[비즈한국] Vấn đề của các đô thị cũ được quy hoạch từ trước không chỉ đơn thuần là những khiếm khuyết vật lý của các công trình xuống cấp, mà còn là sự suy giảm chức năng đô thị cùng sự thoái hóa về mặt sinh thái và kinh tế của cộng đồng địa phương. Các thành phố mới thế hệ 1 (1st Generation New Towns) của Hàn Quốc là minh chứng điển hình cho thực trạng này. Từng là biểu tượng của quy hoạch đô thị đổi mới, những khu vực này giờ đây đang đối mặt với thách thức khổng lồ mang tên tái thiết và cải tạo. Tuy nhiên, cách tiếp cận hiện tại của Chính phủ và chính quyền địa phương – vốn tập trung vào việc xây dựng các khu tái định cư – không thể là giải pháp căn cơ; thay vào đó, việc đẩy nhanh tiến độ tái thiết mới chính là giải pháp thực tế và bền vững.
Các khu tái định cư có những hạn chế và vấn đề tồn tại.
Các khu tái định cư đang được đề xuất như một phương án để tạm thời tiếp nhận cư dân trong quá trình tái thiết. Ý tưởng này xuất phát từ mong muốn giải tỏa nỗi lo về chỗ ở trong thời gian diễn ra dự án chỉnh trang quy mô lớn và hỗ trợ việc tái thiết diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, trên thực tế, các khu tái định cư lại tiềm ẩn nhiều vấn đề.
Thứ nhất, đó là sự lãng phí thời gian và chi phí bổ sung. Việc xây dựng khu tái định cư đòi hỏi các bước như tìm kiếm quỹ đất riêng, thiết kế, cấp phép và thi công. Điều này gây ra sự chậm trễ đáng kể ngoài thời gian dự kiến cho chính công việc tái thiết. Đồng thời, nguồn ngân sách khổng lồ phát sinh từ quy trình này cuối cùng vẫn phải được chi trả từ tiền thuế của người dân.
Thứ hai, sự suy yếu trong tính ổn định của cư dân. Vốn là nơi cư trú tạm thời, các khu tái định cư về bản chất không cung cấp một môi trường định cư ổn định lâu dài. Điều này làm giảm sự gắn kết của người dân với địa phương và ý thức cộng đồng, đồng thời tạo ra rủi ro làm giảm ý chí quay trở lại nơi ở cũ sau khi dự án tái thiết hoàn thành.
Thứ ba, sự mất cân bằng giữa các khu vực trở nên trầm trọng hơn. Những nơi được chọn làm khu tái định cư có nguy cơ cao xảy ra xung đột giữa cư dân cũ và những người di cư mới đến. Điều này gây cản trở sự hài hòa của cộng đồng địa phương và có thể ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của khu vực đó.
Có những lý do cần phải đẩy nhanh tốc độ tái thiết.
Trong việc giải quyết vấn đề tái thiết các thành phố cũ, yếu tố cốt lõi chính là thời gian. Tái thiết càng nhanh và hiệu quả thì sự ổn định về chỗ ở của người dân và sự phục hồi chức năng đô thị càng sớm được hiện thực hóa. Hãy xem xét những lý do sau:
Thứ nhất, vấn đề an toàn. Các công trình cũ kỹ không chỉ xuống cấp về vật lý mà còn tiềm ẩn nguy cơ nghiêm trọng về độ an toàn. Tại một quốc gia thường xuyên xảy ra thiên tai như động đất, bão lũ như Hàn Quốc, chúng ta không thể tiếp tục lờ đi những vấn đề này. Việc đảm bảo an toàn thông qua tái thiết nhanh chóng là ưu tiên quan trọng nhất.
Thứ hai, vấn đề thúc đẩy kinh tế. Tái thiết là yếu tố quan trọng để kích hoạt kinh tế địa phương. Nó không chỉ làm sôi động ngành xây dựng mà còn dẫn đến việc phục hồi các khu thương mại, tạo việc làm và tăng trưởng kinh tế vùng. Qua đó, giá trị tài sản trong khu vực sẽ tăng lên và giúp ổn định kinh tế cho người dân.
Thứ ba, sự bền vững về môi trường. Việc tái thiết các công trình cũ mang lại cơ hội nâng cao hiệu quả năng lượng và áp dụng các thiết kế thân thiện với môi trường. Điều này góp phần giảm thiểu lượng khí thải carbon của cả thành phố trong dài hạn và hướng tới phát triển bền vững.
Thứ tư, giảm bớt sự mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở. Vấn đề thiếu hụt nguồn cung nhà ở tại Hàn Quốc đã đạt đến mức nghiêm trọng. Đặc biệt, khu vực đô thị tập trung dân cư (Seoul và vùng phụ cận) là nơi biểu hiện rõ nhất tình trạng này, gây ra sự gia tăng giá bất động sản và bất ổn về chỗ ở. Việc tăng cường cung cấp nhà mới thông qua tái thiết có thể giúp cân bằng lại cung cầu trên thị trường.
Hãy suy nghĩ về các chiến lược cho sự thành công của tái thiết.
Để tăng tốc độ tái thiết, cần có những cách tiếp cận mang tính chiến lược.
Thứ nhất, nới lỏng các quy định. Một trong những rào cản lớn nhất trong quá trình tái thiết là các thủ tục hành chính phức tạp và quy định chồng chéo. Cần nới lỏng những điều này và đơn giản hóa quy trình cấp phép để hỗ trợ dự án tiến hành nhanh chóng.
Thứ hai, sự hợp tác công – tư. Sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan công quyền và các đơn vị phát triển tư nhân là vô cùng quan trọng. Nhà nước nên đảm nhận việc đầu tư cơ sở hạ tầng và hỗ trợ chính sách, trong khi tư nhân tập trung vào thiết kế và thi công để phát huy chuyên môn hóa.
Thứ ba, hỗ trợ tài chính. Vấn đề huy động vốn trong giai đoạn đầu của dự án tái thiết thường đóng vai trò là rào cản chính. Do đó, Chính phủ cần lập các phương án hỗ trợ tài chính như cho vay lãi suất thấp, cung cấp trợ cấp để giúp thúc đẩy dự án.
Thứ tư, mở rộng sự tham gia của cư dân. Tái thiết không thể thành công nếu thiếu sự đồng thuận và tham gia của người dân. Vì vậy, việc thu thập ý kiến cư dân và xây dựng niềm tin thông qua giao tiếp minh bạch là điều tất yếu.
Cần những quyết định táo bạo để tạo ra thay đổi thực chất.
Việc cố gắng xây dựng các khu tái định cư để giải quyết bài toán chỗ ở tạm thời cho người dân có vẻ hợp lý trên bề mặt. Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tình thế, không giải quyết được vấn đề gốc rễ của tái thiết. Ngược lại, việc đẩy nhanh tốc độ tái thiết để nhanh chóng khôi phục môi trường sống và chức năng đô thị mới chính là giải pháp hiệu quả hơn nhiều trong dài hạn.
Chính phủ và chính quyền địa phương cần nhìn thẳng vào thực tế này và không ngần ngại hỗ trợ về mặt thể chế và chính sách để đẩy nhanh tiến độ tái thiết. Thời gian là sức sống của đô thị. Chỉ có những thay đổi nhanh chóng và quyết liệt mới có thể giúp các thành phố cũ được quy hoạch từ trước trở thành hình mẫu phát triển đô thị của Hàn Quốc một lần nữa.
Kim Hak-ryeol, Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, người nổi tiếng với bút danh "Passong", từng là Trưởng bộ phận Nghiên cứu Bất động sản tại Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang điều hành blog Naver "Passong's World Exploration" và kênh YouTube "Stube TV". Các tác phẩm của ông bao gồm: 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ giờ trở đi chỉ những nơi cần tăng mới tăng (2020)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)', và nhiều cuốn sách khác.