Độc quyền
Trong thời kỳ bất động sản suy thoái, tỷ lệ người mua là người nước ngoài gần chạm mốc 1%

[비즈한국] #1 Một người Mỹ tên A đã mua căn hộ Hannam The Hill ở Hannam-dong, Yongsan-gu, Seoul với diện tích 240㎡ với giá 12 tỷ won vào tháng 4 năm ngoái. Đây là mức giá cao kỷ lục, tăng khoảng 16% so với giá giao dịch gần nhất cùng diện tích vào tháng 8 năm 2023 (10,3 tỷ won).

2 Hai người Trung Quốc tên A và B đã mua một căn nhà nghỉ dưỡng (nhà đơn lập) quy mô 2 tầng (diện tích sàn 916㎡) trên bãi biển Sinheung-ri, Jocheon-eup, Jeju vào tháng 10 năm ngoái với giá 2,45 tỷ won. Con số này cao hơn khoảng 88% so với giá giao dịch thực tế gần nhất là 1,3 tỷ won vào năm 2008.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản suy thoái kéo dài, các số liệu xác nhận rằng tỷ lệ người mua là người nước ngoài trong năm ngoái đã đạt mức cao kỷ lục. Từ mức chỉ 0,2% vào năm 2010 khi các thống kê liên quan bắt đầu được thực hiện, số người nước ngoài mua bất động sản đã tăng gấp 5 lần, gần chạm ngưỡng 1% sau 14 năm. Có thể thấy, làn sóng mua bất động sản của người nước ngoài – đối tượng vốn tự do hơn so với người bản địa trong các quy định về cho vay – đang trở nên rõ rệt hơn trong thời kỳ suy thoái.

Theo phân tích của BizHankook vào ngày 22 đối với dữ liệu hiện trạng người mua đăng ký quyền sở hữu (mua bán) tại tòa án, có tổng cộng 17.488 người nước ngoài đã mua bất động sản trong nước (bao gồm tòa nhà phức hợp, đất đai, nhà ở) và nộp đơn đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu trong năm ngoái, chiếm 0,98% tổng số người mua. Tính theo tỷ lệ người mua là người nước ngoài, đây là mức cao nhất kể từ khi thống kê bắt đầu vào năm 2010 (0,2%). Tỷ lệ này từng chững lại ở mức 0,62% vào năm 2021, sau đó đã phục hồi lên 0,75% vào năm 2022 khi tình trạng suy thoái bất động sản trở nên rõ ràng và tăng lên 0,91% vào năm 2023.

Trong số những người nước ngoài mua bất động sản tại Hàn Quốc, hơn một nửa là người Trung Quốc. Năm ngoái, có 11.351 người Trung Quốc (0,64%) đã mua bất động sản và nộp đơn đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu. Tỷ lệ mua của người Trung Quốc trong năm 2024 cũng giống như tỷ lệ mua của người nước ngoài nói chung, đã ghi nhận mức cao nhất kể từ năm 2010 (0,02%). Ngoài ra, tỷ lệ mua theo quốc tịch trong năm ngoái lần lượt là người Mỹ với 2.531 người (0,14%), người Canada 671 người (0,04%), người Việt Nam 576 người (0,03%) và người Nga 298 người (0,02%).

Incheon là khu vực có tỷ lệ người nước ngoài mua bất động sản cao nhất. Trong số 103.761 người mua bất động sản tại Incheon năm ngoái, có 1.681 người (2,19%) là người nước ngoài. Tỷ lệ người nước ngoài mua bất động sản theo địa phương tiếp theo là Gyeonggi (1,60%), Jeju (1,44%), Chungnam (1,14%), Seoul (1,07%), Ulsan (0,80%), Chungbuk (0,73%), Busan (0,49%), Gyeongnam (0,48%), Gangwon (0,42%), Sejong (0,38%), Daegu (0,33%), Gyeongbuk (0,32%), Jeonbuk (0,31%), Jeonnam (0,29%), Gwangju (0,29%) và Daejeon (0,28%).

Khi xu hướng mua bất động sản của người nước ngoài tăng lên, số lượng người nước ngoài tạo lợi nhuận cho thuê từ bất động sản trong nước cũng đang tăng dần. Kết quả phân tích hiện trạng chủ nhà của các bất động sản được xác nhận ngày tháng vào năm ngoái cho thấy có 17.679 chủ nhà là người nước ngoài, chiếm 0,62% tổng số chủ nhà. Mặc dù con số này giảm nhẹ (-125 người) so với năm trước, nhưng tỷ lệ người nước ngoài trong tổng số chủ nhà lại tăng nhẹ (0,006%). Số lượng chủ nhà là người nước ngoài đã tăng từ mức 8.532 người (0,45%) năm 2014 lên 17.494 người (0,57%) vào năm 2022, tức là sau 8 năm.

Tất nhiên, số lượng chủ sở hữu nhà là người nước ngoài cũng đang có xu hướng tăng. Theo Viện Bất động sản Hàn Quốc, trong nửa đầu năm ngoái, số lượng nhà ở do người nước ngoài sở hữu tại Hàn Quốc là 95.058 căn, tăng 11.546 căn (13,83%) so với nửa cuối năm 2022 khi số liệu bắt đầu được tổng hợp. Tổng cộng có 93.414 người nước ngoài sở hữu nhà tại Hàn Quốc, trung bình mỗi người sở hữu 1,02 căn nhà. Trong số nhà ở do người nước ngoài sở hữu, nhà chung cư chiếm tỷ lệ cao với 86.695 căn, nhà đơn lập là 8.363 căn.

Phân tích chủ đạo cho rằng lý do khiến làn sóng mua bất động sản của người nước ngoài gia tăng là vì họ tự do hơn so với người trong nước trong các quy định về vay vốn. Khi người nước ngoài vay vốn tại các ngân hàng Hàn Quốc, họ vẫn phải chịu các quy định cho vay trong nước như tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) hoặc tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI). Tuy nhiên, khi vay vốn từ ngân hàng tại quê nhà, họ chịu ít quy định hơn tùy theo chính sách của ngân hàng quốc gia đó và có thể thực hiện khoản vay dễ dàng hơn nhiều so với tại Hàn Quốc. Hơn nữa, đối với trường hợp nhà ở, chính phủ rất khó nắm bắt thực trạng sở hữu nhà của từng cá nhân trong hộ gia đình người nước ngoài, nên họ cũng khá tự do trước các quy định về sở hữu nhiều nhà.