[비즈한국] Trong bối cảnh giá nguyên vật liệu và chi phí nhân công tăng cao khiến nhiều công trường chỉnh trang đô thị xảy ra tranh chấp về chi phí xây dựng với nhà thầu, chính quyền thành phố Seoul – đơn vị bắt đầu thực hiện công tác thẩm định chi phí xây dựng từ năm 2023 – được xác nhận đã tiếp nhận đơn yêu cầu thẩm định từ 4 dự án tái thiết và tái phát triển trong năm ngoái. Đến nay, Seoul đã hoàn tất thẩm định cho 2 khu vực và đưa ra kết quả rằng cần phải cắt giảm trung bình 28% so với số tiền mà các công trường yêu cầu.
Theo Tổng công ty Nhà ở và Đô thị Seoul (SH), kể từ khi bắt đầu nghiệp vụ thẩm định chi phí xây dựng chỉnh trang đô thị vào năm 2023 đến hết năm ngoái, đơn vị này đã tiếp nhận 4 đơn yêu cầu. Dù năm 2023 – năm đầu triển khai – không ghi nhận đơn vị nào đăng ký, nhưng từ tháng 4 năm ngoái, lần lượt các dự án tái phát triển khu Haengdang Zone 7 (quận Seongdong), dự án tái thiết căn hộ Sinbanpo 22 (quận Seocho) vào tháng 6, dự án tái thiết căn hộ Sindong-a (quận Seocho) vào tháng 11, và dự án tái phát triển Daejo Zone 1 (quận Eunpyeong) vào tháng 12 đã nộp đơn xin thẩm định chi phí.
Thẩm định chi phí xây dựng chỉnh trang đô thị là chế độ kiểm tra công khai mức chi phí do nhà thầu dự án tái thiết/tái phát triển đề xuất. Theo Luật Chỉnh trang Đô thị và Môi trường Nhà ở (Luật Chỉnh trang Đô thị), sau khi ký hợp đồng thi công, nếu chủ đầu tư muốn tăng chi phí xây dựng từ 5% trở lên (10% đối với trường hợp chọn nhà thầu trước khi phê duyệt dự án), phải yêu cầu cơ quan hỗ trợ chỉnh trang đô thị thẩm định. Ngay cả khi mức tăng thấp hơn nhưng nếu trên 20% thành viên tổ hợp yêu cầu, việc thẩm định cũng phải được thực hiện. Sau lần thẩm định đầu tiên, mỗi khi chi phí xây dựng tăng thêm 3%, việc thẩm định sẽ được thực hiện lại.
Seoul bắt đầu công tác thẩm định chi phí chỉnh trang đô thị từ năm 2023. Theo Luật Chỉnh trang Đô thị, các cơ quan hỗ trợ có đủ tư cách thẩm định bao gồm Viện Bất động sản Hàn Quốc, Tổng công ty Nhà ở và Đất đai Hàn Quốc (LH) trực thuộc Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông, và các công ty địa phương trực thuộc chính quyền địa phương. Trước đây, đơn vị duy nhất thực sự vận hành bộ phận chuyên trách để thực hiện việc này là Viện Bất động sản Hàn Quốc. Tháng 3/2023, Seoul thông báo tăng cường chế độ thẩm định bằng cách giao nhiệm vụ cho SH. Tháng 9 cùng năm, SH đã thành lập bộ phận Thẩm định chi phí xây dựng (TF) trực thuộc Trụ sở Chỉnh trang Đô thị để chính thức bắt đầu công việc.
Hiện nay, Seoul đã hoàn tất thẩm định tại hai khu vực là Haengdang Zone 7 và căn hộ Sinbanpo 22. Trước đó, vào tháng 6 năm ngoái, SH đã khuyến nghị cắt giảm 10,875 tỷ KRW (39%) tại Haengdang Zone 7, và tháng 8 cùng năm khuyến nghị cắt giảm 22,004 tỷ KRW (25%) tại Sinbanpo 22. Chi phí ban đầu mà hai đơn vị yêu cầu lần lượt là 28,079 tỷ KRW và 88,139 tỷ KRW, nhưng SH đã thẩm định mức chi phí phù hợp là 17,204 tỷ KRW và 66,135 tỷ KRW. Điều này đồng nghĩa với việc kết quả yêu cầu cắt giảm trung bình 28% so với đề xuất ban đầu. Thời gian xử lý thẩm định cho hai đơn vị này đều tuân thủ thời hạn pháp định là 60 ngày.
Seoul hiện cũng đang thẩm định chi phí xây dựng quy mô lớn tại căn hộ Seocho Sindong-a và Daejo Zone 1. Căn hộ Seocho Sindong-a, với nhà thầu là DL E&C375500, đã yêu cầu thẩm định chi phí 335,96 tỷ KRW vào tháng 11 năm ngoái. Daejo Zone 1, với nhà thầu là Hyundai E&C000720, cũng đã nộp đơn yêu cầu thẩm định cho mức chi phí 177,66 tỷ KRW vào tháng 12 năm ngoái. Daejo Zone 1 từng trải qua tình trạng đình chỉ thi công vào đầu năm ngoái do không thanh toán được chi phí. Thời hạn thẩm định pháp định cho hai dự án này là 75 ngày (do trên 100 tỷ KRW) và SH dự kiến sẽ sớm công bố kết quả.
Một quan chức của SH cho biết: "Chúng tôi đã hoàn thành thẩm định thử nghiệm tại Haengdang Zone 7 và Sinbanpo 22, sau đó bắt đầu vận hành chính thức từ tháng 9/2024 và đang tiến hành thẩm định cho Seocho Sindong-a và Daejo Zone 1. Vì trụ sở SH đặt tại Seoul nên chúng tôi có lợi thế trong việc trao đổi nhanh chóng với các công trường chỉnh trang đô thị trong thành phố. Dựa trên kinh nghiệm và dữ liệu tích lũy từ hơn 30 năm thực hiện các công trình công cộng, chúng tôi sẽ thực hiện việc thẩm định một cách chính xác nhất."