[비즈한국] Chính quyền thành phố Seoul gần đây đang thu hút sự chú ý khi đẩy nhanh việc công bố các kế hoạch xóa bỏ quy định với mục tiêu phục hồi kinh tế và ổn định đời sống người dân. Chính sách này, được khởi xướng dưới sự dẫn dắt của Thị trưởng Oh Se-hoon, thể hiện quyết tâm bãi bỏ quyết liệt các quy định trong lĩnh vực xây dựng và phát triển, bao gồm việc nới lỏng tỷ lệ sử dụng phi nhà ở tại các tòa nhà phức hợp và mở rộng phạm vi miễn trừ đánh giá tác động môi trường. Sau đó, thành phố còn mở rộng phạm vi chính sách bằng cách công bố nới lỏng tỷ lệ đóng góp công cộng và đơn giản hóa các thủ tục hành chính. Tuy nhiên, vẫn còn đó sự hoài nghi về việc liệu những chính sách này có thực sự đóng góp vào sự phục hồi của thị trường bất động sản Seoul và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân hay không.
Thêm vào đó, trong bối cảnh hàng loạt chính sách liên quan đến bất động sản đang được Seoul thúc đẩy một cách chồng chéo, nhiều người tỏ ra hoài nghi về việc liệu kế hoạch xóa bỏ quy định lần này có thực sự được triển khai hiệu quả hay không, khi mà hầu hết các chính sách hiện tại vẫn chưa mang lại kết quả thực tế.
Các dự án tái thiết đô thị chồng chéo - Những chính sách trôi dạt
Seoul hiện đang cùng lúc thực hiện nhiều dự án tái thiết đô thị và chỉnh trang nhà ở. Các ví dụ điển hình có thể kể đến như Quy hoạch tích hợp thần tốc (Sin-sok Tong-hap Gi-hoek), Moa Town và dự án New Deal tái thiết đô thị. Những dự án này đều có mục tiêu và định hướng khác nhau, một số nhằm mở rộng nguồn cung nhà ở, một số khác tập trung cải thiện các khu vực lạc hậu. Tuy nhiên, phần lớn các dự án này vẫn đang rơi vào tình trạng "trôi dạt" mà chưa mang lại kết quả cụ thể nào.
Ví dụ, dù nhận được kỳ vọng lớn ngay từ giai đoạn đầu, nhưng Quy hoạch tích hợp thần tốc lại đang có tiến độ rất chậm do thủ tục hành chính rườm rà và những xung đột với cư dân trong giai đoạn lập kế hoạch. Moa Town cũng đặt mục tiêu chỉnh trang các khu vực tập trung nhà ở đơn lập và cung cấp nhà ở quy mô nhỏ, nhưng lại không đạt được thành quả thiết thực do thiếu sự hợp tác giữa chính quyền địa phương và cư dân, cũng như thiếu tính khả thi về kinh tế. Đối với dự án New Deal tái thiết đô thị, dù đã được mở rộng trên toàn quốc nhưng lại bị chỉ trích vì đặt mục tiêu quá cao và vấn đề giải ngân ngân sách thiếu hiệu quả.
Trong tình cảnh các dự án đang triển khai không có bước tiến rõ rệt, những nghi vấn về tính khả thi của các biện pháp nới lỏng quy định mới được đặt ra. Đây cũng là lý do xuất hiện những chỉ trích cho rằng thứ tự ưu tiên của các chính sách không rõ ràng, và Seoul đang tập trung vào việc gia tăng "số lượng" chính sách thay vì các biện pháp thực tế, tập trung vào hiện trường.
Tính hiệu quả của việc nới lỏng quy định - Tiềm năng và giới hạn
Kế hoạch xóa bỏ quy định mà Seoul công bố hướng tới mục tiêu gia tăng sức sống kinh tế thông qua việc thúc đẩy phát triển tư nhân. Tuy nhiên, trên thực tế, kế hoạch này đi kèm với một số hạn chế.
Đầu tiên là sự chênh lệch giữa môi trường thị trường và việc xóa bỏ quy định.
Hiện nay, thị trường bất động sản Seoul đang đối mặt với những vấn đề phức tạp như lãi suất cao, giao dịch đình trệ và thiếu hụt nguồn cung. Trong tình hình này, dù có xóa bỏ quy định thì cũng khó để thu hút sự tham gia tích cực từ khối tư nhân. Ví dụ, ngay cả khi nới lỏng tỷ lệ bắt buộc dành cho cửa hàng thương mại tại các tòa nhà phức hợp, cũng khó kỳ vọng vào hiệu quả thực tế khi nhu cầu về cơ sở thương mại đang suy giảm.
Thứ hai là vấn đề xung đột giữa các chính sách hiện hành.
Việc nới lỏng quy định nhắm tới mở rộng nguồn cung và thúc đẩy phát triển, nhưng điều này có khả năng cao sẽ xung đột với các chính sách bất động sản khác. Ví dụ, khu vực cho phép giao dịch đất đai đang hạn chế chính các giao dịch khiến tính thanh khoản của thị trường giảm xuống, trong khi hệ thống giá bán trần (tối đa) làm suy yếu lợi nhuận của các dự án mới. Sự mâu thuẫn giữa các quy định cũ và biện pháp nới lỏng mới như thế này có thể gây ra hỗn loạn cho thị trường.
Thứ ba là hạn chế về năng lực hành chính.
Seoul hiện đang đồng thời thúc đẩy nhiều chính sách như Quy hoạch tích hợp thần tốc, Moa Town... Trong cơ cấu đa chính sách này, để thực hiện hiệu quả các chính sách nới lỏng quy định bổ sung, cần một nguồn lực và năng lực hành chính khổng lồ. Tuy nhiên, trên thực tế, cơ sở hạ tầng hành chính hiện tại vẫn có những hạn chế nhất định để hỗ trợ điều đó.
Nới lỏng quy định quyết liệt, liệu có thực sự là chính sách cần ưu tiên?
Kế hoạch xóa bỏ quy định của Seoul rõ ràng có những mặt tích cực. Ví dụ, việc đơn giản hóa thủ tục đánh giá tác động môi trường có thể giúp giảm sự chậm trễ của dự án và mang lại tiềm năng thu hút đầu tư. Ngoài ra, việc nới lỏng tỷ lệ đóng góp công cộng có thể làm tăng tính kinh tế của các dự án chỉnh trang, từ đó thúc đẩy nguồn cung nhà ở.
Tuy nhiên, hiệu quả của những chính sách này trong việc giải quyết các vấn đề chính của thị trường hiện nay vẫn là một ẩn số.
Có những vấn đề cần được ưu tiên giải quyết hơn là xóa bỏ quy định. Ví dụ, hệ thống giá bán trần được chỉ ra là nguyên nhân chính khiến lợi nhuận dự án phát triển giảm sút và làm suy yếu nguồn cung. Nếu xóa bỏ quy định mà không giải quyết vấn đề này, mục tiêu thúc đẩy phát triển sẽ rất khó đạt được.
Ngoài ra, việc khôi phục niềm tin của những người tham gia thị trường là ưu tiên hàng đầu. Seoul liên tục công bố chính sách mới, nhưng nếu các dự án hiện tại không có tiến triển, lòng tin của thị trường vào chính sách của Seoul chắc chắn sẽ giảm sút.
Thiết lập lại định hướng - Cần suy ngẫm về bản chất của việc xóa bỏ quy định
Seoul cần vượt ra ngoài việc chỉ xóa bỏ hay nới lỏng quy định, mà phải cân nhắc đến tính hiệu quả và sự phù hợp với thị trường của chính sách. Cần xác định rõ thứ tự ưu tiên và thúc đẩy các chính sách có thể vận hành thực tế tại hiện trường.
Để làm được điều đó, việc cải thiện các chính sách hiện có là ưu tiên hàng đầu.
Các dự án như Quy hoạch tích hợp thần tốc hay Moa Town đang không mang lại kết quả xứng đáng. Trước khi giới thiệu các quy định mới, cần phải phân tích những bất cập của chính sách hiện tại và đưa ra các giải pháp cải thiện.
Việc đảm bảo tính thống nhất và nhất quán giữa các chính sách cũng rất quan trọng.
Cần đảm bảo tính thống nhất và nhất quán để các quy định nới lỏng và các quy định cũ không xung đột lẫn nhau. Để đạt được điều này, cần tăng cường tham vấn với các bên liên quan và áp dụng cách tiếp cận lấy thực tế làm trung tâm.
Việc khôi phục niềm tin thị trường cũng phải được tiến hành song song.
Cần duy trì sự minh bạch và nhất quán trong quá trình công bố và thực thi chính sách để lấy lại niềm tin từ những người tham gia thị trường. Điều này quan trọng hơn việc đạt được các thành tựu ngắn hạn trong việc thúc đẩy sự ổn định thị trường dài hạn.
Sau cùng, cần phải thận trọng với việc xóa bỏ quy định thiếu hiệu quả.
Kế hoạch xóa bỏ quy định của Seoul có thể mang lại hiệu quả tích cực trong ngắn hạn như thúc đẩy sức sống của khối tư nhân và tăng nguồn cung nhà ở. Tuy nhiên, trong bối cảnh các chính sách chồng chéo hiện tại vẫn chưa cho thấy sự tiến triển rõ rệt, cần một cách tiếp cận thận trọng để việc nới lỏng quy định bổ sung phát huy tác dụng.
Để đạt được thành quả thực sự, Seoul cần nhìn thẳng vào các vấn đề hiện tại của thị trường và thực hiện cách tiếp cận giải quyết các quy định và chính sách cần thiết nhất trước. Xóa bỏ quy định tự thân nó không phải là mục tiêu mà là phương tiện. Sự chuẩn bị và thực thi có hệ thống phải luôn đi kèm để phương tiện đó vận hành đúng đắn.
Kim Hak-ryul, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, người nổi tiếng với bút danh Pasion, từng là Trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản tại Viện nghiên cứu thăm dò Gallup Hàn Quốc. Ông đang vận hành blog Naver "Pasion's World Exploration" và kênh YouTube "StuTV". Các tác phẩm của ông bao gồm: "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryul (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ nay chỉ những nơi đáng tăng mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.