[비즈한국] Thị trường bất động sản Hàn Quốc được đánh giá là một thị trường độc đáo trên thế giới. Các chính sách bất động sản được tạo ra từ sự đan xen phức tạp giữa chính phủ, giới chính trị và nhiều bên liên quan khác nhau đến mức tự thân chúng đã bị gọi là một "tác phẩm siêu thực".
Tuy nhiên, câu hỏi luôn được đặt ra là liệu tác phẩm này được tạo ra để trấn an sự bất ổn của thị trường, bảo vệ người có nhu cầu thực và thúc đẩy ổn định nhà ở, hay chỉ là một màn trình diễn chính trị nhằm đạt được hiệu quả ngắn hạn.
Các chính sách quản lý đa dạng như quy định cho vay, trần giá bán nhà mới, Luật cho thuê nhà (3 đạo luật), chế độ cho phép giao dịch đất đai... thay vì đạt được mục đích ban đầu, lại đang gây ra những tác dụng phụ và làm trầm trọng thêm sự hỗn loạn của thị trường. Hơn nữa, những người chịu thiệt hại lớn nhất từ điều này lại chính là những đối tượng yếu thế trong thị trường - những người lẽ ra cần được bảo vệ.
Hãy cùng xem xét từng chính sách quản lý.
Đầu tiên, quy định cho vay rốt cuộc là chính sách vì ai?
Quy định cho vay được đưa ra để quản lý nợ hộ gia đình. Tuy nhiên trong thực tế, nó lại trở thành chính sách gây áp lực lớn nhất cho những người có nhu cầu thực. Đặc biệt, các quy định như Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (DSR) khiến người mua nhà có nhu cầu thực gặp khó khăn trong việc vay vốn. Điều này vô tình dồn nhu cầu về phía thị trường cho thuê (jeonse), dẫn đến hệ lụy là giá thuê nhà jeonse tăng vọt.
Gần đây, ngay cả trong bối cảnh lãi suất cơ bản giảm, các ngân hàng vẫn tăng lãi suất cộng thêm, làm tăng gánh nặng vay vốn. Dù đây có vẻ là biện pháp nhằm duy trì cấu trúc lợi nhuận của ngân hàng, nhưng đối với người có nhu cầu thực, nó lại tạo ra gánh nặng kép. Quy định cho vay bề ngoài có vẻ là công cụ để ổn định thị trường, nhưng thực tế lại đang tạo ra tác dụng phụ là thu hẹp khả năng tiếp cận thị trường bất động sản.
Trần giá bán nhà mới đang đóng vai trò là chính sách kích thích nhu cầu đầu cơ.
Trần giá bán nhà mới được đưa ra để bình ổn giá bất động sản. Tuy nhiên, chế độ này lại làm nổi bật sự khan hiếm của các căn hộ mới, gây ra tác dụng phụ là kích thích nhu cầu đầu cơ như phí chênh lệch (premium) quyền mua nhà. Do áp dụng trần giá, các dự án tái thiết và tái phát triển bị trì hoãn, nguồn cung trở nên trầm trọng hơn khiến giá các căn hộ hiện hữu lại tăng lên.
Một vấn đề khác của trần giá bán nhà mới là sự bất bình đẳng theo khu vực. Trong khi một số khu vực bị giảm nhu cầu do tính cạnh tranh về giá thấp đi, thì ở các khu vực nổi tiếng, sự cạnh tranh khốc liệt lại xảy ra, làm trầm trọng thêm sự méo mó của thị trường. Điều này đã sinh ra thuật ngữ "xổ số mua nhà". Hiện tượng này kích thích tâm lý đầu cơ và tạo ra rào cản cao hơn đối với những người có nhu cầu thực.
Liệu 2 đạo luật về cho thuê nhà có thực sự bảo vệ người thuê nhà hay không cũng là một dấu hỏi.
Hai đạo luật về cho thuê nhà được đưa ra để bảo vệ người thuê. Nhưng thực tế lại hoàn toàn ngược lại. Chế độ trần giá thuê (Jeonse/Wolse) và quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng đã tạo ra cấu trúc quá bất lợi cho người cho thuê, kết quả là dẫn đến sự sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung nhà cho thuê. Việc thiếu hụt hàng cho thuê đã thúc đẩy việc chuyển đổi sang thuê trả tiền tháng (Wolse), làm tăng thêm gánh nặng chi phí nhà ở cho người dân.
Hơn nữa, khi các chủ nhà ngày càng ngại gia hạn hợp đồng và chọn cách bán nhà hoặc chuyển sang cho thuê theo tháng khi hợp đồng hết hạn, quyền lựa chọn của người thuê lại càng bị thu hẹp. Như vậy, 2 đạo luật này đã thoái hóa thành những quy định gây hại lớn hơn cho chính người thuê nhà.
Chế độ gây tranh cãi nhất là quy định đối với người sở hữu nhiều nhà. Họ vốn là đối tượng cung cấp phần lớn nhà cho thuê, nhưng giờ đây các quy định chỉ khiến nguồn cung thị trường cho thuê bị co hẹp.
Thẳng thắn mà nói, chính sách của chính phủ nhằm quản lý những người sở hữu nhiều nhà mang đậm tính chính trị. Tuy nhiên, chính sách này dẫn đến kết quả là đẩy những người sở hữu nhiều nhà – vốn là những người cung cấp hàng cho thuê – ra khỏi thị trường. Việc áp thuế mua lại, thuế thu nhập chuyển nhượng và thuế tài sản quá mức đối với người sở hữu nhiều nhà đã khiến họ rút chân khỏi thị trường cho thuê. Điều này dẫn đến thiếu hụt nguồn cung cho thuê và thúc đẩy giá thuê jeonse và wolse tăng cao.
Quy định đối với người sở hữu nhiều nhà về cơ bản là một chính sách bỏ qua sự cân bằng cung cầu của thị trường bất động sản. Khi nguồn cung cho thuê giảm, người chịu thiệt hại lớn nhất cuối cùng vẫn là người thuê nhà. Mục tiêu "ổn định nhà ở cho người dân" mà chính phủ muốn đạt được thông qua quy định này đã hoàn toàn đi chệch hướng.
Quy định khó hiểu nhất chính là việc kiểm soát giao dịch nhà ở thông qua chế độ cho phép giao dịch đất đai. Từ thời Tổng thống Roh Moo-hyun, vì yếu tố vi hiến quá lớn nên không thể thực hiện "chế độ cho phép giao dịch nhà ở", chính phủ đã dùng chiêu bài "cho phép giao dịch đất đai" để áp đặt các quy định lách luật. Đây là một biện pháp quản lý hèn nhát đến mức đê tiện.
Chế độ cho phép giao dịch đất đai tuy được giới thiệu với mục đích ngăn chặn đầu cơ và ổn định thị trường, nhưng trong thực tế lại biến tướng thành chiêu trò để hạn chế giao dịch nhà ở. Vì cái tên "chế độ cho phép giao dịch nhà ở" gây tranh cãi lớn về tính vi hiến, họ đã áp dụng chế độ cho phép giao dịch đất đai để lách luật, thực chất là phong tỏa giao dịch nhà ở.
Chế độ này lấy danh nghĩa ngăn chặn các giao dịch đất đai đội lốt giao dịch nhà ở, nhưng thực chất lại hạn chế nghiêm trọng giao dịch nhà ở, xâm phạm quyền tài sản và quyền tự do hợp đồng của người có nhu cầu thực. Thủ tục phải xin phép chính quyền địa phương để thực hiện giao dịch về bản chất đã xâm phạm quá mức quyền tài sản tư nhân, vi phạm trực tiếp quyền tài sản được Hiến pháp bảo đảm và nguyên tắc vận hành tự do của thị trường.
Sự méo mó của thị trường do những quy định bất động sản đa dạng chỉ tồn tại ở Hàn Quốc này đang gây ra kết quả là làm trầm trọng thêm nỗi đau của người có nhu cầu thực. Các quy định có thể nhắm đến hiệu quả ngắn hạn, nhưng về lâu dài, chúng sẽ làm tổn hại lòng tin vào thị trường và gây ra sự thiếu hiệu quả.
Vậy nên làm gì với thị trường bất động sản Hàn Quốc? Cần phải giảm bớt sự can thiệp thái quá của chính phủ và tiến tới hướng tôn trọng tính tự chủ của thị trường.
Các giải pháp thay thế cụ thể như sau:
Trước hết là nới lỏng và dần bãi bỏ các quy định. Để ổn định thị trường bất động sản, cần dần dần nới lỏng các quy định. Điều này cho phép những người tham gia thị trường có thời gian thích nghi với môi trường mới, đồng thời cung cấp cơ hội để khôi phục tính tự chủ của thị trường.
Cần mở rộng nguồn cung. Chìa khóa của sự ổn định thị trường chính là nguồn cung. Cần nới lỏng các quy định về tái thiết và tái phát triển, mở rộng nhà ở công cộng và tăng cường cung ứng nhà ở thông qua phát triển cân bằng giữa các địa phương.
Cần tăng cường tính minh bạch của thông tin. Thị trường bất động sản là nơi có sự bất đối xứng thông tin lớn. Cần hỗ trợ người tham gia thị trường đưa ra quyết định đúng đắn thông qua việc cung cấp thông tin minh bạch. Tôi biết rằng đã từng có những nỗ lực thao túng số liệu thống kê và hiện vẫn đang trong quá trình xét xử. Những việc như vậy không bao giờ được phép xảy ra lần nữa.
Thị trường phải được vận hành như một thị trường. Thị trường bất động sản không chỉ là vấn đề kinh tế đơn thuần. Đó là vấn đề liên quan trực tiếp đến cuộc sống của người dân và cũng liên quan mật thiết đến sự ổn định của kinh tế quốc gia. Quy định có thể hiệu quả trong ngắn hạn, nhưng về lâu dài lại dẫn đến sự méo mó và mất lòng tin vào thị trường. Chính phủ và những nhà hoạch định chính sách giờ đây phải thoát khỏi "cái bẫy" mang tên quy định để tiến tới hướng tôn trọng thị trường. Chỉ khi thị trường vận hành đúng nghĩa là thị trường, và chính sách vận hành đúng nghĩa là chính sách, thì sự ổn định thực sự của thị trường bất động sản mới có thể đạt được.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, người nổi tiếng với biệt danh Pashong, từng là Trưởng nhóm thuộc Ban Nghiên cứu Bất động sản của Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang vận hành và dẫn chương trình trên blog Naver 'Chuyến đi khám phá thế giới của Pashong' và kênh YouTube 'Stew TV'. Các tác phẩm của ông bao gồm: 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ bây giờ chỉ nơi nào tăng mới tăng (2020)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)', v.v.