát sinh ước tính lên tới 2 nghìn tỷ won. Đây là khu vực duy nhất trong 4 khu vực thuộc Hannam New Town đã hoàn tất quy hoạch nhưng chưa chọn được nhà thầu, đồng thời được đánh giá là có tính khả thi kinh tế cao nhờ số lượng căn hộ bán phổ thông lớn (khoảng 800 căn).
Một đại diện của Samsung C&T cho biết: "Chúng tôi đã chuẩn bị những điều kiện tốt nhất chỉ dành cho khu vực Hannam 4, nơi có vị trí và tính biểu tượng cao. Chúng tôi sẽ nỗ lực hết mình để đảm bảo dự án Raemian duy nhất tại Hannam trở thành tổ hợp cao cấp nhất trong khu vực."
Đại diện của Hyundai E&C cũng chia sẻ: "Sau The H Hangang (Hannam khu 3), chúng tôi sẽ tạo nên một khu đô thị thương hiệu The H với khoảng 8.000 căn hộ, hoàn thiện một biểu tượng vượt ra ngoài phạm vi Hannam New Town để trở thành tâm điểm của khu vực sông Hàn."