[비즈한국] Năm 2025, thị trường bất động sản Hàn Quốc đang chứng kiến những thay đổi mang tính cấu trúc, chuyển dịch từ trọng tâm là Seoul mở rộng ra khu vực thủ đô. Gyeonggi đang trở thành khu vực then chốt hội tụ đủ ba yếu tố: dân số, nhu cầu nhà ở và mạng lưới giao thông mở rộng. Tầm quan trọng của tỉnh này ngày càng lớn khi đóng vai trò bù đắp sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở tại Seoul và cung cấp các phương án thay thế về nơi cư trú trong khu vực thủ đô.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản Gyeonggi cũng đang mang đến cho các nhà đầu tư cả cơ hội lẫn rủi ro trong bối cảnh biến động mạnh và môi trường chính sách phức tạp.
Hãy cùng xem xét những lý do tại sao bất động sản Gyeonggi đáng được chú ý trong năm 2025.
Đầu tiên là khả năng kết nối với Seoul. Cần lưu ý đến sự đổi mới của mạng lưới giao thông và hệ thống GTX. Lợi thế lớn nhất của bất động sản Gyeonggi là mạng lưới giao thông như GTX (Tuyến đường sắt đô thị tốc độ cao) giúp tăng cường mạnh mẽ khả năng kết nối với Seoul. Các tuyến GTX-A, B, C sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ các khu vực trọng điểm của Gyeonggi đến trung tâm Seoul xuống còn dưới 30 phút, từ đó làm tăng đáng kể sự ưa chuộng đối với khu vực ngoại ô Gyeonggi nhờ giảm bớt thời gian đi làm.
Tuyến GTX-A sẽ kết nối các khu vực trọng điểm như Unjeong, Ilsan, Samseong và Dongtan. Tuyến GTX-B sẽ liên kết với các điểm mấu chốt như Songdo, Yeouido và Namyangju. Tuyến GTX-C sẽ kết nối Deokjeong, Uijeongbu, Samseong và Suwon, đồng thời củng cố trục bắc-nam của khu vực thủ đô.
Những đổi mới về giao thông này sẽ là tiền đề để chuyển đổi các khu vực tại Gyeonggi từ nơi ở thay thế cho Seoul trở thành những đô thị tự cung tự cấp hoàn chỉnh. Đặc biệt, việc phát triển khu vực quanh nhà ga và hình thành các khu thương mại, kinh doanh đang tạo ra những tác động tích cực đến thị trường bất động sản địa phương.
Thứ hai là sự thay đổi dân số và sự gia tăng số lượng hộ gia đình. Năm 2025, Gyeonggi được đánh giá là khu vực có dòng người nhập cư sôi động nhất trong số các đơn vị hành chính lớn trên cả nước. Do giá nhà ở Seoul cao và nguồn cung hạn chế, lượng người chuyển ra ngoại ô thủ đô đang tăng lên đều đặn. Đặc biệt, thông qua việc phát triển các thành phố mới và cung cấp căn hộ quy mô vừa và nhỏ có khả năng đáp ứng nhiều thế hệ khác nhau, Gyeonggi đang thỏa mãn nhu cầu của cả hộ độc thân lẫn các gia đình.
Cần chú ý đến Seongnam, Goyang, Gwangmyeong là những khu vực có số lượng người đi làm tại Seoul tăng cao. Đối với các khu vực tăng hộ gia đình kiểu gia đình, cần chú ý đến Namyangju, Hanam và Hwaseong. Những nhu cầu nhà ở đa dạng này khiến thị trường bất động sản Gyeonggi trở nên phong phú hơn và cung cấp cho nhà đầu tư nhiều lựa chọn đa dạng.
Thứ ba là việc phát triển các thành phố mới và kích hoạt các dự án chỉnh trang đô thị. Tại Gyeonggi, cùng với sự phát triển của các thành phố mới thế hệ thứ 3, các dự án tái thiết và tái phát triển đang được thực hiện tích cực. Các dự án chỉnh trang thành phố mới thế hệ thứ 1 được đánh giá là động lực tăng trưởng mới của bất động sản Gyeonggi; các khu vực như Bundang, Ilsan, Pyeongchon, Jungdong, Sanbon khi hoàn tất chỉnh trang có tiềm năng lớn để trở thành những nơi đáng sống sánh ngang với Seoul.
Ngoài ra, các thành phố mới thế hệ thứ 3 (như Wangsuk ở Namyangju, Changneung ở Goyang, Gyosan ở Hanam, v.v.) đang củng cố tiềm năng tăng trưởng tương lai của Gyeonggi thông qua nguồn cung nhà ở quy mô lớn cùng với việc mở rộng cơ sở hạ tầng giao thông.
Tuy nhiên, tương lai không chỉ toàn màu hồng. Những rủi ro của thị trường bất động sản Gyeonggi năm 2025 là điều hiển nhiên.
Đầu tiên, cần phải luôn lưu ý đến việc tăng lãi suất và các quy định về tín dụng. Năm 2025, kỷ nguyên lãi suất cao vẫn tiếp diễn, làm tăng gánh nặng trả nợ cho các nhà đầu tư. Đặc biệt, các quy định về cho vay đang hạn chế dòng vốn vào thị trường bất động sản, khiến sức hấp dẫn đầu tư có khả năng bị giảm sút.
Thứ hai là sự bất ổn về chính sách. Chính phủ vẫn tiếp tục duy trì các quy định về thuế và tín dụng để ổn định thị trường bất động sản. Những chính sách này gây thêm chi phí cho các cá nhân sở hữu nhiều bất động sản, có khả năng làm trầm lắng giao dịch tại một số khu vực cụ thể ở Gyeonggi.
Thứ ba là vấn đề hạ tầng và căn hộ cũ. Nhiều khu vực tại Gyeonggi, bao gồm cả các thành phố mới thế hệ thứ 1, đang sở hữu các khu dân cư đã cũ. Những khu vực không tiến hành chỉnh trang hoặc có tốc độ chậm sẽ đối mặt với tình trạng giảm sức hấp dẫn, thậm chí có khả năng giảm giá.
Hãy cùng xây dựng chiến lược đầu tư vào thị trường bất động sản Gyeonggi năm 2025 dựa trên việc cân nhắc tất cả các yếu tố cơ hội và rủi ro này.
Thứ nhất, hãy đầu tư lấy cơ sở hạ tầng giao thông làm trọng tâm. Việc mở rộng các tuyến GTX và mạng lưới đường sắt chính là yếu tố cốt lõi tối đa hóa giá trị tương lai của bất động sản Gyeonggi. Đặc biệt, các khu vực mà tuyến GTX-A, B, C đi qua có khả năng phát triển cao quanh khu vực nhà ga.
Thứ hai, cần chú ý đến các căn hộ mới và các khu vực tái phát triển/tái thiết. Các căn hộ mới dưới 10 năm vẫn là mục tiêu đầu tư chính tại Gyeonggi. Ngoài ra, các thành phố mới thế hệ thứ 1 như Bundang, Ilsan nơi có hoạt động tái thiết/tái phát triển sôi động và các khu vực chỉnh trang đô thị cũ là những điểm đầu tư hấp dẫn có thể kỳ vọng tăng giá dài hạn.
Thứ ba, là các thành phố mới và đô thị tự cung tự cấp. Các thành phố mới thế hệ thứ 3 được quy hoạch để phát triển thành những đô thị có chức năng tự cung tự cấp, đáp ứng nhu cầu nhà ở của con người hiện đại chú trọng vào sự gần gũi giữa nơi ở và nơi làm việc.
Chúng tôi đề xuất đầu tư theo quan điểm trung và dài hạn. Điều này là bởi bất động sản Gyeonggi năm 2025 nên được tiếp cận từ góc độ trung dài hạn thay vì tìm kiếm chênh lệch giá ngắn hạn. Đặc biệt, việc đầu tư vào các khu vực có dự án giao thông thuận lợi và dự án chỉnh trang, sau đó nắm giữ từ 5 năm trở lên sẽ là chiến lược đầu tư an toàn.
Thị trường bất động sản Gyeonggi năm 2025 là giai đoạn mà rủi ro và cơ hội cùng tồn tại. Tuy nhiên, các yếu tố tích cực như mở rộng hạ tầng giao thông, kích hoạt các dự án chỉnh trang và phát triển thành phố mới đang biến Gyeonggi thành khu vực trọng điểm của vùng thủ đô.
Thông qua cách tiếp cận chiến lược nhìn xa trông rộng, bất động sản Gyeonggi sẽ định hình là thị trường có thể nắm bắt cơ hội ngay trong khủng hoảng. Hy vọng bạn sẽ chú ý đến Gyeonggi – khu vực đang phát triển thành trung tâm của vùng thủ đô thay thế cho Seoul, và tận dụng triệt để sức mạnh của bất động sản Gyeonggi như một điểm đầu tư ổn định từ góc độ dài hạn.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản SmartTube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng giữ chức vụ trưởng phòng nghiên cứu bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang điều hành blog Naver "Pasion’s World Exploration" và kênh YouTube "Stew TV". Các tác phẩm của ông bao gồm: "Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ bây giờ chỉ nơi nào cần tăng mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.