[비즈한국] 10 giờ sáng ngày 18. Bên trong Tòa án Quận Nam Seoul, nơi diễn ra các phiên đấu giá, chật kín người. Hôm nay có 89 bất động sản được đưa ra đấu giá. Người thì nhận phiếu dự thầu để điền thông tin, người thì liên tục nhìn vào hồ sơ đấu giá rồi gọi điện thoại. Không khí ở đây hoàn toàn khác biệt so với các phòng xử án thông thường. Thậm chí có khá nhiều người trẻ tuổi nhìn như đang ở độ tuổi 20. Phải chăng tin đồn thị trường đấu giá bất động sản gần đây đang ảm đạm là sai sự thật?
Tôi đã dành khoảng một giờ để trò chuyện với mọi người và hỏi xem "họ đến để đấu giá tài sản nào". Có một điều kỳ lạ. Khi phiên tòa bắt đầu, dù 150 chỗ ngồi chật kín nhưng số người thực sự đến với mục đích "trúng thầu" chỉ đếm trên đầu ngón tay. Những người còn lại bao gồm người đến để học hỏi, nhân viên các công ty đấu giá bất động sản, đại diện các công ty cho vay nợ và học viên từ các trung tâm đào tạo đấu giá bất động sản. Trong ngày hôm đó, thẩm phán đã xướng tên "Tổng công ty Bảo lãnh Nhà ở và Đô thị" nhiều nhất với tư cách là người trúng thầu.
Một nhân viên công ty bất động sản cho biết anh đến đây để xem những tài sản nào sẽ trúng thầu, chia sẻ: "Hầu hết những người có mặt không phải để đấu giá. Dạo gần đây có rất nhiều tài sản bị hủy đấu giá. Hàng hóa cũng chủ yếu là bất động sản liên quan đến lừa đảo tiền thuê nhà (jeonse) hoặc tài sản bị các công ty cho vay nợ tịch thu". Đại diện một trung tâm đào tạo đấu giá bất động sản cũng cho hay: "Ở đây chủ yếu là học viên. Số người đến với mục đích đấu giá thật sự không nhiều".
Đơn xin đấu giá từ các tổ chức tài chính cấp 2, 3 tăng lên
Gần đây, thị trường đấu giá bất động sản đã có những thay đổi đáng chú ý. Trong khi số lượng tài sản mới tăng lên thì tỷ lệ trúng thầu lại sụt giảm. Các chuyên gia phân tích rằng điều này là do số người vay thế chấp nhà nhưng không có khả năng chi trả ngày càng nhiều. Một số người thậm chí còn bày tỏ lo ngại về nguy cơ sụp đổ của thị trường bất động sản.
Theo tòa án, số lượng tài sản bất động sản đăng ký đấu giá tài sản thế chấp (đấu giá tùy ý) đang tăng lên hàng năm. Đấu giá tùy ý là hình thức các chủ nợ như ngân hàng thanh lý tài sản thế chấp (bất động sản) của con nợ thông qua đấu giá để thu hồi vốn. Từ con số 87.812 vụ vào năm 2020, con số này đã tăng lên 105.614 vụ vào năm 2023, và đến năm 2024, tăng 27% so với năm trước, chạm mức 134.526 vụ.
Các tài sản đấu giá tùy ý từ các tổ chức tài chính cấp 2 và cấp 3 cũng đang tăng lên. Trong danh sách chủ nợ, tức người nộp đơn xin đấu giá tùy ý, người ta dễ dàng bắt gặp tên của các công ty tài chính cấp 2 cũng như các công ty cho vay nợ như "OO Capital". Theo GG Auction, số lượng nhà ở bị các công ty cho vay nợ xin đấu giá đang có xu hướng tăng qua từng năm: 1.202 căn vào năm 2021, 1.565 căn vào năm 2022 và 2.534 căn vào năm 2023.
Dấu hiệu "nguy hiểm" trên thị trường bất động sản
Có vẻ như số lượng tài sản của những người vay nợ quá mức để mua nhà nhưng không thể trả nợ đang ngày càng nhiều. Lee Joo-hyun, chuyên gia nghiên cứu cấp cao tại GG Auction, phân tích: "Việc số lượng đơn xin đấu giá từ các công ty cho vay nợ tăng lên là sự thật. Giai đoạn các công ty này cho vay nhiều nhất là năm 2021. Khi đó, giá căn hộ tăng cao kèm theo các quy định hạn chế vay vốn, nên đây là những nơi duy nhất người dân có thể tiếp cận vốn. Do đó, hầu hết các tài sản đang được đấu giá gần đây đều do các công ty cho vay nợ đệ đơn. Tổng số đơn xin đấu giá cũng cao gấp 3 lần so với năm 2021, còn tỷ lệ trúng thầu thì sụt giảm, chỉ còn chưa đầy một nửa so với trước đây".
Chuyên gia phân tích bối cảnh của tình trạng này là do tình hình kinh tế trở nên khó khăn. Kwon Dae-jung, Giáo sư khoa Bất động sản tại Đại học Sogang, nhận định: "Cần chú ý rằng đấu giá tùy ý đang tăng lên chứ không phải đấu giá cưỡng chế. Có rất nhiều trường hợp vay nợ thế chấp nhà nhưng khi lãi suất tăng cao, họ không thể trả nợ dẫn đến bị tịch thu tài sản. Đặc biệt, việc người trẻ đầu tư mạo hiểm cũng là một nguyên nhân". Ông dự báo: "Hầu hết các tài sản đấu giá tùy ý hiện nay là nhà biệt thự (villa). Dù các căn hộ chung cư chưa chịu ảnh hưởng quá lớn ngay lập tức, nhưng nguồn cung cũng đang tăng dần và hiện tượng này chắc chắn sẽ để lại hệ lụy. Thị trường đang bất ổn do tình hình chính trị và việc vay vốn trở nên khó khăn. Chỉ khi những tình trạng này kết thúc, lãi suất mới có khả năng giảm xuống".