[비즈한국] Sự thay đổi luôn mang đến một sức sống mới cho các đô thị. Các thành phố của Hàn Quốc cũng không ngoại lệ. Đặc biệt, các đô thị quy hoạch cũ tại địa phương - những nơi từng là trung tâm của công nghiệp hóa và đô thị hóa - hiện đang bước vào một giai đoạn mới. Những cái tên như Haeundae ở Busan, Dunsan ở Daejeon, Guwol ở Incheon, hay Sangmu ở Gwangju đã từng làm mưa làm gió một thời, nhưng giờ đây cần một bước nhảy vọt mới trong bối cảnh cơ sở hạ tầng đã xuống cấp và cấu trúc đô thị đang thay đổi. Trong chuyên mục này, chúng ta hãy cùng nhìn nhận sự cần thiết của việc chỉnh trang các đô thị quy hoạch cũ tại địa phương, đồng thời xem xét tiềm năng và định hướng phát triển tập trung vào các khu vực và khu căn hộ trọng điểm.
Bối cảnh chỉnh trang các đô thị quy hoạch cũ tại địa phương
Trong giai đoạn đô thị hóa nhanh chóng của Hàn Quốc vào những năm 1980~1990, các thành phố lớn ở địa phương đã ra đời dưới dạng các thành phố mới và khu phát triển nhà ở theo quy hoạch đô thị đột phá. Vào thời điểm đó, chúng đóng vai trò là trụ cột phát triển khu vực, cung cấp môi trường sống tiên tiến. Tuy nhiên, sau 30~40 năm, chúng đã đến thời điểm cần chỉnh trang lại do cơ sở hạ tầng cũ kỹ và sự thay đổi trong cơ cấu dân số.
Chính phủ đã nhận thức được tình hình này và đang thúc đẩy việc chỉnh trang các đô thị quy hoạch cũ một cách bài bản. Đặc biệt, các khu vực như Haeundae (Busan), Chilgok (Daegu), Dunsan (Daejeon) và Sangmu (Gwangju) dù từng đóng vai trò cốt lõi trong thành phố, nhưng hiện đang đứng trước nguy cơ trì trệ nếu không được cải thiện.
Các khu vực trọng điểm tiềm năng để dẫn dắt chỉnh trang đô thị
Việc chỉnh trang đô thị quy hoạch cũ không chỉ đơn thuần là tái thiết các tòa nhà, mà còn mang mục tiêu lớn hơn là kích cầu kinh tế địa phương và tăng cường năng lực cạnh tranh đô thị. Những khu vực có khả năng chỉnh trang cao thường là nơi có khả năng tiếp cận giao thông vượt trội và từng là trung tâm của khu vực trong quá khứ. Dưới đây là các khu vực và khu căn hộ tiềm năng dẫn đầu.
① Quận Haeundae, Busan
Haeundae từng là thành phố mới tiêu biểu của Hàn Quốc và đến nay vẫn là điểm đến thu hút đông đảo du khách trong và ngoài nước. Đặc biệt, khu vực thành phố mới Haeundae (thành phố mới Jwa-dong) từng tập trung các khu căn hộ cao cấp và cơ sở thương mại, nhưng hiện tại một số tòa nhà đang cần tái thiết do xuống cấp. Thành phố mới Haeundae 1 và 2 có lợi thế lớn về giao thông và tiện ích sống, vẫn là khu vực được người dân Busan ưa chuộng. Với sự đồng thuận cao của cư dân và ý chí mạnh mẽ thúc đẩy dự án chỉnh trang, khả năng cao khu vực này sẽ được chỉ định là khu vực dẫn dắt. Đặc biệt, các khu chung cư tại U-dong và Jwa-dong dự kiến sẽ nâng tầm giá trị khu vực khi được tái sinh thành khu nhà ở cao cấp sau khi hoàn tất tái thiết.
② Khu Hwamyeong, Quận Buk-gu, Busan
Hwamyeong ở quận Buk-gu từng là thành phố mới tiêu biểu của Busan, nhưng cũng là một trong những khu vực cần chỉnh trang theo thời gian. Khu Hwamyeong 2 và khu vực Geumgok từng thu hút người dân nhờ chi phí sinh hoạt tương đối thấp và môi trường dễ chịu, nhưng gần đây cơ sở hạ tầng và cơ sở vật chất đã cũ kỹ, đòi hỏi phải có dự án chỉnh trang. Đặc biệt, nếu quá trình tái cấu trúc đô thị được thực hiện kết hợp với mạng lưới giao thông liên vùng, Hwamyeong hoàn toàn có khả năng trở thành trung tâm mới của vùng Tây Bắc Busan.
③ Chilgok và Seongseo, Daegu
Tại Daegu, Chilgok và Seongseo đang được nhắc đến như những ứng cử viên sáng giá. Chilgok là khu dân cư lâu đời và là khu vực sinh hoạt chính ở phía Bắc. Đặc biệt, các khu vực bao gồm cả khu Chilgok có tiềm năng tiếp nhận xu hướng nhà ở mới thông qua tái thiết và tái phát triển trên nền tảng hạ tầng ổn định sẵn có. Seongseo là điểm kết nối với các khu công nghiệp ở phía Tây Nam Daegu, có tiềm năng lớn để tái sinh thành khu phức hợp kết hợp giữa thương mại và nhà ở.
④ Dunsan và khu Noeun, Daejeon
Dunsan từng là thành phố mới mang tính biểu tượng của Daejeon, nhưng gần đây nhu cầu tái thiết ngày càng tăng do các khu dân cư đã cũ. Đặc biệt, các khu phức hợp quy mô lớn ở Dunsan-dong và Wolpyeong-dong cần được chỉnh trang lại thành khu dân cư tiêu biểu của Daejeon. Trong khi đó, Noeun là khu vực có tiềm năng tăng trưởng cao nhờ liên kết với thành phố Sejong gần đó. Các khu dân cư lớn quanh ga Noeun có tiềm năng vươn lên thành trung tâm nhà ở mới cùng với việc cải thiện mạng lưới giao thông trong tương lai.
⑤ Guwol và Yeonsu, Incheon
Tại Incheon, Guwol-dong và quận Yeonsu đang thu hút sự chú ý như là những khu vực dẫn đầu dự án chỉnh trang. Guwol-dong là khu thương mại - dân cư tiêu biểu của Incheon, nơi cần cải thiện đồng thời cả các căn hộ cũ và khu thương mại. Các khu dân cư gần thành phố quốc tế Songdo thuộc quận Yeonsu có tiềm năng tăng cường liên kết với Songdo thông qua tái thiết, đồng thời hấp thụ giá trị gia tăng từ Songdo khi nơi đây phát triển thành trung tâm kinh doanh toàn cầu.
⑥ Sangmu và Hanam, Gwangju
Tại Gwangju, khu Sangmu và khu Hanam cũng được nhắc đến như những khu vực cốt lõi của dự án chỉnh trang. Khu Sangmu là trung tâm hành chính của Gwangju, có nhiều khu dân cư cũ nên nhu cầu tái thiết rất cao. Khu Hanam là khu dân cư chính ở phía Bắc Gwangju, có lợi thế về giao thông và không gian sống rộng rãi, dự kiến sẽ mang lại hiệu quả cao khi thực hiện dự án chỉnh trang.
⑦ Khu Hwajeong, Goyang
Khu Hwajeong ở quận Deogyang-gu, thành phố Goyang là thành phố mới tiêu biểu ở phía Bắc vùng thủ đô, sở hữu mạng lưới giao thông vượt trội và hạ tầng sống tiện lợi. Tuy nhiên, khi các khu chung cư quy mô lớn đã xuống cấp, đây chính là thời điểm cần thực hiện các dự án chỉnh trang. Các khu vực quanh ga Hwajeong có khả năng cao sẽ trở thành khu dân cư được ưa chuộng sau khi hoàn thành tái thiết nhờ khả năng kết nối tốt với Seoul.
⑧ Hwabong, Ulsan
Hwabong ở quận Buk-gu, Ulsan là khu dân cư gần các khu công nghiệp lớn, đã phát triển cùng với sự tăng trưởng công nghiệp của khu vực. Gần đây, việc xuống cấp của các khu chung cư và thiếu hụt tiện ích cư dân đã trở thành vấn đề nổi cộm, làm tăng nhu cầu chỉnh trang. Hwabong có khả năng cao sẽ trở thành khu dân cư mới kết nối với cơ sở hạ tầng công nghiệp của Ulsan.
⑨ Jangyu, Gimhae
Jangyu ở Gimhae là thành phố mới tiêu biểu ở khu vực Gyeongnam, từng thu hút người dân nhờ mạng lưới giao thông thuận tiện và chi phí nhà ở tương đối thấp. Tuy nhiên, nhu cầu chỉnh trang đang tăng lên do sự xuống cấp của các khu chung cư và thiếu hụt hạ tầng. Là điểm nút giao thông kết nối Gimhae và Busan, Jangyu được kỳ vọng sẽ tạo ra giá trị đô thị lớn hơn thông qua việc chỉnh trang.
Để những khu vực ứng viên dẫn đầu về đô thị quy hoạch cũ địa phương này tái sinh thành công, cần giải quyết một số nhiệm vụ quan trọng.
Đầu tiên là đảm bảo sự đồng thuận của cư dân. Trở ngại lớn nhất của tái thiết và chỉnh trang đô thị chính là tỷ lệ đồng thuận của cư dân. Để có được sự thấu hiểu và hợp tác của họ, quy trình minh bạch và công bằng là yếu tố thiết yếu.
Thứ hai là hỗ trợ tài chính và pháp lý. Sự hỗ trợ tài chính từ chính phủ và chính quyền địa phương cùng hệ thống pháp lý cần được tăng cường. Đặc biệt, sự hợp tác giữa khu vực công và tư nhân là rất quan trọng.
Thứ ba là khía cạnh phát triển cân bằng. Cần có chiến lược xóa bỏ sự mất cân bằng giữa vùng thủ đô và địa phương, đồng thời phát huy các đặc tính riêng biệt của từng vùng để nâng cao năng lực cạnh tranh.
Việc chỉnh trang các đô thị quy hoạch cũ ở địa phương không chỉ dừng lại ở việc làm mới các tòa nhà cũ mà còn là một dự án quan trọng để nâng tầm tiềm năng kinh tế và xã hội của khu vực. Haeundae và Hwamyeong (Busan), Chilgok và Seongseo (Daegu), Dunsan và Noeun (Daejeon), Guwol và Yeonsu (Incheon), Sangmu và Hanam (Gwangju), Hwajeong (Goyang), Hwabong (Ulsan), Jangyu (Gimhae) là những ứng cử viên hàng đầu sẽ dẫn dắt sự thay đổi này.
Việc chỉnh trang thành công những khu vực này sẽ mang lại chất lượng cuộc sống tốt hơn cho người dân địa phương và năng lực cạnh tranh mới cho toàn bộ thành phố. Giờ đây, chúng ta hãy cùng đón đợi những đô thị này một lần nữa trỗi dậy thành những chủ thể chính trong phát triển đô thị của Hàn Quốc, và cần đặc biệt chú ý đến quá trình thay đổi này.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng là Trưởng phòng nghiên cứu bất động sản tại Viện nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang vận hành blog Naver "Pasion's World Exploration" và kênh YouTube "Stew TV". Các tác phẩm của ông bao gồm "Sức mạnh bất động sản tỉnh Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ nay chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.